自“330”政策發布以來，房地產市場經過4個月的發酵，再度迎來新一輪的回暖，確立了上升態勢。統計局最新數據顯示，6月份房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為92.63，比上月提高0.2點，這是國房景氣指數在連續16個月下降后首次回升。對此，業內人士認為，景氣指數的回升，確立此輪房地產市場調整拐點顯現，下半年市場將進入常態化的上升通道。

市場 回暖樓市“三速”分化

近日，深圳市龍崗法院發出首個對“330”新政之后關于二手房交易違約訴訟的判決，原因是房主因深圳市場房價暴漲，多次違約提高售賣價格。據悉，4月下旬，購房者以220萬元與房主簽署購買合同，但在隨后兩個月內，房主從一開始加價40萬元，再度要求加價50萬元，兩次加價后，該房價格也從初始的220萬元漲至310萬元。

肆意違約、加價售賣在深圳火爆的樓市中屢見不鮮。在“330”新政第二天，便有房主反悔，本確定98萬元購買深圳前海片區一套32平方米住房的張林，在新政第二天，房主便通知漲價7萬元。

值得注意的是，深圳房地產市場火爆是此輪樓市回暖后一線城市的一個縮影。但在熱鬧的背后，岳陽、宜昌、秦皇島等地的住房卻乏人問津，當問起市場是否有所好轉時，當地開發商無奈地搖頭，表示雖然市場有所改觀，但與一線城市的火熱景象比起來相去甚遠。

國家統計局最新數據顯示，70個大中城市住宅銷售價格已從1月64個城市下降，2個城市上漲，轉變為5月的20個城市上漲，43個城市下降，而6月上漲城市個數再增至27個城市上漲，34個城市下降。

對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，房地產市場回暖明顯，但分城市來看，房價分化依然非常明顯。一線城市需求較旺，新建商品住宅及二手住宅價格漲幅遠高于二、三線城市。但另一方面，二線城市與三線城市也展現了不同趨勢，二線城市房價總體平穩，漲幅仍然較小。三線城市房價依然下降，但降幅繼續收窄。

從數據來看，一二三線樓市形成了三種速度的回暖態勢。以統計局6月數據為例，在多數城市仍處于回暖初期時，有部分城市已快速回暖，深圳上漲7.2%，上海上漲2.4%，北京、廣州漲幅達1.6%，杭州漲幅也達到1.3%。因此，在深圳領銜下5個城市月漲幅超過1%，進入快速上漲階段，成為此次回暖的第一梯隊。天津、沈陽、大連、溫州、無錫等31個城市房價6月小幅上漲，漲幅平穩，漲幅低于1%的部分二、三線城市則形成第二梯隊。而剩余34個城市房價雖有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成為此次回暖的第三梯隊。以秦皇島、丹東、包頭為例，其房價分別從5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。

在各地房價漲幅呈現“三速”同時，成交量也有類似趨勢。據中原地產統計數據顯示，6月前兩周，全國54個城市合計住宅簽約高達11.3萬套，環比上月同期上漲3.1%。其中漲幅最明顯的是一線城市，北京成交3449套、環比上漲11.6%，上海成交8113套、環比上漲超過30%。而同策咨詢研究部數據顯示，6月份監測的14個三、四線城市，商品住宅成交量為150.43萬平方米，環比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。

壓力 去庫存成關鍵因素

對于房地產市場出現的分化，多位業內人士認為，庫存是此輪回暖的關鍵，庫存較高的城市處于去庫存階段，在需求難以跟進的背景下，回暖速度較為緩慢。

“三線城市因庫存高企，所以短期之內不能迅速消化存量。”中國房地產業協會副會長任志強日前表示，目前全國房地產市場一、二、三、四線城市趨勢已經拉開，一線城市反彈明顯，二、三線城市特別是三、四線城市仍然持續下滑。

易居房地產研究院數據顯示，截至6月底，一、二、三線重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量26091萬平方米，同比增長3.2%。其中，25個城市出現同比增長情況，具體來看，西寧庫存同比增長高達33.3%，煙臺與北海同比增幅也高達24.2%與22.1%。與此同時，從去化率來看，6月份，在一線城市存銷比僅為11.6個月的同時，二、三線城市存銷比分別高達15個月和20.5個月。

值得一提的是，從國家統計局數據可以看到，雖然銷售有所回升，但去庫存壓力并未有所緩解，1至6月份商品房銷售面積同比增長3.9%，比1至5月份增速上揚了4.1個百分點;商品房銷售額增長10.0%，增速提高6.9個百分點。但與此同時，截至6月末，全國商品房待售面積同比增長20.8%，總面積達到65738萬平方米，這導致全國房地產去化周期提高了接近15%左右。而造成該現象出現的根本原因則是三、四線城市庫存再度大幅增長。

中國房地產研究會副會長胡志剛表示，“過去幾年，部分三、四線城市盲目供地開發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產市場將面臨結構性調整。”

后市 拐點顯現下半年持續向好

對于2015年下半年的市場走勢，任志強表示，2014年這一輪下降的拐點已經出現，換句話說，該輪房地產調整已完成V字形的低谷，后面將是上升階段。

任志強說，過去在房地產政策出臺后，所有城市政策影響明顯，但現在不再是如此，而是有嚴重的滯后。在一線城市快速反彈的時候，二線城市還在晃悠，三四線城市還在睡覺。因此，在后半年，二、三線城市的房地產市場將受一線城市帶動，呈現穩定上漲的態勢。

中原地產市場總監張大偉也認為，由于經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產業布局不均衡、人口不均衡以及庫存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡等多方面因素，使三、四線城市并未同一線城市一樣，但從目前來看，三、四線城市的成交量已基本平穩，整體市場恢復的趨勢已經明顯。

中國人民大學國家戰略與發展研究院執行院長劉元春提醒稱，應避免房地產市場加速分化下可能帶來嚴重的“虹吸現象”。他表示，分化中復蘇一般是一種常態，但比較本輪與上幾輪房地產復蘇的指標可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。深圳北京為首的一線城市出現暴漲的局面，房地產企業加速向一線城市進行布局，部分小房地產商卻因固化在三線城市，業績出現加速惡化。

“脆弱中加速分化的復蘇存在著巨大的變數。”劉元春表示，因此后續調控，不能單邊簡單寬松導向，而應對一線城市進行適度控制，防止價格過度上漲。