本運作模式，萬達、萬科、花樣年等開發(fā)商選擇了輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向。但由于這一模式在我國仍屬新鮮事物，房企還處于探索階段，仍有諸多問題待解。

告別“躺著賺錢”時代 多家房企探路輕資產(chǎn)模式

自去年房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期以來，就有多位業(yè)內(nèi)人士曾公開表態(tài)，“躺著賺錢”的時代過去，房地產(chǎn)已經(jīng)進入白銀時代。在此背景下，各大房企紛紛啟動轉(zhuǎn)型計劃，其中SOHO中國、大悅城等發(fā)力O2O商業(yè)模式，綠地、恒大等致力于探索多元化發(fā)展路徑，萬達、萬科等多個房企則走上了輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路。

互聯(lián)網(wǎng)、多元化布局不難理解，那什么是輕資產(chǎn)呢?戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理王盛指出，輕資產(chǎn)模式下，多數(shù)資金將來源于房地產(chǎn)基金或其他渠道，開發(fā)企業(yè)主要發(fā)揮其在設(shè)計、建造、招商及管理方面的專業(yè)能力。

由于理念不同，多家房企的輕資產(chǎn)也有著不同的方向。萬科發(fā)布的2013年報顯示，將探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運營模式，即萬科在合作項目中不控股，但項目由萬科團隊操盤。去年底，萬科就曾引入凱雷、麥格理等投資機構(gòu)，將北京金隅萬科廣場等項目打包出售。另外，在今年2月份，萬科決定以“小股操盤”模式，與鐵獅門共同開發(fā)美國舊金山一個項目。

花樣年則選擇了以社區(qū)服務(wù)平臺作為業(yè)務(wù)核心，并取得了不俗的成績。去年6月，花樣年旗下彩生活服務(wù)集團在香港聯(lián)合交易所主板成功上市，開啟了雙資本平臺時代，資本運作效應(yīng)和品牌溢價能力大幅提升。

另外，紅星商業(yè)于今年5月發(fā)布了“輕重并舉”的商業(yè)服務(wù)模型，未來將接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業(yè)項目，從規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)建設(shè)、招商運營、資產(chǎn)管理等多方面提供商業(yè)管理服務(wù)。據(jù)悉，目前該公司已簽約了唐山等地的4-5個代管項目。

萬達轉(zhuǎn)型避“重”就“輕” 要挖更深的“護城河”

與其他轉(zhuǎn)型的房企相比，萬達的步子邁的更大，對于輕資產(chǎn)的理念和目標也更為清晰。萬達集團年初提出了第四次轉(zhuǎn)型計劃，宣布將從中國國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè)，從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個支柱產(chǎn)業(yè)。對此，萬達集團董事長王健林坦言，第四次轉(zhuǎn)型就是挖更寬更深的護城河，以獲得更大競爭優(yōu)勢。

“萬達的重資產(chǎn)發(fā)展也不錯，為什么要走輕資產(chǎn)模式呢”，王健林在今年4月21日中國綠公司年會上的演講時提到，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式負債率高，發(fā)展速度不夠快，萬達已開業(yè)109個廣場，對一個企業(yè)來說已是夠大，但對近14億人口的中國市場來說還遠遠不夠。我們要進入別人都不敢去的三四線城市，把中國的大中小城市全覆蓋，戰(zhàn)略目標不僅是具有競爭優(yōu)勢，也要排斥所有競爭對手。

今年4月15日，在深圳證券交易所第八期“創(chuàng)業(yè)家思享匯”上，王健林系統(tǒng)的介紹了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型計劃。他提到，萬達商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，萬達廣場旁邊會配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，后期會把配套物業(yè)進行銷售。然后用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金投資持有萬達廣場，全部租金收益歸萬達。王健林提到，生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事，相比傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，未來投資建設(shè)萬達廣場的全部資金別人出，萬達負責選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，租金收益萬達與投資方按一定比例分成。從財務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報很好，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤相當于一個重資產(chǎn)店。

未來的輕資產(chǎn)之路要如何走呢?王健林介紹，一是建立輕資產(chǎn)標準模塊，項目做不做主要由商業(yè)管理公司決定;二是改變工程管理模式，未來萬達只需監(jiān)督工程質(zhì)量，施工單位按照標準進行建造，按時實施交鑰匙工程;三是商業(yè)管理實現(xiàn)信息化，使用慧云商業(yè)管理系統(tǒng)，把消防、機電、節(jié)能、運營管理等16個子系統(tǒng)集成到一個智能平臺上;四是建立輕資產(chǎn)融資管道，可以引進基金、保險等外部融資管道，也可以用自己的電子商務(wù)公司和快錢支付公司來融資。

對于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標，王健林明確指出，一是2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場，到2025年爭取開業(yè)1000個。二是2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入，將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，實現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型。

國內(nèi)房企輕資產(chǎn)剛起步 諸多問題待解

雖然輕資產(chǎn)模式被炒的火熱，但仍處于初級發(fā)展階段。有業(yè)內(nèi)人士指出，這種游戲是資產(chǎn)雄厚的開發(fā)商才玩兒得起的，中小型房企沒有這個資本。另外，輕資產(chǎn)尚未成為整個行業(yè)的趨勢，仍有諸多問題待解。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，投資者的錢能否流入企業(yè)，要看開發(fā)商的品牌力，從現(xiàn)在做成的項目來看，多數(shù)是品牌開發(fā)商或是比較成熟的項目，這種模式目前在中國還不成熟。

同時有業(yè)內(nèi)人士指出，輕資產(chǎn)模式下，一旦開發(fā)商由資金的主要投入者轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目的代建和管理者，對項目的約束力有可能會下降，最終導致產(chǎn)品無法按時竣工，或者出現(xiàn)質(zhì)量問題。

嚴躍進還談到，房企采用輕資產(chǎn)模式引入資金，需要考慮投資收益率保證、資金退出通道等諸多問題，假如這其中一個或幾個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題的話，下次資金募集可能會出現(xiàn)困難。(陸肖肖)