在經歷了一個多月的供地空窗期后，北京土地市場迎來成交高潮。從8月31日至9月8日一周多的時間里，北京三塊新地王“加冕”。從豐臺石榴莊地王到孫河新地王，再到東壩新地王，總計出讓金額達157.5億元。同時，房企拿地算賬的方法也正在發(fā)生變化，從以前的參考周邊在售項目價格演變成了對地塊稀缺程度的預期。

入秋“地王”涌現(xiàn)

9月8日，龍湖地產有限公司與保利地產、首開地產組成拿地聯(lián)合體，以42.5億元總價，競得北京市東壩南區(qū)地塊，樓面地價為50081元/平方米，輕松刷新區(qū)域土地價格“加冕”區(qū)域新地王。

而就在一周前的9月2日，備受關注的“孫河流拍地王”則被保利首開聯(lián)合體以總價64.83億元、異地配建27500平方米保障房競得。同時，該地塊也超越了當初中糧地產當年孫河地王的樓面價。

8月31日下午，中鐵建與方興地產組成的房企聯(lián)合體以50.25億元的價格、配建1.86萬平方米公租房的條件，摘取北京豐臺區(qū)石榴莊住宅地塊，溢價率約50%。機構據(jù)成交價測算，該宗地樓面價超過5萬元/平方米，預計未來將開發(fā)售價10萬元/平方米以上的豪宅。

開發(fā)商虧不虧

兩周內，北京連續(xù)成交三塊土地項目，令外界驚嘆。但專家表示，當前地王不斷涌現(xiàn)并非是非理性的產物。

在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡單的經營行為，已演變成占有資源的戰(zhàn)略選擇。以9月8日東壩地塊競拍最終勝出者——龍湖、保利、首開聯(lián)合體來看，均在北京東壩地區(qū)有項目。所以，從戰(zhàn)略角度考慮，如果在一些土地供應量集中、未來能夠形成交易量集中的板塊或者地區(qū)，連續(xù)獲取土地，則對于資源集中占有的意義十分巨大。

更重要的是，如果這種戰(zhàn)略布局實現(xiàn)，實際上是對整體成本的一種攤薄。前期同區(qū)域自己的項目，可能因為自己在后期刷出的地王而漲價獲益，如果把這些項目累加起來，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個項目同時分攤，收益也就能提升。同樣的道理，基礎設施和環(huán)境的成熟，可以讓自己的多個項目獲益。但是，這種所謂戰(zhàn)略性的資源壟斷，只出現(xiàn)在那些土地供應集中，未來利好集中、未來交易量集中的地區(qū)。

“此外，地價預期價格的計算方式在改變。”一位代理公司負責人表示，一般認為開發(fā)商計算地價的方式，是按照同區(qū)域內現(xiàn)行銷售價格進行推算得出的。但是，現(xiàn)在的大開發(fā)商拿地時，早已經不這么算賬了?，F(xiàn)在的算賬方法是，對于熱點地塊，這塊土地的預期價格，是參考同時期其他熱點地塊土地出讓價格。

聯(lián)袂拿地成主流

值得注意的是，本輪地王均由房企采用聯(lián)合拿地方式取得。

其中，孫河地王由首開保利聯(lián)合體取得;豐臺石榴莊地塊由中鐵建與方興聯(lián)合取得;東壩地王則被龍湖、保利、首開聯(lián)合斬獲。

“土地價格的持續(xù)攀升讓單個企業(yè)難以承受踏空帶來的風險。”一位開發(fā)商表示，地王幾十億元的價格對任何一家企業(yè)來說都是沉重的負擔，聯(lián)合拿地有利于企業(yè)減輕資金壓力。

中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，土地供應的稀缺，讓房企陷入了“土地饑渴”。但并不意味著房企不惜一切代價拿地。目前，房企拿地已進入結盟拿地階段。“因為目前北京土地的價格較高，一家單獨拿地成本太大，以聯(lián)合體的方式拿地，則可以聯(lián)合土地一級開發(fā)商，獲得競爭優(yōu)勢，同時減少競爭對手。”

供需矛盾加劇

“昔日流拍地塊遭瘋搶，曾經的邊緣板塊受追捧，這就是當前北京土地市場上的現(xiàn)狀。”一位開發(fā)商表示，一線城市的旺盛需求和房價的堅挺讓開發(fā)商別無選擇;一線城市土地的供需矛盾突出，是導致企業(yè)爭搶土地的重要原因。

北京市國土局官網(wǎng)顯示，截止到9月7日，年內北京市土地市場累計成交地塊48宗，成交金額為940.93億元，與2014年同期的1530億元相比，跌幅達到38.5%。

而備受開發(fā)商關注的住宅用地更是供應稀缺。在已經成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數(shù)，僅22宗。

并非北京一座城市土地供應出現(xiàn)下滑。中原地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到8月25日，包括一線城市在內的全國十大典型城市合計年內土地出讓金為3953.4億元，同比跌幅達57.3%。

“土地供應的減少，已經逐漸影響了商品房市場持續(xù)高端化，以北京為例，2015年上半年的商品房供應創(chuàng)造了歷史最低紀錄，僅有1.46萬套。”中原地產首席分析師張大偉分析認為。北京商報記者 董家聲