日前，中國(guó)政府網(wǎng)公布了《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度進(jìn)行調(diào)整和完善。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。業(yè)內(nèi)人士稱，中高端住房項(xiàng)目將是這一政策的最大受益者。

資本金再度下調(diào)

房產(chǎn)項(xiàng)目資本金下調(diào)，與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不樂(lè)觀關(guān)系密切。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落。今年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61063億元，雖然同比名義增長(zhǎng)3.5%，但增速比1-7月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比1-7月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)——這是2009年以來(lái)的最低水平。

事實(shí)上，2009年房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例曾出現(xiàn)下調(diào)，當(dāng)時(shí)普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，其他項(xiàng)目也降低至30%。據(jù)了解，今年初截至目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)億元，即使調(diào)降幅度僅為5%，所釋放的資金規(guī)模也不容小覷。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，目前樓市整體政策面相對(duì)寬松，但對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有很好地拉動(dòng)，很多城市因前期土地供應(yīng)量大，導(dǎo)致短期內(nèi)難以緩解高庫(kù)存壓力，影響開(kāi)發(fā)商資金鏈安全和運(yùn)營(yíng)安全。房產(chǎn)項(xiàng)目資本金調(diào)低，在一定程度上可以緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃的狀態(tài)，也是給樓市松綁的政策之一。

中高端物業(yè)將受益

值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持不變，其他項(xiàng)目資本金比例下調(diào)5%。業(yè)內(nèi)人士稱，其他項(xiàng)目包括商業(yè)地產(chǎn)和非普通商品住宅，即辦公樓、商住類產(chǎn)品和中高端項(xiàng)目，其中中高端項(xiàng)目是這一政策的最大受益者。

郭毅認(rèn)為，此次房產(chǎn)項(xiàng)目資本金下調(diào)對(duì)高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，將獲得較大的收益。中高端項(xiàng)目本身土地成本比較高，再加上前期的開(kāi)發(fā)成本，包括工程建造、軟裝和硬裝的成本、園林成本等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅。這類產(chǎn)品資本金比例下調(diào)可以讓開(kāi)發(fā)商騰出更多的自有資金，房企資金鏈將更加安全。一方面有利于開(kāi)發(fā)商繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模;另一方面，這一項(xiàng)目本身的資金運(yùn)營(yíng)壓力也得到緩解。

“此次政策調(diào)整，表明對(duì)于過(guò)去政策層面相對(duì)較緊的中高端項(xiàng)目，政府已經(jīng)鼓勵(lì)其積極進(jìn)行投資，同時(shí)通過(guò)降低資本金比例，鼓勵(lì)此類房企后續(xù)能有一個(gè)較高的投資熱情。這可能會(huì)改善后續(xù)中高端物業(yè)的供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

寬松政策仍將持續(xù)

2014年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍遇冷，之后政府出臺(tái)了多輪樓市利好政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期出臺(tái)的一系列寬松政策，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)，已經(jīng)是全國(guó)第五輪寬松政策。

張大偉進(jìn)一步稱，8月至今松綁限外令、再次降準(zhǔn)降息、二套房公積金政策松綁、遼寧等省的救市政策以及房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)等寬松政策相繼出臺(tái)，說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行影響較大。在整體市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn)的基礎(chǔ)上，再次出現(xiàn)了連續(xù)降息，表明一線城市的政策出現(xiàn)了再次寬松的趨勢(shì)。

“目前，雖然政策調(diào)整步伐較大，但對(duì)樓市形成最直接影響的政策并不多，很多政策主要還是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，并不能直接降低購(gòu)房成本，并未對(duì)樓市產(chǎn)生直接作用。”郭毅稱，如果這輪樓市寬松政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，明顯拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，未來(lái)政策可能會(huì)進(jìn)一步放寬。政府手里還握有調(diào)控樓市的砝碼，政策松動(dòng)空間依然存在，比如進(jìn)一步調(diào)低二手房個(gè)稅等政策。假如未來(lái)寬松政策能夠繼續(xù)加碼，那么將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生真正的促進(jìn)作用。

北京商報(bào)記者 董家聲 彭耀廣