■ 樓市觀察

雖然當(dāng)前全國商品房銷售已經(jīng)復(fù)蘇，但更加重要的指標(biāo)“房地產(chǎn)開發(fā)投資”卻仍未好轉(zhuǎn)，明顯低于固定資產(chǎn)投資增幅，仍在拖經(jīng)濟后腿。

雖然“十一”之前樓市迎來兩大利好消息：一是非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%;二是10月8日起全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，但這些利好政策卻沒能刺激三四線城市樓市升溫。另外，無論是去年“930”新政還是今年“330”新政，都沒有使三四線城市樓市回暖。

而房地產(chǎn)企業(yè)的每況愈下也佐證著樓市困境。據(jù)媒體報道，進入十月，各個上市公司的三季報逐漸開始披露，在業(yè)績預(yù)告中，多家房企敲響了虧損的警鐘。截至10月12日，滬深兩市共有30家上市房企公布了2015年三季報業(yè)績預(yù)告,其中,15家房企預(yù)告凈利潤虧損，凈利潤下滑企業(yè)達14家，占比近五成。

中國樓市是政策市，這點是多數(shù)人認(rèn)同的。但大家也必須清楚，政策不是萬能的，比如去年以來三四線城市的地方政府救市挺賣力的，但市場仍然復(fù)蘇乏力。再如，一線城市限購限貸限外都沒有放開，但房價依然雄赳赳、氣昂昂。

2014年至今，全國樓市降溫之后，政策出現(xiàn)不斷出現(xiàn)放松基調(diào)。限外令松綁，不再限制境外機構(gòu)只能在注冊城市購自用房，不再限制個人在大陸需工作生活滿一年，才能購自住房。公積金新政更是不斷放低門檻，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。等于說直接把此前的“3.30新政”中的公積金政策推翻了，短短半年之內(nèi)就更新，急促心態(tài)可窺一斑。

而今年9月30日的新政更可見，在對購房需求影響最大的房貸政策環(huán)節(jié)，可謂“窮追猛打”式的放松。

從短期看，2014年全國樓市普遍降溫，自住需求萎縮，同時也壓制了經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的是熨平市場周期性波動，所以持續(xù)放松調(diào)控，合情合理。從長期看，新一屆執(zhí)政者更加強調(diào)“使市場在資源配置中起決定性作用”，放松或取消限購、限貸、限價、限外等行政管制措施，逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，應(yīng)是房地產(chǎn)政策的總體原則。

就短期而言，經(jīng)濟穩(wěn)增長非常需要房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，雖然當(dāng)前全國商品房銷售已經(jīng)復(fù)蘇，但更加重要的指標(biāo)：房地產(chǎn)開發(fā)投資，卻仍未好轉(zhuǎn)，前8個月增幅已持續(xù)下滑至4%以上，明顯低于固定資產(chǎn)投資增幅，仍在拖經(jīng)濟后腿。

決定政策變化的首要邏輯是，在經(jīng)濟企穩(wěn)(GDP增速穩(wěn)定在7%，不再繼續(xù)下滑)之前，國家層面的房地產(chǎn)政策不會收緊。次要邏輯是，在房價明顯上漲之前(由一線城市擴散至二三線)，國家層面的房地產(chǎn)政策保持平穩(wěn)，甚至進一步寬松，而樓市復(fù)蘇乏力的三四線城市，將加碼救市。所以，展望未來，至少今年四季度和明年上半年，政策依然會延續(xù)寬松。楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)