觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在蔡希有以中化集團(tuán)總裁身份接任中國(guó)金茂董事長(zhǎng)職務(wù)五天后，這家剛剛從方興地產(chǎn)更名的央企背景開(kāi)發(fā)商，在北京做了隆重的更名及戰(zhàn)略升級(jí)發(fā)布會(huì)。

10月14日，中國(guó)金茂總經(jīng)理李從瑞于發(fā)布會(huì)上表示，“公司將從傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。”

李從瑞還提出了中國(guó)金茂從“雙輪驅(qū)動(dòng)”到“雙輪兩翼”的升級(jí)計(jì)劃，在方興地產(chǎn)“銷售+持有”的原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，中國(guó)金茂將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

中國(guó)金茂表示，完成公司更名及戰(zhàn)略升級(jí)之后，公司確立了營(yíng)業(yè)收入五年翻一番的發(fā)展目標(biāo)。到2019年，中國(guó)金茂將力爭(zhēng)用五年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額翻一番的目標(biāo)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱蔡希有簡(jiǎn)歷發(fā)現(xiàn)，其為1961年生人。在深化國(guó)企改革的頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)后，60歲退休成為央企國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)人職業(yè)生涯的一道硬門(mén)檻。以54歲的知天命年紀(jì)接棒，蔡希有的中國(guó)金茂歲月將6年為期。

因此有分析指，中國(guó)金茂此次提出的5年戰(zhàn)略目標(biāo)，將更多體現(xiàn)蔡希有的思路與抱負(fù)。

不論市場(chǎng)如何揣測(cè)，中國(guó)金茂當(dāng)天確是極盡隆重。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，本次活動(dòng)合共邀請(qǐng)14家港媒，幾十家內(nèi)地媒體，中化集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、中國(guó)金茂領(lǐng)導(dǎo)共計(jì)11人，北京公司、物業(yè)公司、總部職能部門(mén)總計(jì)19人，公司及各部門(mén)戰(zhàn)略合作伙伴、供應(yīng)商領(lǐng)導(dǎo)、代表共計(jì)75人，客戶代表8人，參會(huì)總?cè)藬?shù)超過(guò)200人。新華保險(xiǎn)亦以二股東身份現(xiàn)身加持。

新華保險(xiǎn)投資邏輯

今年6月15日，新華保險(xiǎn)以27.81億元認(rèn)購(gòu)方興地產(chǎn)10.13億配售股份，從而以9.5%的持股比例成為方興地產(chǎn)第二大股東。一塊土地的價(jià)格拿下一家200億銷售規(guī)模房企的二股東位置，不可謂不劃算。

新華資產(chǎn)管理股份有限公司總裁李全也于發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，首次公開(kāi)暢談了投資金茂的邏輯。

“第一方面，就是險(xiǎn)資怎么投的問(wèn)題。我們實(shí)際上第一原則就是講資產(chǎn)負(fù)債的匹配。但是總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)債券市場(chǎng)長(zhǎng)期的債券能夠達(dá)到我們資產(chǎn)負(fù)債要求的不多，所以我們通過(guò)研究也參考國(guó)外很多這些投資方面的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)投資相對(duì)來(lái)說(shuō)還是能夠提供一種長(zhǎng)期穩(wěn)健的回報(bào)。”

李全解釋稱，在目前全世界都在實(shí)行量化寬松的情況下，其他的程序性金融投資波動(dòng)不會(huì)太大，同時(shí)利潤(rùn)壓得越來(lái)越低，傳統(tǒng)的債券投資很難投，反而是老牌的房地產(chǎn)投資目前都會(huì)帶來(lái)很好的現(xiàn)金流和很好的投資回報(bào)。

據(jù)其透露，新華保險(xiǎn)曾經(jīng)對(duì)國(guó)內(nèi)排名前十的房企都進(jìn)行了投資，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大等。但最終達(dá)成戰(zhàn)略投資的僅有中國(guó)金茂一家。

作為二股東，李全不能免俗地要為公司背書(shū)。其指出，之所以投資中國(guó)金茂，一是公司結(jié)構(gòu)較好，業(yè)績(jī)和品牌保持優(yōu)勢(shì)；二是具備成長(zhǎng)性，土儲(chǔ)3000多萬(wàn)方且成本合理；同時(shí)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、報(bào)表真實(shí)。其還指出，現(xiàn)金分紅可以達(dá)到5%以上的投資，就是比較好的投資。

“我們董事長(zhǎng)和方興地產(chǎn)董事長(zhǎng)見(jiàn)面談了三個(gè)問(wèn)題，一是政治正確，二是經(jīng)濟(jì)合理，方興的估值具備優(yōu)勢(shì)明顯，以及戰(zhàn)略合作空間。”

李全表示，新華保險(xiǎn)投資中國(guó)金茂并不僅僅想要獲得現(xiàn)金分紅，而是一定會(huì)支持公司的戰(zhàn)略發(fā)展。介紹稱，新華保險(xiǎn)目前在國(guó)內(nèi)健康領(lǐng)域有一些投資，包括北京延慶、北京六里橋、海南博鰲等地的養(yǎng)老社區(qū)。其與中國(guó)金茂未來(lái)在該領(lǐng)域會(huì)進(jìn)行諸多合作。“比如長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目，非常適合做養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”

此外，李全認(rèn)為，海外投資也迎來(lái)了窗口期。“最近人民幣匯率發(fā)生了變化，具備了外部投資的環(huán)境。我們是保險(xiǎn)公司，進(jìn)行傳統(tǒng)的投資，優(yōu)勢(shì)還是比較大的，因?yàn)橛蟹浅４蟮母軛U。”

中國(guó)金茂平臺(tái)定位

雙輪驅(qū)動(dòng)到兩翼齊飛的官方闡述，或許并不能讓市場(chǎng)一眼看穿中國(guó)金茂未來(lái)的定位和戰(zhàn)略，公司營(yíng)銷管理部總經(jīng)理助理霍博寧的“平臺(tái)說(shuō)”，或許更能具象地表達(dá)中國(guó)金茂到底想要做什么。

霍博寧對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，此次戰(zhàn)略發(fā)布是將中國(guó)金茂作為一個(gè)平臺(tái)，讓集團(tuán)的各種資源和產(chǎn)品找到一個(gè)統(tǒng)一的出口。產(chǎn)城融合的城市綜合開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)服務(wù)即是最能體現(xiàn)這個(gè)想法的發(fā)展方向。

據(jù)悉，中國(guó)金茂目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的“城市”級(jí)別項(xiàng)目包括：上海星外灘、長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城、南京青龍山國(guó)際生態(tài)新城、青島中歐國(guó)際城、重慶金茂國(guó)際生態(tài)新城、廣州南沙金茂灣、麗江金茂古鎮(zhèn)等七個(gè)項(xiàng)目。

霍博寧透露，這些項(xiàng)目通常不是以招拍掛形式獲得，而是需要跟地方政府來(lái)“談”，并且如果能夠提供足夠好的資源，土地甚至可以不要錢(qián)。

中國(guó)金茂在這些產(chǎn)城融合的過(guò)程中，需要做的就是導(dǎo)入資源。“我們可以根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃、自身定位及需求，和眾多央企國(guó)企統(tǒng)一去協(xié)調(diào)資源。”

聽(tīng)上去，無(wú)論是前期的項(xiàng)目獲得，還是后期的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，中國(guó)金茂最引以為傲的核心競(jìng)爭(zhēng)力，顯然就是其一張央企的身份證。

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)城項(xiàng)目的同時(shí)，霍博寧表示，中國(guó)金茂會(huì)繼續(xù)在一線城市通過(guò)招拍掛獲取精品住宅用地。“招拍掛我們一定要做，但是一定要選擇城市，一定是在一線或者是準(zhǔn)一線城市，我們從來(lái)不進(jìn)二線城市，二線城市問(wèn)題會(huì)很大。”

霍博寧表示，產(chǎn)城項(xiàng)目周期過(guò)長(zhǎng)，上海北外灘項(xiàng)目即開(kāi)發(fā)了17年之久。鑒于此，公司需要不斷滾動(dòng)一線城市的精品住宅項(xiàng)目以平衡現(xiàn)金流。

值得注意的是，中國(guó)金茂還于當(dāng)天發(fā)布的新聞稿中，強(qiáng)調(diào)了公司更名后甩掉了“地產(chǎn)”二字。有意思的是，目前采取行動(dòng)將“地產(chǎn)”一詞從公司名稱中抹去的，中國(guó)金茂并不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。

中國(guó)開(kāi)發(fā)商的領(lǐng)軍人物之一王健林早前也表示，將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字。而近一兩年來(lái)，諸多地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)人和高層也表示，不希望僅僅被外界看做是開(kāi)發(fā)商。