在樓市進(jìn)入“下半場”的今天，房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，在“下半場”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，如果開發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場的規(guī)模化增長的模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫存產(chǎn)生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來講，也將因此而累計(jì)更多的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉(zhuǎn)型勢在必然。

在樓市進(jìn)入“下半場”的今天，房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，在“下半場”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，如果開發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場的規(guī)模化增長的模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫存產(chǎn)生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來講，也將因此而累計(jì)更多的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉(zhuǎn)型勢在必然。

2015年9月13日，中共中央國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》。這是新時(shí)期指導(dǎo)和推進(jìn)國企改革的綱領(lǐng)性文件，從總體要求到分類改革、完善現(xiàn)代企業(yè)制度和國資管理體制、發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)化監(jiān)督防止國有資產(chǎn)流失等方面提出國企改革目標(biāo)和舉措。從文件發(fā)出給予市場的信號來看，未來央企或地方國企類房企的改革、并購與重組的浪潮將再次來臨。

事實(shí)上，無論是央企地產(chǎn)類企業(yè)，還是地方國企類企業(yè)，改革與重組正在中海緊鑼密鼓進(jìn)行中，比如中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上實(shí)系、中糧系、中鐵系等地產(chǎn)企業(yè)改革與重組話題再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。而近期最引人注目的就是招商系、中交系的內(nèi)部重組。

那么，從央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)來講，這將為這些企業(yè)帶來什么樣信號？在這些改革與重組的過程中有哪些亮點(diǎn)？尤其是在樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束的市場背景下，房企通過改革與并購重組構(gòu)建“巨無霸”的背后有哪些深層次的戰(zhàn)略意圖？

亮點(diǎn)一：房企改革與重組拉開大幕，避免同業(yè)競爭兄弟相殘

從房企自身發(fā)展的角度來看，房企改革與重組拉開大幕，首先是為了解決同業(yè)競爭問題。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企同業(yè)競爭的問題來源于三方面：

一是在樓市規(guī)模化增長時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖，較高的投資回報(bào)使得房企盈利沖動凸顯，房企展開資源爭奪賽已不可避免。而在央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也設(shè)立雙平臺或多平臺加入這場惡性競爭中，以爭取企業(yè)快速規(guī)模化發(fā)展的時(shí)機(jī)。然而如今，樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過去，房企再延續(xù)原有的多平臺規(guī)模擴(kuò)張模式將導(dǎo)致資源的閑置、重疊和浪費(fèi)。也就是說，當(dāng)前大多數(shù)房企同業(yè)競爭的問題基本和這個(gè)市場背景有關(guān)。

二是隨著房地產(chǎn)市場逐漸走向地產(chǎn)金融格局，房企的并購動作衍生了類似的同業(yè)競爭格局。比如，中交收購綠城股權(quán)，成為綠城第一大股東后，中交系的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)勢必面臨新的同業(yè)競爭格局，其內(nèi)部也勢必會通過改革或重組避免同業(yè)競爭的問題。

三是房企規(guī)劃不同平臺不同分工，比如一個(gè)平臺負(fù)責(zé)住宅，另外一個(gè)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)，但事實(shí)上由于復(fù)合型的項(xiàng)目角度，各平臺之間的分工界限越來越模糊，導(dǎo)致同業(yè)競爭的問題出現(xiàn)。由此可知，上述房企內(nèi)部的重組，實(shí)際上是針對同業(yè)競爭問題開刀，尤其是在規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返的市場背景下，盡可能通過重組避免資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，避免房企內(nèi)部兄弟相殘，避免由于同業(yè)競爭為企業(yè)帶來的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

亮點(diǎn)二：改革重組構(gòu)建“巨無霸”大平臺，市場集中度進(jìn)一步提升

從銷售金額來看，2014年“千億軍團(tuán)”房企擴(kuò)容至7家，其中4家?guī)в袊行再|(zhì)，未來“千億軍團(tuán)”房企之間的競爭更加激烈，行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此。

比如萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺，恒大多元化謀求規(guī)模化的持續(xù)增長，爭取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)改革與重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。

中海與中建地產(chǎn)重組已經(jīng)完成，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)或?qū)⒁驗(yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為中國最大市值開發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值成為房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2015-2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。

在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場將形成若干個(gè)央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)“巨無霸”型的房企。屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最終推動市場集中度越來來越高。

亮點(diǎn)三：重組優(yōu)化資源配置，服務(wù)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

在樓市進(jìn)入“下半場”的今天，房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，在“下半場”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，如果開發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場的規(guī)模化增長的模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫存產(chǎn)生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來講，也將因此而累計(jì)更多的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉(zhuǎn)型勢在必然，對于央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)來講亦是如此。

從央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)弱化行政干預(yù)、更注重市場化的發(fā)展前提下，房企通過改革與重組避免同業(yè)競爭問題，優(yōu)化資源配置，加快市場化轉(zhuǎn)型等動作成為央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)在競爭中脫穎而出的關(guān)鍵。

2013年以來，越來越多的房企開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

再以綠地集團(tuán)為例，綠地集團(tuán)與金豐投資完成重組后，綠地A股上市登陸資本市場，這將進(jìn)一步推動其三大戰(zhàn)略發(fā)展，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的綜合產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。其中房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運(yùn)營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉(zhuǎn)變。此外，“大基建”領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)。

亮點(diǎn)四：國有房企重組后，有可能通過并購進(jìn)一步“國進(jìn)民退”

從民企和央企、國企優(yōu)劣勢對比來看，央企、國企地產(chǎn)企業(yè)有融資能力和社會資源，但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統(tǒng)的市場能力；民營地產(chǎn)企業(yè)在融資能力和社會資源方面存在先天缺陷，但其靈活的機(jī)制、充足的人才儲備、敏銳的市場嗅覺和對市場的獨(dú)到認(rèn)知則是央企、國企地產(chǎn)企業(yè)所不能比擬的，尤其是民營企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力，表現(xiàn)出其在專業(yè)領(lǐng)域?qū)τ谑袌龅募?xì)分，而央企、國企地產(chǎn)企業(yè)在這方面還是比較缺失。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)房企重組后，實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，通過并購民營房企，實(shí)現(xiàn)市場占有率進(jìn)一步提升。對民企來說，與國企合作后的最大好處就是可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利，也就是說可以借機(jī)“傍大款”。

但是，與央企(國企)地產(chǎn)企業(yè)的合作，有可能也會在項(xiàng)目操作上受制于央企(國企)地產(chǎn)企業(yè)這些資源性壟斷特征。尤其是，在雙方合作的過程中，民營企業(yè)有可能逐漸被央企(國企)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行控股，實(shí)現(xiàn)“國進(jìn)民退”，而這時(shí)，民營資本不一定拼得過央企(國企)地產(chǎn)企業(yè)，最終有可能就此消失。近期，民企與央企合作最為典型的案例就是綠城與中交的合作。綠城與中交合作后，宋衛(wèi)平通過“傍大款”重新控制了綠城，但隨后中交作為國企通過持續(xù)收購民企綠城股權(quán)而進(jìn)行擴(kuò)張，截止目前為止，中交已成為綠城第一大股東，實(shí)現(xiàn)“國進(jìn)民退”。而在中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入規(guī)模化聚集的階段，民營房企的日子越來越不好過，尤其是中小房企還面臨生存的壓力，此時(shí)，國有房企極有可能通過“大魚吃小魚”實(shí)現(xiàn)“國進(jìn)民退”。

亮點(diǎn)五：房企重組后接盤其他國企“退房”資產(chǎn)

從央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)重組與改革的角度來講，金豐投資與綠地的重組方案獲批，標(biāo)志著國資系統(tǒng)的地產(chǎn)重組放開預(yù)期，未來地產(chǎn)重組或?qū)⒓铀匍_放。如果地產(chǎn)重組的加速開放，這不僅僅是國資系統(tǒng)中企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉(zhuǎn)變，或許也為當(dāng)前國企“退房”尋求了一種出路。筆者預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)期內(nèi)，一些實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)尤其是央企地產(chǎn)企業(yè)有可能會利用地產(chǎn)重組加速開放的機(jī)會，接盤其他國企“退房”資產(chǎn)。

從央企地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，中國建筑總公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司、中國保利集團(tuán)公司、華僑城集團(tuán)公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團(tuán)公司、中糧集團(tuán)有限公司、中國冶金科工集團(tuán)有限公司、中國五礦集團(tuán)公司、中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司、中國葛洲壩集團(tuán)公司、中國港中旅集團(tuán)公司、招商局集團(tuán)有限公司、華潤(集團(tuán))有限公司、南光(集團(tuán))有限公司等20家左右央企地產(chǎn)企業(yè)具備從事地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，而其他正在從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企地產(chǎn)企業(yè)遲早要退出房地產(chǎn)行業(yè)(盡管因?yàn)楦鞣N原因這78家央企地產(chǎn)企業(yè)退出的速度較慢，但按照國企改革的總目標(biāo)來看，這些企業(yè)遲早要退出)，這為央企地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了并購與重組的市場機(jī)會。

事實(shí)上，在多重壓力夾擊之下，房企資金鏈捉襟見肘的問題持續(xù)惡化，導(dǎo)致不少房企為了“保命”生存，不得不通過股權(quán)出售這種極端的方式，以換得現(xiàn)金流。以去年為例，去年央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓40宗房企股權(quán)，雖是為解決同業(yè)競爭問題，但這這也為重組后實(shí)力較強(qiáng)的房企接盤其他國企“退房”資產(chǎn)提供了市場機(jī)會。