近年來，受到政府積極推行集約用地和逐漸下降城市工業(yè)用地指標政策的影響，物流地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)無法滿足需求。

近年來，受到政府積極推行集約用地和逐漸下降城市工業(yè)用地指標政策的影響，物流地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)無法滿足需求。房地產(chǎn)咨詢機構世邦魏理仕10月15日發(fā)布的《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》指出，目前中國優(yōu)質物流設施緊俏，競爭格局已基本形成，電商、傳統(tǒng)零售和高端制造業(yè)成為拉動物流需求的“三駕馬車”。在重點分析中國17個主要城市物流地產(chǎn)投資機會后，世邦魏理仕認為，一線城市是中國物流地產(chǎn)最佳投資目的地。

需求空間巨大

世邦魏理仕的分析認為，目前中國現(xiàn)代物流設施的供給遠遠落后于日益膨脹的需求。以中美兩國數(shù)據(jù)為例，美國優(yōu)質物流設施存量人均占有面積為1.17平方米，而中國僅為0.015平方米。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管、副董事孫祖天認為，電商、傳統(tǒng)零售和高端制造業(yè)是拉動物流需求的“三駕馬車”。而未來，這“三駕馬車”仍然有較強動力。

在接受國際商報記者采訪時，孫祖天分析稱，首先，傳統(tǒng)零售業(yè)仍是支撐物流需求的中流砥柱，目前，傳統(tǒng)零售業(yè)和消費品企業(yè)需求還在上升；其次，以汽車零部件為代表的高端制造是國家發(fā)展的重點，雖然目前其物流需求在物流總需求中占比較低，但未來會有上升空間，特別是承接國際轉移的中高端制造業(yè)成長空間較大；最后，中國電商行業(yè)增長較快，未來隨著跨境電商的發(fā)展，進口商品在出保稅倉后，需要轉入國內市場，這部分物流設施的需求會進一步增加。

世邦魏理仕預計，未來政策利好會拉動物流行業(yè)進一步發(fā)展，沿海沿江經(jīng)濟布局會進一步深化，物流設施開發(fā)巨頭會加緊布局物流產(chǎn)業(yè)，這都對中國物流投資起到拉動作用。

一線城市被看好

上海、廣州、深圳、北京等一線城市被視為物流投資的最佳目的地。

在上海，優(yōu)質物流倉儲的需求更為多元，推動上海優(yōu)質物流倉儲市場的租金穩(wěn)步上漲。過去5年，上海優(yōu)質物流倉儲市場的租金年復合增長率達到5.8%。在2011~2014年，上海有8宗物流倉儲大宗交易，總額達42億元，是其他一線城市總和的近4倍。在制造業(yè)轉型升級和消費帶動經(jīng)濟增長的大背景下，上海周邊的蘇州、昆山、南通、太倉、無錫、常熟等已成為長三角區(qū)域的物流節(jié)點城市。

廣州和深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來自制造業(yè)的物流需求。作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規(guī)模刺激了來自電商及第三方物流的強勁需求，其對物流設施的需求甚至已經(jīng)外溢至佛山、東莞、惠州等地。

在一線城市中北京較為特殊，原本其良好的經(jīng)濟基本面和完善的基礎設施為物流地產(chǎn)奠定了發(fā)展基礎，人口規(guī)模和發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)使消費和電商客戶成為物流需求的主導，不過由于北京城市功能的重新定位，北京工業(yè)土地的供應正在逐漸減少，這導致北京物流設施逐年緊缺。由于供應緊俏，部分物流開發(fā)商將目光投向價格更為合理、投資機會更多的周邊地區(qū)，如廊坊、武清等地。

成都值得關注

除了一線城市，世邦魏理仕認為，成都也是物流投資的好選擇。雖然屬于二線城市，但受益于西部大開發(fā)戰(zhàn)略，過去10年成都的經(jīng)濟發(fā)展較快。在物流方面，根據(jù)《四川省物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃(2015~2020)》，四川省將形成“一核、五極、多點”的物流空間布局。成都作為重要的“一核”，依托全國第四大航空樞紐雙流機場和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿易通道，其區(qū)域物流樞紐地位日益顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年上半年，成都倉儲物流市場達124萬平方米，市場整體空置率為17.2%。未來，零售商、電商、第三方物流和汽車及零部件行業(yè)是成都優(yōu)質物流倉儲業(yè)務的主要來源。伴隨著持續(xù)活躍的市場需求，成都高標庫的未來新增供應仍將保持充沛。