在“豪宅元年”，位于南三環(huán)與南四環(huán)之間的樊家村地塊拍出7.5萬元/平方米的樓面價(jià)，讓業(yè)內(nèi)瞠目結(jié)舌。一塊高價(jià)地誕生，就意味著未來就會有一個(gè)高端樓盤誕生。已經(jīng)確認(rèn)的事實(shí)是，北京已經(jīng)出現(xiàn)了38宗樓面價(jià)超過3萬元的地塊，其中樓面價(jià)超過5萬元的有10宗地。

就這樣，在業(yè)內(nèi)人士的驚詫、議論及爭議聲中，豪宅市場開始走向幽深莫測的紅海，而北京樓市的新房市場或許已與首次置業(yè)的時(shí)代道別。

豪宅市場必定是紅海

“未來北京售價(jià)在10萬+的項(xiàng)目將有50個(gè)”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，疊加部分老項(xiàng)目，未來北京售價(jià)在10萬+的項(xiàng)目將有50個(gè)。以今年來看，北京預(yù)期均價(jià)突破10萬元的期房住宅合計(jì)有12期，而往年僅兩期左右。

供應(yīng)量如此大幅度的增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了成交量的漲幅。“即使按照2015年頂豪井噴的成交量看，實(shí)際簽約有望達(dá)到220套，剔除盤古大觀的批量成交后，成交量大約在130套左右。而目前待售、預(yù)期售價(jià)在10萬元以上的項(xiàng)目已經(jīng)超過3000套。”張大偉表示，如果剔除了盤古96套、萬柳書院38套，西宸原著10套、其他項(xiàng)目簽約只有個(gè)位數(shù)。

從豪宅的潛在客戶來看，近年來，金融、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域迅速發(fā)展，產(chǎn)生了一批高收入人群。北京晨報(bào)記者此前走訪了多個(gè)豪宅項(xiàng)目，銷售人員也透露購買豪宅的客群日趨年輕化。但這批“新貴人群”的增長速度與豪宅供應(yīng)量的增幅并不在同一個(gè)量級。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京豪宅數(shù)量的增幅對應(yīng)富裕人群增量在5倍以上。

此外，上半年豪宅成交量的上漲與股市向好有關(guān)，一部分購房者將股市中的浮贏轉(zhuǎn)投入樓市當(dāng)中。6月下旬以來，股市進(jìn)入調(diào)整階段，大多數(shù)股民財(cái)富縮水，豪宅潛在客戶數(shù)量進(jìn)一步減少。

人口增量也是影響樓市的一個(gè)重要因素。北京市正在采取近10年來最嚴(yán)格的常住人口控制措施，北京常住人口增量已從2011年的56.7萬人降至2014年的36.8萬人，增速從2011年的2.9%降至2014年的1.7%，2015年更是全面收緊。

“未來能夠活得滋潤的頂豪最多只有10個(gè)，能夠活下去的頂豪有10個(gè)，被迫合作的項(xiàng)目還有10個(gè)，活的不滋潤的項(xiàng)目將有20個(gè)。”張大偉認(rèn)為，未來頂豪戰(zhàn)場必定是紅海。

高端已成新房主流

“未來首置購房基本靠二手，改善靠新房。”

5萬、6萬、7萬……樓面價(jià)超過區(qū)域在售房價(jià)已經(jīng)成為新常態(tài)。在不受政策限制的前提下，地價(jià)越高，為了不虧錢，大量高價(jià)地被迫高端化，做更高級別的住宅產(chǎn)品。“未來首置購房基本靠二手，改善靠新房，高端成新房主流。”一位置業(yè)專家在接受媒體采訪時(shí)表示。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，北京純商品房的新房市場即將告別首次置業(yè)時(shí)代。按照2015年上半年住宅地價(jià)推算，新房房價(jià)將超過5萬元/平方米，單套總價(jià)超過400萬元。而偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，通過我愛我家達(dá)成的北京二手房成交的均價(jià)為37933元/平方米，與去年同期相比漲幅僅為4.2%。若按照單套面積80平方米計(jì)算，平均一套住房總價(jià)約為300萬元。二手房的價(jià)格優(yōu)勢,對首置人群來說不言而喻。

另一個(gè)趨勢也越來越明顯。絕大部分住宅用地都需配建一定量的保障性住房，大量首套置業(yè)的客群已經(jīng)望商品住宅興嘆，而涌向保障性住房。數(shù)據(jù)顯示，北京首置和其中自住房的成交套數(shù)比逐年上升，2013年是81908比0，2014年則是48662比17017，2015年上半年是28750比13318。自住房在首置產(chǎn)品成交量的比重迅速增加。

改善需求能支撐高價(jià)地嗎？

“走到今天，再勸開發(fā)商理性已徒然”

“我和老公每天上班前把孩子送到婆婆家，下班時(shí)再接回來，每天來回跑挺麻煩，想換一套大一些的房子，婆婆和公公也可以經(jīng)常住過來。”近期，像尹女士一樣有換房想法的人不在少數(shù)。市民陳先生擁有多套住房，他也向北京晨報(bào)記者透露，想賣掉一套或兩套房子，換一套品質(zhì)更好的房子居住。

改善型住房需求能否支撐高價(jià)地入市尚不能得出結(jié)論，不過可以感受到，北京樓市確實(shí)在暗中發(fā)生著變化。

“一套房子居住8到10年后，隨著住宅產(chǎn)品的升級換代，舊房子的不如意開始一點(diǎn)點(diǎn)顯露。開發(fā)商層出不窮地推出新項(xiàng)目，讓你看到自己可以擁有嶄新的生活。開發(fā)商們?yōu)槭裁磿玫兀驗(yàn)樗麄円部吹搅巳藗儗γ篮蒙畹淖非蠛拖蛲?rdquo;亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱也在個(gè)人公號中寫到，逢高買進(jìn)的操作手法并不多見，只是在地王爭奪賽的時(shí)候才能見到這種盛況，開發(fā)商上半年比較理性，下半年口袋豐盈后，不得不參與拿地爭奪戰(zhàn)，“從過去多年的經(jīng)驗(yàn)看，一塊土地大獲成功的有，公司被幾塊地王拖垮的也有。走到今天，再勸開發(fā)商理性已經(jīng)是徒然，今天所走的路決定明天你看的風(fēng)景。紙牌屋中有句臺詞，‘權(quán)力正如地產(chǎn)，位置是重中之重，你離中心越近，你的財(cái)產(chǎn)就越值錢’，這也難怪開發(fā)商喜歡加碼好的地塊，不過不要忘記另外一句臺詞：勉強(qiáng)生存，與死無異。” (楊奕)