觀點地產網 由于低廉的土地成本和相對豐厚的回報，舊改項目一直以來都備受開發商青睞，但無可否認的是，舊改項目同時也是一塊難啃的骨頭，心力不足者往往是吐之而后快。

繼去年向華潤武漢轉讓長豐村城中村改造項目中的B地塊、C1地塊，美好置業10月23日又宣布，將長豐村城中村改造項目中D地塊將轉讓給藍光發展。

公告指，鑒于美好置業將于2015年10月30日前取得名流時代100%股權，公司擬以人民幣1億元價格將所持有的名流時代100%股權轉讓給武漢煬玖(藍光發展的全資子公司四川藍光和駿實業有限公司設立的全資子公司).

同時，名流時代以13.3742億元的包干總價委托武漢江北負責實施完成目標公司所涉的全部拆遷安置還建義務。各方確認，包干總價中的1億元由名流時代以實收資本支付，剩余12.3742億元由武漢煬玖向名流時代提供股東借款后，名流時代再向武漢江北支付。

據觀點地產新媒體了解，名流時代系美好集團設立的長豐村城中村改造項目中D地塊的開發經營單位，已取得武漢市長豐村城中村改造項目中宗地編號為P(2014)018號的國有建設用地成交確認書，而武漢江北為美好置業全資子公司。

換言之，通過此項交易，美好置業一共可以獲取13.3742億元的收購款。

長豐村舊改再度轉手

為成功獲取長豐村舊改項目，美好置業曾耗費了不少精力。觀點地產新媒體查閱歷史資料顯示，2012年1月1日，美好置業已經與武漢市土地儲備中心、硚口區長豐街辦事處簽訂了《硚口區長豐村集體土地房屋拆遷委托協議書》。

隨后2012年3月1日，武漢國土資源和規劃網掛出了長豐村土地征收公告，正式將長豐村納入城中村改造范圍。當時美好置業預計，獲取整個項目的土地使用權需要的投資金額約65億元，包括土地補償款約12億元；還建房建設等資金約23.5億；土地整合、還建房公共設施及拆遷補償等約24億；后期相關稅費約為5.5億。

經過兩年的推動后，美好置業于2014年3月6日以底價53.7億元競得武漢硚口區長豐村A包、B包、C1包、C2包、D包5幅城中村地塊，該等地塊總建設用地面積約50.64萬平方米，規劃建筑面積約240萬平方米，樓面價約2300元/平方米。

不過，當初努力爭取到的長豐村項目，在摘牌半年多之后，美好置業就展開了分售計劃。

2014年9月26日，美好置業宣布，向華潤武漢轉讓長豐村城中村改造項目中的B地塊、C1地塊，總成交價38.24億元，目前由武漢華潤開發為華潤翡翠城。

彼時，美好置業解釋稱，長豐村項目包括住宅、商業、寫字樓等多業態的區域綜合性開發項目，引入在打造城市綜合體方面具備豐富經驗和較強專業能力的華潤武漢共同開發，將有利于提升長豐村地塊的整體品質。

顯然，將不擅長開發的商業部分轉讓給武漢華潤后，美好置業意在開發項目的住宅部分。據觀點地產新媒體了解，美好置業2014年8月13日曾在武漢市環保局上公布過藍光發展此次購入的D地塊規劃，并擬定項目名稱為美好園博城。

據了解，根據規劃內容，該項目凈用地面積為86000.1平方米，可建總建筑面積不大于326200平方米，主要建設5棟49F高層住宅、4棟34F高層住宅、2棟33F高層住宅、1棟幼兒園及裙樓底商，初步擬定其建設工期為29個月，預計9月動工，2016年12月竣工驗收并交付使用。

但計劃還是趕不上變化，美好置業最終還是選擇將D地塊轉讓給了藍光發展。

對此，湖北合富輝煌市場總監殷一戌認為，舊改項目需要投入的資金和時間成本都非常高，長豐村項目體量非常大具有較大風險性，美好置業仍然不具備那么強的開發實力。

一級開發的高收益

不過，對于年營業收入只有10億左右的美好置業來說，要撬動一個前期投資金額高達65億元的舊改項目，確實不容易。然而，真正讓美好置業選擇放手的或是直接轉讓土地帶來的高收益。

根據武漢國土局公布的資料顯示，長豐村城中村改造項目中的B地塊成交價格為65170萬元，C1地塊成交價格為160090萬元，合計約22.52億元，而D地塊成交價格為7.5億元。

盡管上述三宗地塊的實際轉讓價格并不高(其中B、C1地塊均為1000萬元，D地塊為1億元)，但無一例外，在與華潤武漢及藍光發展的兩項交易中，美好置業旗下的武漢江北都將負責地塊的前期拆遷工作，而這才是美好置業真正的利潤來源。

于公告中，美好置業強調，要完成交易，武漢華潤需向支武漢江北支付長豐村B地塊和C1地塊相應的拆遷改造補償款38.04億元，同時武漢江北同意接受委托，以13.3742億元的包干總價代藍光發展完成D地塊所涉的土地款支付及全部拆遷安置還建義務。

換言之，在長豐村舊改項目上，美好置業通過一級開發模式獲取利益。

事實上，美好置業也正是從與武漢華潤交易中嘗到了一級開發的甜頭。據觀點地產新媒體翻閱年報顯示，美好置業于2014年年報中首次提及，公司拓展了一級開發市場。

在與藍光發展交易公告中，美好置業再次闡釋，近年來，公司在傳統的房地產開發業務的基礎上，已形成“一級開發”這種新的業務模塊，該領域的探索為公司多層次的盈利能力提供了保證，公司將持續發展“一級開發”業務的規模和加快資金周轉。

“對于美好置業這種企業來說，對于開發難度比較大的項目，用合適的價格出售無疑是更好的選擇。”殷一戌表示。

殷一戌繼續分析稱，長豐村所在的古田板塊雖然位于武漢中心城區內，但還是屬于相對邊緣的地帶。“那周邊有好幾個比好的項目都是分布在地鐵站口的位置，但長豐村沒有地鐵經過，所以位置比較尷尬。”

另外，成交一直處于高位的武漢市場，不管是中心城區還是稍遠的郊區競爭都尤其激烈，殷一戌透露，古田板塊未來3-5年，會有將近300萬平方米的潛在供應。

面對著地理位置稍遜一色且異常激烈的區域競爭，殷一戌認為，只有像華潤這種大型品牌開發商進駐，才能把區域的熱度帶起來，如果像美好置業這種三線開發商自己操盤的話，難度相對來說會大很多。