隨著住宅商業等傳統房地產開發壓力越來越大，許多來自國際的產業基金在國內投資開始逐漸轉向工業物流地產，加之電子商務的快速發展，工業地產也逐漸迎來快速發展時期。

“隨著住宅商業等傳統房地產開發壓力越來越大，許多來自國際的產業基金在國內投資開始逐漸轉向工業物流地產，加之電子商務的快速發展，工業地產也逐漸迎來快速發展時期。”世邦魏理仕華西區工業及物流服務部副董事尤鵬偉表示，“目前物流地產投資正處于高收益、低風險的狀態。在成都，無論專業的物流基金還是物流地產開發商，市場投資的凈回報基本上可以達到7%。”

10月15日，世邦魏理仕發布《中國物業投資指南之物流地產篇》，重點分析中國17個主要城市物流地產的投資機會。研究顯示，成都目前已與北京、上海、廣州、深圳等一線城市共同位列中國物流地產最佳投資目的地。

優質物流設施緊俏

受益于電子商務的快速發展，成都高標準倉儲物流設施需求快速上升。據了解，自今年6月以來，阿里巴巴、京東等電子商務巨頭公司均將成都視為戰略重心，雙方均有意加速布局成都倉儲物流相關項目。

10月15日，京東與四川省政府簽署戰略合作框架協議，深化農村電子商務市場被列為協議內容之一；在今年7月，京東曾與成都市政府正式簽署電子商務進農村戰略合作協議。此前也曾有消息稱，阿里巴巴有意在成都龍泉驛區投資10億元以上建設西部物流運營中心，建設國際化高端倉儲設施、電子商務經營中心和訂單生產中心。

“四川是農產品銷售大省，高端農產品的物流配送對物流設施的要求更高。而目前成都的高標準倉儲物流設施可以滿足這一市場要求。”尤鵬偉表示，目前是成都高標準倉儲物流開發逐漸走向成熟的時期。“在成都，高標準倉儲物流設施自2012年開始逐漸有新產品的分化，從傳統的單層倉庫到多層倉庫，從單一高標準的普通倉庫到冷鏈快遞多功能倉庫，現在市場上有各類倉儲物流可以滿足市場需求。”

相關業內人士表示，如今消費者購物方式的轉變對物流倉儲行業影響顯而易見。數據顯示，2012年到2015年期間，電子商務客戶需求從15%上升到25%，市場份額快速上升。“在成都，百貨退市的案例時有發生，而這一部分消費力并沒有消失。如果簡單理解，這一部分貨架上的消費品現在就放在倉庫里，正等待被網購。”尤鵬偉表示，“這一部分的增長要比商業地產在黃金時期增長表現更為迅猛。”

據記者了解，在2013年到2014年期間，唯品會位于成都龍泉物流園區的倉儲面積從2.4萬平方米擴大到13.5萬平方米。而天貓超市在進入成都市場僅一個季度后，在龍泉物流中心擴租1.2萬平方米，承租面積是三個月前的三倍。

競爭結構基本形成

截至2015年第三季度，成都優質產出物流市場總存量達到144萬平方米，市場整體空置率為16.9%。目前成都市場高標準倉庫主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區域，其中龍泉、空港和新都三大板塊的存量占比近八成，同時得益于旺盛的城市配送和物流運輸需求，市場地位將進一步鞏固。

“我們往往把成都視為倉儲物流的一線城市。”尤鵬偉告訴記者，“其中一個重要指標是，該區域中主流開發企業的入駐情況。”

據了解，在該物流地產領域中，排名全國前九位的主流開發商布局成都的就有七個，余下兩個企業一直有意向在成都拿地。從主流開發商的布局數量來看，除了上海、北京，成都位居國內第三。

尤鵬偉告訴記者，目前該領域相關的產業基金在中國投資項目，在這個階段幾乎不考慮市場容量，能有合適土地就會拿。“這其中政策因素的影響也很大。”

據了解，在2011年到2012年期間，地方政府釋放了一部分土地指標用于物流地產建設。根據建設周期，這部分供應在2013年到2014年集中釋放。而從2012年開始，成都僅僅只有1~2個地塊釋放給物流地產開發商，剩下都直接供應給類似京東、天貓這樣的企業，因此高標準倉儲物流設施的市場供應一直非常緊俏。

尤鵬偉表示，在未來土地供應持續縮減的情況下，空置率會持續下降，租金也會持續平穩上升。由于供應減少，預計到2017~2018年租金會有大幅提升。