有分析人士指出，雖然常州公租房售價打出9折優惠，但與市場價相比性價比優勢并不太明顯，短期恐怕難以喚起市場熱情。

公共租賃房也可以有產權了

10月13日起，常州市政府正式試點公租房“共有產權”。公租房家庭申請住房保障待遇時，既可選擇租賃，也可以9折價格購買50%產權與政府“共有”。剩余房款可根據自身財務狀況支付，無需付息。首次購買產權5年后，經共有產權人同意，共有產權公共租賃住房也可上市交易。

公租房變身共有產權房試點，并非常州首創。據悉，今年1月份，蕪湖市曾試點公租房共有產權登記模式，以滿足低收入群體對產權住房的訴求。

“公租房變身共有產權房有兩個好處：一是降低老百姓的入市成本；二是降低政府的保障成本。共有產權模式靈活，保障對象可以在一段時間內把另外的50%產權買過來。或者以后想購買更大面積房子，也可以把已購產權賣給政府，政府再將公租房賣給其他有需求人群。這樣產權清晰，政府資產也沒有流失。”中國房地產業協會副會長胡志剛在接受中國房地產報記者采訪時表示，共有產權房應該成為中國保障性住房改革的一個重要方向。

“我不認可公租房共有產權。通過國家財政支持實現部分群體的住房產權，本身會造成新的不公平，也容易造成利益尋租空間。共有產權房只能在個別地方作為過渡，而不能大范圍長期推行。”中國社會科學院城市發展與環境社會研究中心主任牛鳳瑞在接受中國房地產報記者采訪時表示。

常州試點公租房共有產權

日前，常州市政府出臺了《常州市市區公共租賃住房共有產權試點方案》。《方案》表示， “共有產權房”的銷售基準價格為供應價格的90%。供應價格由常州市物價部門會同住房保障主管部門參照房屋的建設成本核定。個人擁有的產權份額按其出資金額占房屋銷售總價的比例分攤確定，其余份額作為政府產權，由政府持有。

保障對象首次購買的產權份額不得低于50%。保障對象應繳納共有產權公共租賃住房個人產權部分稅費。按規定辦理共有產權公共租賃住房權屬登記，權屬證書應注明“共有產權公共租賃住房”及持有的產權份額等。

保障對象自首次購買產權5年內，可根據自身需求，按原購買價格購買剩余產權份額；5年后購買的價格按照屆時契稅征收機關二手房交易實際計稅價格。在共有權屬期間，保障對象因治療重大疾病等急需退出共有產權住房的，政府可按原配售價格回購，同時按規定向其提供住房保障。

保障對象在取得共有產權公共租賃住房完全產權前，房屋不得用于出租、經營，不得購買其他住房。首次購買產權5年后，經共有產權人同意，共有產權公共租賃住房也可上市交易。上市交易時，須按照屆時契稅征收機關二手房交易的實際計稅價格與政府按產權比例進行分成。通過出售公共租賃住房所得資金，全額繳入住房保障資金專戶，實行“收支兩條線”管理，專項用于住房保障。

據悉，此次公租房共有產權的試點對象為戶籍在常州市天寧區、鐘樓區范圍內，試點房源為政府集中建設的保障性住房小區金潤家園。該小區2013年竣工，共有住宅建筑1220套，戶型主要有一室一廳和二室一廳，建筑面積在45~69平方米之間。在供應標準上，1人家庭可以購買一套一室一廳；2人以上家庭可以購買一套二室一廳。

常州市住房保障和房產管理局副局長吳玲忠表示，此舉是為了提高公租房的資產使用率，實現政府投入和回收的住房保障資源可持續用于解決群眾住房困難。在試點基礎上，還會逐步向面上推廣，以滿足中低收入住房困難家庭多層次需求。“當前各相關部門正協調實施細節，10月底11月初會再對外公布操作細則”。

江蘇省住建廳住房保障處副處長汪享生則對外透露，之前常州、南京等城市均表達了試點公租房共有產權的意愿，但考慮到南京房價高，公租房承租人購買部分產權比較困難，而常州房價較低，所以選擇常州率先試點。

變身共有產權能否擺脫尷尬處境

什么是公共租賃房？是對住房困難人群的過渡性的解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供住房幫助。公共租賃房不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，外地遷移到城市工作的群體等。

然而，公共租賃房，因其沒有產權只能租賃不可繼承、或者地處較偏遠、品質不佳，或者租金不合理，而一度成為“雞肋”，被棄現象屢屢出現。

剛在深圳就業沒有多久的一對年輕夫婦，在公租房和商品房之間徘徊很久，最終在去年借錢購買了一套不足50平方米的商住房。他們表示，雖然可以申請公租房，但考慮到房價上漲、將來孩子上學需要，還是放棄了公租房。這也是絕大多數中國人的心理，房子的產權是自己的，才最踏實。而今年深圳房價的大漲，也讓這對夫婦慶幸不已。

今年年初，在東莞市雅園新村附近第二批公租房選房中，有3名放棄。租金太高是主因。一位放棄選房的務工者反映，“租住在東城，兩室才300元/月。而在這里租一套60平方米的公租房，要近千元。”

而從政府方面來看，單純靠財政支持保障房建設，壓力已越來越大。

“對于經濟實力相對好一些的家庭，租房是短期權宜之計，購買產權房才是長期或中長期選擇。那么，當這些家庭不具備購買整套房子的經濟能力時，和政府以共有產權方式先購買一定產權，以避免當未來具備購買能力卻遭遇房價上漲反而仍然買不起房的情況。”深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

胡志剛則認為，我國住房保障總體設計有問題。上一個十年，政府對房地產市場比較縱容，導致市場投機化嚴重，房價高位運行，一些本來可以在市場上買房的人買不起房了，不得加入保障大軍，加大了住房保障成本，政府壓力也越來越大。這種政府財政全包的保障房模式走不下去了，經濟適用房應該退出，共有產權則可成為保障房改革方向。

據悉，除了常州試點公租房“共有產權”，今年1月，蕪湖市早已試點公租房共有產權登記模式：對政府建設的公租房，承租戶可邊租邊買，首次購買產權比例不低于三成。2月4日，“70后”女子李付秀支付11.2萬元之后，取得自己租住的45平方米公租房的60%產權，成為首個擁有部分公租房產權的“第一人”。

在全國率先推出經適房共有產權的淮安，也正將其共有產權思路低調向公租房領域推進。與常州公租房保障之初即出售所不同，淮安公租房共有權房擬定的思路是“先租后售”，即在承租滿2年后，根據自身條件按照出資不低于60%申請購買，形成共有產權住房。不過，截至目前，淮安、常州均未有租戶申請購買公租房的案例。

牛鳳瑞認為，“共有產權”在財政比較豐厚的地方政府做做試點還可以，試的過程中再改。但長期來看，“共有產權”會造成新的社會不公平，將來的后遺癥也比較多。

有分析人士指出，雖然常州公租房售價打出9折優惠，但與市場價相比性價比優勢并不太明顯，短期恐怕難以喚起市場熱情。