報告提到，北京、上海、天津三大超大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口凈流入規模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來自于東部地區。

過去的十年，中國房地產行業走過了最黃金的十年。經歷了十年的開發，很多人住上了新的房屋，地產行業開發領域的市場似乎開始有所縮小，也有業內人士認為這個已經是“白銀時代”，大家開始從事存量房市場的商戰。此外，人口總量增速開始下行，人口自然增長率已經下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重。中信建投通過測算發現，主流城市的購房年齡段主要集中于25~34歲和35~44歲，這部分人群從2015年開始，占比下滑斜率將逐步加大。雖然在2025年以前，25~44歲人口的總量依然可以穩定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經成為不可回避的話題。

雖然如此，這個行業依舊存在很多機會。《第一財經日報》記者多方采訪獲悉，雖然人口數量有所下降，但是人口的聚集效應依舊存在，而很多有著消費能力和收入能力的人也有自己的城市偏好，而未來這些新興的90后甚至00后的購房者的偏好，將成為這個城市購房的主要動力。

人口集聚

中信建投的報告中統計發現，全國39007個鄉鎮街道的平均密度為873人/平方公里，到2010年則上升到977人/平方公里，人口增長的趨勢延續，但是這十年間依然有33%的街道人口密度出現了下降，而出現大幅增長的街道僅有9%。這個數據說明雖然人口的數量增加，但是并非每一個地方都因為人口的紅利獲益，那些真正可以實現人口聚集的區域才可以帶動當地的房地產市場的發展。

《第一財經日報》記者此前走訪長三角的城市群發現，有的城市比如江蘇常州的房價在過去十年可能只有一倍的漲幅，但是有的城市比如上海可能漲幅就有五倍之多。雖然城市的間隔不遠，但是每個城市的聚集效應不同，因此房價也有所不同。

目前中國的城市群已經開始分化。上述報告提到，北京、上海、天津三大超大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口凈流入規模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來自于東部地區。

而中國的中部區域成為全部凈遷出地區。尤其安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區的凈遷出人口占到全國的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重占到15.0%，為全國最主要人口遷出中心。記者此前走訪安徽蕪湖發現，該城市的人口基本都是流出，雖然有一些產業導入，但是更多的蕪湖人喜歡去南京和上海，這也導致這個城市的房地產市場并不好。

同時，西部地區仍存在一定程度的凝聚力。在東部地區強大集聚效應下，西部有大量人口遷出，但寧夏、青海、西藏、新疆等地區依然保持凈遷入，說明西部內部依然具備較強凝聚力。

人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產市場結構的分化，根據國家統計局數據顯示，東部地區、中部地區和西部地區實現的房地產銷售金額分別占比為59%、23%和18%，銷售面積分別占比為48%、30%和22%，東部地區在房地產市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。

90后愿意怎么選？

人口的聚集給城市帶來了新的活力，這些年輕的90后未來也將成為剛需的購房者。

多位業內人士接受《第一財經日報》記者采訪時表示，目前越來越多高學歷年輕人愿意選擇在經濟發達的地方工作，因為這里可以提供更多的職業機會，而隨著這些人工作的習慣，很多人就愿意在這里購房。

螞蟻金服的數據發現，通過對全國2325所高校近五年的畢業生進行分析。在過去五屆大學生中，畢業時更換城市已經成為主流，有59%的畢業生在就業時選擇了離開學校所在城市，但大部分依然留在省內，省際遷移比重僅為31%。從規模來看，全國各個區域的大學生吸納量和擁有的高校數量高度一致，東部省市擁有917所高校，吸納了全國近57%的大學生，中部區域擁有678所高校，吸納了全國27%的大學生，西部區域擁有482所，吸納了剩余的18%的大學生。東部核心城市以及區域實際上掌握了全國六成的潛在高素質人口。

中信建投認為，人口遷移意愿、人口自然增長率、大學教育競爭力、大學生沉淀率、大學生增長率都是未來城市房地產市場好壞的依據，顯然90后的選擇發揮了很大的作用。東部一線城市北上廣深等區域依然具備廣闊的空間，這些區域經濟發展迅速，工資水平具備極強的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進一步反哺區域經濟的復蘇。其次，廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區域處于或者緊鄰三大經濟圈，城鎮化進程相對完善但仍存在空間，如南京、杭州、廣州、福州、蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強的可持續發展空間。再者，區域單核城市如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽等。

“當前重點一二線城市人口依然存在相當規模的提升空間，人口遷移的趨勢仍將繼續，重點一二線城市的房地產市場依舊具備潛力。”上海鏈家研究總監陸騎麟認為。