常言道：“十年磨一劍”，然而，享有地段優勢的西安市重點城中村改造項目西江月，早在2005年就開始規劃實施，在歷經十年波折后，依然深陷困局無法出鞘試鋒刃。

常言道：“十年磨一劍”，然而，享有地段優勢的西安市重點城中村改造項目西江月，早在2005年就開始規劃實施，在歷經十年波折后，依然深陷困局無法出鞘試鋒刃。

西江月所在的西姜村隸屬西安雁塔區，緊鄰南三環，周邊配套已成規模。原本是“政府主導、市場運作、安置先行”的西安城改模式的典范，但是由于開發企業合作糾紛、無證銷售被叫停、融資困難導致1000多戶購房業主無法交房。

目前，西江月的開發商陜西長通投資開發有限公司(以下簡稱長通公司)建設的西姜村回遷房和西江月項目一期18棟30多層商品樓在接近完工的情況下，因無力繳納實際審批用地507畝的土地出讓金，無法抵押融資，已停工一年多時間，業主申請退房的款項，開發商也無法支付。

據中國房地產報記者調查，項目前期合作糾紛、城改政策調整、融資困難等因素讓原本的“黃金項目”逐步走入今日的困境。

對此，長通公司一位不愿具名的負責人在接受中國房地產報記者采訪時說：“融資困難是最直接原因，開發建設過程中，舊城改造政策的調整也對項目進度造成了較大影響。樂觀的情況是，隨著國家棚改政策的調整，獲得了市、區兩級政府的大力支持。現在由區政府擔保，通過過橋貸的模式解決土地出讓金，獲得土地證后便可抵押融資，相關問題已逐步捋順，未來將加快建設進度?！?/p>

10月13日，雁塔區政府就西江月城改項目，組織包括長通投資公司、長延堡街道辦相關領導在內的聯席會議，據當天會議紀要顯示：雁塔區委、區政府積極協調市級相關部門，協調督促長通公司采取有效措施，推動項目實質性進展，確保在2016年3月15日前，如期開工建設。

一位受訪的維權業主則表示：“此前經歷的承諾太多了，都沒有實現，希望這一次是動真格的。”

西姜村舊貌

艱難開局利益糾葛

據了解，雁塔區長延堡街道辦西姜村的改造起始于2004年，當時的西安城改正值起步探索階段。2005年，陜西長通投資開發有限公司與西姜村簽訂了城中村改造合同，約定由長通公司獨家實施西姜村改造。

據當地回遷戶介紹稱：“當時城改的指導思路是‘三邊’政策，就是‘邊建設、邊辦手續、邊安置’，開發商也基本不用先繳拆遷押金?！?/p>

2006年起，西安城改思路已經開始改變。在借鑒沿海開放城市舊城改造經驗后提出“政府主導、市場運作的城改思路?！?陜西省房地產研究會會長王圣學在接受媒體記者采訪時稱。

此后，改造流程由此前的“三邊”政策轉為：先進行整村拆除，再根據拆遷安置量配給開發商開發土地，剩余土地由政府收儲。這對城改項目主體的前期資金投入提出了很高要求，開發商需要先繳納巨額拆遷保證金、拆遷賠償金，再建設安置樓后才能實施商業開發。

在此種形勢變化之下，由于前期資金投入較大，長通公司開始尋求外部融資。2007年，長通公司與總部位于福建廈門的大唐國際下屬子公司“陜西大唐房地產有限公司(以下簡稱大唐公司)”簽訂合作開發改造西姜村項目的經營合同。雙方約定，長通公司主要負責辦理改造手續，大唐公司主要負責項目投資。

在雙方合作一段時間后，雙方出現了摩擦。2007年底，大唐公司為回籠資金在項目尚未動工時便開始無證售樓，西安城改辦為此發出整改通知，停辦了西姜村項目各項手續，曾經金光閃閃的西安西姜村改造項目隨之擱淺。

隨后幾年間，陜西大唐與長通公司之間便展開了曠日持久的訴訟戰。2015年長通公司最終訴訟獲勝。由于長年官司纏身的損耗，已被政府批復多年的西姜村改造項目直到2011年3月才基本步入正軌，隨著青海匯通國基房地產有限公司(以下簡稱青海匯通)對長通公司股權注資，西江月項目終于迎來轉機。

不斷探索一波三折

如果說，長通公司與大唐公司的官司糾紛造成西江月“外傷”，那么城改政策的調整以及市場的混亂，則讓該項目深受“內傷”。

“2007年，當時政府的政策是，在取得城改批復未取得土地證的情況下，開發企業預售比較普遍，但有開發商借城改詐騙的事件被曝光后，政府收緊了預售政策。許多項目陷入了土地無法抵押貸款，預售渠道又被掐斷的雙重資金困局，西江月就是這樣的處境。”前述長通公司負責人向中國房地產報記者表示。

據他回憶，2007年，西安市政府就全市舊城改造下發了129號文件《西安市城中村改造管理辦法》，由此掀起了西安市的舊城改造熱潮，所有舊城改造項目完全執行129號文件。“文件精神強調三點：政府主導、安置先行、市場運作?！彼f。

當時西姜村城中村改造項目就是在此政策背景下做出調整。

前述長通公司負責人說：“當時涉及城中村改造都是整村拆除，安置回遷農民的建筑資金全由開發企業支付?；剡w采用房屋補償方式，回遷采用房屋補償方式，按人頭算，人均100平方米，其中住宅80平方米、商鋪20平方米。而且要求開發商按照拆遷面積每平方米支付1元，作為保障金，這個政策的調整就需要開發企業在前期投入大量資金?！?/p>

按照國家的土地政策，正常的房地產項目開發，需要先走正常土地招拍掛程序，取得相關證件，然后才能公開銷售，否則就屬于違規行為。

但是，舊城改造項目有其特殊性，需要先取得建設用地規劃許可證，由政府對城改地塊進行確權、拆遷，最后走土地報批流程。“在這個過程中資金是由開發企業支付的，有80%的土地屬于集體土地，需要按批次逐級上報國務院審批；20%的土地屬于已變更的建設用地，只需走政府確權的途徑即可進行開發建設?！鄙鲜鲐撠熑苏f。

“80%的集體土地報批程序需要復雜而漫長的過程，但是開發企業在拆遷以及過渡安置過程中就已投入大量資金，又無法用土地抵押融資，后續開發建設存在較大的資金壓力，所以開發企業通過市直機關團購、社會公開認購等打擦邊球的做法，政府均予以默許。”他補充道。

波折不僅于此，西江月項目還經歷了西安市政府對南三環城市建設整體規劃調整的影響。

“在2011年，西安市政府為擴大小寨商圈的輻射范圍，對南三環沿線的舊城改造建設規劃重新作了調整，調整要求‘增加商業住宅、商場物業的面積，為期一年’，在此期間停止批復一切舊城改造項目，致使項目審批停滯一年。”前述長通公司負責人對中國房地產報記者說。

時間到了2012年，西江月項目所在地塊終于如愿拿到了國務院、陜西省國土資源廳、西安市國土資源局的三級用地審批手續，只差長通公司繳納土地出讓金。

然而，此時的長通公司經過前期的大量資金投入，元氣大傷。2013年，央視《焦點訪談》報道了西安市開發商借舊城改造項目詐騙購房款的“橄欖灣”事件，在當地引發轟動。隨后西安市政府加大了對五證不全預售行為的查處力度，城中村改造的預售行為也被全面禁止，讓長通公司以及西江月項目陷入更深困局。

“一下子斬斷了項目開發建設的資金來源，只能尋求貸款，但由于沒有土地抵押，很難獲得銀行的批貸。雖然引入了信達資產的股權投資，但是所獲資金遠不能滿足后續建設以及土地出讓所需資金?！遍L通公司負責人說。

他說：“青海匯通公司先后投入了26億元的建設資金，僅有4億元左右的預售回款，項目已經接近完工，卻由于土地無法抵押的原因沒法享受國家棚改專項貸款。”

如此情況下，長通公司陷入因資金短缺停工、無力支付土地出讓金、銀行批貸難的惡性循環，還要面臨購房業主維權的壓力。

政府出手柳暗花明

對于西江月前景的疑問，長通公司負責人表示：“目前，項目雖然面臨重重困難，但也有了新的轉機。隨著國務院對棚改項目政策的推進，西安市政府積極出臺政策，雁塔區政府對西江月項目也給予了高度重視，積極協調推進相關問題的解決落實。”

2015年7月17日，西安市政府下發了市政發[2015]22號文件《西安市人民政府關于加強和推進棚戶區改造工作的若干意見》(下稱《意見》)，其中規定，凡取得《建設用地規劃許可證》，土地進入公開出讓程序且取得《網上掛牌出讓成交確認書》和《國有建設用地使用權出讓合同》，以及《建設工程規劃許可證》或規劃總平圖(需加蓋建設工程審核章)、《建筑工程施工許可證》等文件材料，安置樓建設按計劃正常進行，并完成了安置回遷計劃和方案的制定，相關商品房建設施工達到規定要求的改造項目，都可申請分期辦理相關地塊上商品房預售手續。

該政策的出臺，讓長通公司管理層看到了希望：“在改造項目獲得土地使用證，經政府職能部門確認后，可發放50%的預售證，便于開發企業合法銷售，購房業主也可以在銀行進行按揭貸款，加快開發資金的回籠，后續的開發建設資金壓力就將大大減輕?！?/p>

此外，據前述長通公司負責人介紹：“按照西安市舊城改造政策，城改項目涉及的土地出讓金僅需繳納掛牌地價的40%，假若西江月能正常銷售，資金回籠不是問題”。

受此政策鼓舞，在長通公司加大融資力度，盡快盤活企業的關鍵時刻，雁塔區政府也在積極協調各方資源，推進西江月項目相關問題的解決。

6月4日，雁塔區政府召開了銀企座談會。會上決定“由政府搭建平臺，促進金融機構同企業合作，區政府主管領導明確表態，對西江月項目融資加大力度，加快步子，主管部門要作為重點工作，向前推進，使企業盡快走出困境?！遍L通公司負責人對記者說。

“政府的具體措施是，由區政府擔保，長通公司通過向銀行過橋貸款，解決了土地出讓金問題，在繳納土地出讓金取得土地使用證后，再進行抵押貸款，緩解后續建設資金，近期已經開始跟銀行進行了對接?！鄙鲜鲩L通公司負責人如是說。

面對此次良機，西江月的命運是否能重獲生機？面臨的困局可否迎刃而解？需要時間來給出答案。