在各個環線中，“豪宅”遍地，價高者為“豪”的畸形標準逐漸取代了人們對豪宅的認識。而“被豪宅”、“偽豪宅”成為發展趨勢中的明顯標志。

北京南五環外的商住公寓賣到了4萬元/平方米，而位于二環的商住公寓只有3萬元/平方米，北京的樓市價格走向已全無規律可言。以往的按環線看房價的固有原則已被“失控”的地價打破。

在這一趨勢的演變下，“地王”已不是四環三環的專利，五環、六環地價也后來居上。在各個環線中，“豪宅”遍地，價高者為“豪”的畸形標準逐漸取代了人們對豪宅的認識。而“被豪宅”、“偽豪宅”成為發展趨勢中的明顯標志。

三環樓盤賣五萬元五環房價也敢賣五萬元

當前的北京樓市出現了一個奇怪的現象，二三環的房價與五六環的房價越來越趨于持平。

而近兩年這些郊區新城的土地價格的逐日攀升更表明了這一點。和裕地產營銷中心總經理王騫今年上半年在接受采訪時就預言，未來六環外的普遍房價是在4萬元/平方米左右甚至更高，全面進入“4萬時代”。事實上，這一預言已經步步逼近現實。位于六環外的門頭溝板塊售價已經突破3萬元/平方米，大部分洋房及別墅項目達5萬元/平方米以上。

今年7月，龍湖和首開聯合體摘得的位于五六環之間的大興區瀛海鎮地塊樓面地價達3.2萬元/平方米。業內人士預計，未來入市房價將達5萬元/平方米以上。同樣去年在大興五環外的義和莊區域拿下接近3萬元/平方米樓面地價的恒大項目今年預計在10月份入市。9月29日，該項目“恒大未來城”公寓對媒體亮相。據恒大未來城營銷負責人劉廣介紹，該公寓的價格擬定在“4萬+”。

事實上五環外的房價5萬元/平方米以上的項目已相當普遍，特別是北五環外，如園、西山一號院、華潤萬橡府、北京城建·世華龍樾等，東五環外V7九間堂，甚至南五環的亦莊區域也出現多個每平方米5萬元以上的項目。

而反觀二三環的房價，卻上漲乏力。位于二環內的前門金霖府項目均價為3.25萬元/平方米。二環內華龍美鈺均價約5.5萬元/平方米，二環與三環之間安定門區域的盛德紫闕上半年一期均價5.88萬元/平方米，目前新開盤樓棟價格也不過7.8萬元/平方米。馬連道的新年華SOHO和茶馬街的第三區官邸等項目均價甚至還不到5萬元/平方米。

“北京這些房子定價有問題，按環線來看，二環賣5萬元每平方米，五環也賣5萬元每平方米，邏輯有問題。而且隨著城內供地的縮緊，產業外遷，五環和六環還會有升值潛力。這一現象會越來越明顯。”一位房地產開發商表示。

“被豪宅” “偽豪宅” 遍地叢生

五環和六環的地價攀升也決定了后期的高房價趨勢，盡管“被豪宅”、“偽豪宅”都已不是新鮮詞，但最近，房地產圈仍然熱衷于談論此話題。

“十·一”前幾日，中國房地產報記者參加多個房地產項目的營銷預熱活動，在與這些項目相關負責人以及相關的業內人士交談中，開發商們都不約而同地談到了一個詞——“被豪宅”。

在如今地王泛濫、遍地豪宅的當下，這一現象更加顯露出來。所以在很多地產人看來，這種現象是不正常的。

一位從事一手房營銷代理的高管向中國房地產報記者直言：“我們最近經常聊一個詞叫‘被豪宅’，很多項目自己也不想成為豪宅，沒辦法，土地價格決定了必須做豪宅。”在他看來，東三環的房子賣5萬元/平方米，北五環也賣5萬元/平方米，“一個原因是品質，另一個是有針對性的資源”。

“北京的‘偽豪宅’在豪宅市場中最少能占到一半的比例。”上述高管表示，“一些項目周圍只要有醫院、地鐵、學校，再加個新風系統，就賣成豪宅，實際上是‘被豪宅’了，因為土地賣得太貴。”

在他看來，“現在是五環內‘被豪宅’，一兩年后就是五環外，通州已經輕松破4萬元/平方米，北五環也賣到‘5萬+’。而三環的二手房價格也僅此而已，三環因為建筑年代社區環境和配套差一些。有些豪宅只有價格很高，其他的生活配套、園林景觀等非常欠缺。”

“在北京，并不是大家要做豪宅，而是‘被豪宅’，這是沒辦法的事。”旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬在接受采訪時表示，“因為地價高，所以房企只能去做價值和生產資料相匹配的產品，而實際上，這個邏輯是不對的，正確的路徑是房企應先調研市場，再針對目標客戶做產品，然后賣給他。”

除普通豪宅出現這一怪象外，頂豪市場的價格繁榮也存在假象。今年以來，高端豪宅市場在放寬預售許可后，價格開始“任性”上漲、但事實上，卻存在報價虛高的情況，一些喊出10萬元、20萬元每平方米的“天價”豪宅項目，大多數房源的真實成交價格在8萬元至9萬元/平方米。一位營銷人士曾表示，許多豪宅項目在實際銷售過程中，超過10萬元/平方米的成交是一個難以逾越的門檻。

對于豪宅市場的前景預期，潤澤墅郡營銷總監吳優坦言，“現在很多樓盤動輒拿擬售價說事，其實那只是經審批后允許賣到的最高價，而不是實際的成交價。”

在吳優看來，雖然五環內地價不斷上漲，但受經濟環境影響、股市震蕩，高端客戶購買力不斷下降，未來不排除有開發商變相降價。

北京我愛我家一手事業部總監任振雷也對中國房地產報記者表示，今年股市的表現對高端市場確實有影響較大，“很多豪宅項目是用來投資的，而不是真正的居住需求，存在客群萎縮的短暫趨勢。真正的豪宅沒有太多降價空間，‘偽豪宅’如果在一定的銷售壓力下可能會降價”。