做地單位首先應(yīng)該充分把握市場動(dòng)向，理性估值，不能過于樂觀地暢想未來的地塊價(jià)值，誤導(dǎo)開發(fā)商對項(xiàng)目的判斷，避免高價(jià)地可能帶來的樓盤滯銷、爛尾等情況發(fā)生。

10月23日，淡出杭州的雅戈?duì)枺趯幉ù蟊緺I，以總價(jià)約18.4億元，樓面價(jià)12276元/平方米，成為目前為止寧波土地市場的單價(jià)地王。10月份以來，京滬等一線城市的土地市場異常火爆：葛洲壩以7.5萬元/平方米的樓面地價(jià)刷新單價(jià)地王紀(jì)錄，中國金茂與碧桂園聯(lián)合體又以140%溢價(jià)率挺進(jìn)北京。

但地王并不意味著銷冠。杭州這樣的例子比比皆是。高價(jià)拿地的中企御品灣房子已經(jīng)造好，卻仍然未售出一套，原因就是當(dāng)時(shí)拿地成本太高，此后又遇政策調(diào)控，一時(shí)間整個(gè)銷售被“冰封”，難以動(dòng)彈。現(xiàn)在即便隨行就市，虧本也是板上釘釘。

回頭來看，很多地王的產(chǎn)生都是沖動(dòng)型“消費(fèi)”。地塊被描述得很好，前景期望很高，遇上幾家開發(fā)商爭相叫價(jià)，不知不覺樓面價(jià)突破一個(gè)又一個(gè)高度，而杭州最近也取消了溢價(jià)率上線，土地成交價(jià)格完全由拍賣現(xiàn)場開發(fā)商的理性程度決定。但事實(shí)上，許多開發(fā)商拍完地后才發(fā)現(xiàn)，過高的預(yù)期打亂了原有對地塊的部署和期望，對產(chǎn)品的定位也會(huì)走偏，很容易導(dǎo)致滯銷。

再者，杭州市目前新房庫存已經(jīng)突破17萬套大關(guān)，創(chuàng)下新高。這種形勢下，作為開發(fā)商一定要準(zhǔn)確判斷整體市場環(huán)境、地塊所在板塊的競爭力以及庫存現(xiàn)狀，不能盲目跟價(jià)，超出預(yù)期應(yīng)果斷放棄，打腫臉充胖子只會(huì)搬起石頭砸自己的腳。

9月以來，杭州不少地塊的溢價(jià)率已經(jīng)超出預(yù)期，土地價(jià)格可能也超出了很多開發(fā)商原有的估值，這種現(xiàn)象應(yīng)引起市場足夠的重視。筆者認(rèn)為，做地單位首先應(yīng)該充分把握市場動(dòng)向，理性估值，不能過于樂觀地暢想未來的地塊價(jià)值，誤導(dǎo)開發(fā)商對項(xiàng)目的判斷，避免高價(jià)地可能帶來的樓盤滯銷、爛尾等情況發(fā)生。