觀點地產網：失去綠城的依托，融創上海借助昔日融綠平臺實現了滬上重金布局后正張羅著一輪自身品牌的“補課”。

近日，融創上海在對外發布ONE生活服務體系的同時，也著重推介了旗下兩大高端項目——融創外灘188和盛世濱江。作為今年在上海全新亮相的項目，外灘188的定價也隨著此次項目發布而再度成為市場關注的焦點。

放眼黃浦江沿岸，濱江豪宅星羅棋布，售價維持在10萬/平左右的高端項目不在少數。但與這些“翹楚們”相比，同樣身居濱江沿岸的融創外灘188約6.5萬/平的入市價格則不免顯得有些“平凡”。

不過，融創上海區域公司副總經理韓波就直言，從未來區域發展來看，外灘188單價賣到8萬，乃至10萬都不是問題，但融創自己的想法是注重利潤率和規模平衡。

其實，對多數高端項目而言，高價某種程度上也是品質代名詞，而外灘188“自降身段”的做法顯然是將去化放在了優先考慮的位置。不過，作為品質形象的“補救”，融創在該項目也推出了全新的ONE生活服務體系。

因此，有市場分析人士就告訴觀點地產新媒體，融創的“進退”其實是兼顧去化與品質的權衡。其稱，由于融創進入上海借助的是“上海融綠”這一平臺，期間開發的項目也都以綠城品牌命名。因此，在融綠平臺分家后，只身闖蕩上海灘的融創也急待品質和品牌形象的重塑。

“與此同時，由于上海融創承載了集團業績中的很大一部分，所以即便是在品牌重塑的過程中依然會伴隨著融創慣有的‘平價走量’現象。”

融創漸變的滬上版圖

雖說上海融綠平臺已隨著“孫宋之爭”的落幕而最終大部歸于融創，但如果談起融創滬上事業的起始，綠城或許也是其短時期內難以抹掉的注腳。

2012年，遭遇市場危機的綠城陷入斷臂自救的窘境，其手里擁有的一線優質資產成為眾多房企垂涎的“口糧”，而當時的融創卻因為高昂的土地代價遲遲未能達成進入上海的心愿。

對于綠城恰逢其時拋出的“橄欖枝”，深諳為商之道的孫宏斌顯然不會放過。該年6月，融創宣布以33.6億元收購綠城位于上海、蘇州、無錫等五個城市9個項目中50%的權益，進而組建了地產合作平臺——上海融創綠城控股有限公司。

據觀點地產新媒體了解，當時合作項目的可售面積合計251萬平方米。若按當時市場價銷售，總可售額約450億元。其中，上海區域包括玫瑰園、外灘黃浦灣、玉蘭花園在內的3個項目。

這部分資產也成為今天上海融創的起點，在孫宏斌看來，33.6億換取9個項目的半數股權是一筆頗為劃算的生意。彼時，其一再強調，30多億元在上海只夠拿塊地。但同時孫宏斌也意識到，融創立足上海并非朝夕之事。“讓市場認可至少要等到3年后，要立住腳還得5年、10年。”

不過，“幸福”顯然來得有點突然。在融創介入之后，綠城那些銷售不暢的地王項目，一個個起死回生。僅2012年，融綠銷售額就達90多億元。次年，融綠合計銷售155億元，其中上海區域榮登商品住宅銷售金額第三名，僅次于綠地和萬科。

隨后的2014年，融綠成功實現逆襲，以175億元的年銷售規模穩坐上海商品住宅銷售的頭把交椅。在業界看來，融綠平臺的快速成長離不開融創狼性營銷以及綠城品牌的同時支撐。

值得注意的是，融創、綠城背書也讓融綠隨后在項目獲取上顯得游刃有余，整個2013年，融綠在上海一共拿下6個項目，其中包括上海玉蘭花園二期—臻園、玉蘭公館、上海御園、盛世濱江、北外灘和香溢花城。

在上述項目中，尤為引人矚目的要算從香港新世界主席鄭裕彤女婿杜惠愷手中收購而來的盛世濱江，該筆收購雖耗資80億，但同時也給融綠帶來了近400億的貨值。

融創中國2015年中期報告顯示，目前融創盛世濱江項目可售/可出租的物業面積尚有33.75萬平方米，成為其在上海僅次于華楓項目的第二大貨源。

但上海融綠的故事并未演繹太久。當時間來到2015年5月5日，伴隨著孫宋之爭落幕，融綠平臺也走向分家。其中，綠城從中獲得了上海明星項目黃浦灣以及北京御園、杭州之江壹號，而融綠平臺其余項目則都歸至孫宏斌名下。

而這部分資產也組成了現時上海融創的版圖。融創中國中期報告顯示，截至6月底，其于上海在建和待建項目共有9個，包括盛世濱江、富源濱江、玫瑰公館、外灘188、華楓項目等在內，預計可售/可出租總建面超過228萬平方米，其中華楓項目體量超過100萬方，為所有項目之最。

利潤壓縮的B面

在上海業內人士看來，融綠平臺的分家，雖然讓融創獲得大量一線優質土儲，但綠城品牌的溢價卻不再成為融創營銷中的亮點。

而對于希望兼顧規模和利潤的融創來說，要在實現去化的同時完成品牌的重塑，顯然需要更為多元化的手段。目前從融創的市場動作來看，價格和生活服務成為了融創求全的“組合拳”。

不過，項目的平價入市雖然能夠有助于融創快速去化，但隨之而來的利潤壓縮也是融創無法回避的B面。

以外灘188項目為例，該項目目前的入市價格為6.5萬/平，但離該項目不遠的外灘豪景苑在售均價8萬/平，白金府邸此前售價更是超10萬/平，而即便是處于外灘188項目北側離黃浦江更遠的瑞虹新城最近一期開盤價也達6.9萬/平。

“6.5萬/平的話還是蠻優惠的。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍如是評價。在他看來，外灘188平價入市無非是讓外界覺得產品的性價比高，這也符合融創一貫堅持的策略。

同時他也強調，融創此舉也是其產品溢價不足的一個表現。“融創產品的品質跟綠城比起來還是有一定差距的，給人的感覺就是低一檔。以前是架著綠城的牌子，走一個相對比偏低的價格，市場很買賬。但現在要融創自己去打造的話，還是有點吃力。”

事實上，以目前上海中高端項目的去化行情來看，有市場人士就認為融創大可不必在價格上有所壓制。據觀點地產新媒體了解，目前融創外灘188項目所處的北外灘土地價格已水漲船高，并足以支撐區域項目未來以一個較高的價格入市。

從上海規土局10月20日公告的虹口區提籃橋街道HK324-01號的商辦用地來看，該地塊起拍樓板價達2.55萬/平，接近融綠當時拿下該項目時2.68萬/平的成交樓板價。在上海核心區域土地稀缺的情況下，該地塊極有可能產生較高的溢價。

顯然，在融創主動采取平價策略壓縮利潤的背后有其自身的考量。有市場人士指出，由于融創進入上海借助的是“上海融綠”這一平臺，期間開發的項目也都以綠城品牌命名。在融綠平臺分家后，上海融創面臨著品質和品牌形象的重塑。

“雖然在價格方面，融創做出相應的讓步以便兼顧項目去化，但與此同時，融創在項目的服務品質方面也在嘗試去做一些提升，以此提升附加值，ONE生活服務體系的引入就是一個補充”。

該分析人士告訴觀點地產新媒體，作為上市公司，融創對盈利有一定要求，如果無法壓低前期拿地成本，則必須通過后期服務獲得品牌溢價。

利潤的壓縮換來了項目的快速去化。在綠城品牌不再相伴其右的情況下，融創上海的銷售業績似乎并未受到太大影響。同策咨詢研究部公布的數據顯示，今年上半年融創上海銷售80.49億元，依舊占據著上海商品住宅的頭把交椅。