隨著11月的臨近，對于不少房地產(chǎn)企業(yè)而言，沖業(yè)績的關(guān)鍵時點也隨之到來。據(jù)統(tǒng)計，截止三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%；但另一方面，對于部分目標完成情況較差的房企，“拼到最后一天”似乎也已成為必然的選擇。

截止三季度末，20家房企平均銷售目標完成率為64.54%

“創(chuàng)意山開盤認購率為10.2%、華宇西城雅郡開盤認購率為40.8%、嘉年華國際社區(qū)開盤認購率為59%……”在10月24日，央行再次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率及人民幣存款準備金率，在“雙降”與“負利率時代房價必飆漲”的言論漫天飛舞之下，來自銳理數(shù)據(jù)的這輪成都樓市最新的開盤數(shù)據(jù)，卻顯示著購房者的持幣觀望與波瀾不驚。

隨著11月的臨近，對于不少房地產(chǎn)企業(yè)而言，沖業(yè)績的關(guān)鍵時點也隨之到來。據(jù)統(tǒng)計，截止三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%；但另一方面，對于部分目標完成情況較差的房企，“拼到最后一天”似乎也已成為必然的選擇。

購房者傾向持幣觀望

自2014年10月以來，央行已先后進行了6次降息和5次降準。在市場分析人士看來，其對開發(fā)商、購房人無意均存在不同程度利好。海通證券分析師指出，本次“雙降”將在此前基礎上，進一步緩解開發(fā)商資金端壓力。與此同時，5年期以上中長期貸款利率已從6.55%下降至目前4.9%，累計下降1.65個百分點。購房者月供累計減少幅度在6.91%到15.96%之間，直接提升了市場購買力。

此外，不斷降準降息帶來的“負利率”時代的到來，亦被賦予了刺激房地產(chǎn)等保值資產(chǎn)，進而對房地產(chǎn)大幅提振，甚至房價飆漲的預期。

然而，萬事俱備下，樓市能否迎來來自購房者的這股“暖冬”，卻依舊有待市場的檢驗。來自中成房業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，10月19日-10月25日，成都大商品住宅成交51.75萬平方米，環(huán)比下降1.09%。其中主城區(qū)成交17.93萬平方米，占比35%，環(huán)比下降1.77%；近郊成交23.36萬平方米，占比45%，環(huán)比上升8.61%。這樣的“冷靜”，似乎也成為對當前樓市更為真實的寫照。

正如中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)20年》顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長已成為過去，房價快速上漲的外部環(huán)境已不具備。在“精明”的購房者看來，或許政府還將會進一步出臺樓市刺激政策，而多數(shù)開發(fā)商年底前又將面臨完成全年銷售任務的壓力，這意味著年底前房價還有下調(diào)空間，因此暫緩購房計劃持幣觀望似乎成為了更加明智的選擇。

過半房企難完成目標

有市場人士指出，7、8月的連續(xù)下滑，9月市場的不及預期，使多數(shù)開發(fā)商業(yè)績承壓，這也令四季度成為其沖業(yè)績的關(guān)鍵時點，也是今年最后一搏的機會。為此，企業(yè)必定加大供應，并采取更加多樣、積極的策略以求快速出貨，提振銷售，在部分二、三、四線城市預計會有一定程度的“讓利”、“促銷”出現(xiàn)。

從記者了解的情況來看，近期成都市場上開發(fā)商推出的特價房、一口價房源有所增多，力度也的確比以往有所增大。但與此同時，亦有部分房企反其道而行之，表示將對旗下全面提價，全面收緊前段時間的優(yōu)惠措施。

在看似矛盾的營銷策略背后，與房企們目前年度任務的完成情況無不關(guān)聯(lián)。

受假期和市場影響，今年一季度房企銷售情況并不樂觀。5月開始，房企銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，并對半年銷售業(yè)績發(fā)起了沖刺。據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計，截止三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%。其中，恒大、華潤置地完成率分別達到87%和81%。另外，保利、時代、綠城、龍光等6家房企的完成率也超過70%。在擬定目標趨于保守的前提下，這些房企今年整體目標完成率顯得較為樂觀。

但是，并非所有典型企業(yè)的業(yè)績完成情況都比較理想，如綠地和萬達目前的目標完成率分別僅為48%和49%，銷售目標過高被認為是主要原因。與此同時，雖然今年市場有所復蘇，但在庫存高企、資金鏈緊張的情況下，“增收不增利”的情況比比皆是，仍有不少房企目標完成情況較差，在中小房企的情況更為嚴重。以三季報為例，在目前已發(fā)布三季度業(yè)績的房企中，中小房企占比較大，這也造成了有七成公司業(yè)績并不靚麗，其中更有有20家房企預計虧損。

■記者觀察

銷售策略現(xiàn)分化

雖然今年房企銷售目標完成情況被指會好于去年，但多位市場分析人士均預計，完成全年房地產(chǎn)銷售目標的企業(yè)數(shù)量過半的可能性依然較小。此外，由于三季度全國多個城市成交量相比二季度萎縮30%，進入四季度，市場目前尚未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)勢頭，今年年中調(diào)高任務目標的房企可能重新面臨考驗。

在分化加劇下，CRIC研究中心分析師指出，全年要達標有一定壓力的房企必然在四季度加大推貨量，并通過創(chuàng)新營銷手段促進去化加快，對全年銷售目標發(fā)起沖刺，盡量縮減差距。不過，在房企目前越來越重視項目盈利空間的當下，即便是在“營銷大戰(zhàn)”的四季度，房企在價格折扣方面也會表現(xiàn)得更為理性，一味降價求去化的現(xiàn)象出現(xiàn)的概率較小。

另一方面，前期銷售表現(xiàn)出色的房企，由于年內(nèi)的銷售壓力不大，未來兩個月將極有可能以追求利潤率為主。以恒大為例，即便下半年推貨量相對其整體規(guī)模來說并不大，完成全年目標也已無懸念，并能將更多的精力放在存量的去化上。因此，近期有消息稱，恒大將全面收緊前段時間的優(yōu)惠措施，變相提高售價。

招商證券分析師指出，自一季度以來，上市開發(fā)商已經(jīng)提價5-10%，加上目前市場觀望情緒也逐漸上升，部分潛在買家正在等待房貸首付新政的具體落實。一些銷售進度較快的開發(fā)商已考慮放緩推盤節(jié)奏，為2016年蓄勢再發(fā)力，希望獲得更高的利潤率。在此情況下，“其中三分之一或因此難以兌現(xiàn)年初的全年銷售目標。”