由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，海外投資一定不能直接套用國(guó)內(nèi)的投資經(jīng)驗(yàn)。而對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來說，還需設(shè)立一家公司的代持架構(gòu)，這對(duì)于安全持有海外資產(chǎn)非常必要。

由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，海外投資一定不能直接套用國(guó)內(nèi)的投資經(jīng)驗(yàn)。而對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來說，還需設(shè)立一家公司的代持架構(gòu)，這對(duì)于安全持有海外資產(chǎn)非常必要。

不知道從什么時(shí)候開始，去海外買房成為許多高凈值客戶的時(shí)尚選擇，尤其是次貸危機(jī)之后，美國(guó)房產(chǎn)成為中國(guó)有錢人眼中的香餑餑。每年國(guó)人購(gòu)買美國(guó)地產(chǎn)的規(guī)模迅速增長(zhǎng)——2010 年，中國(guó)人投資美國(guó)住宅投資額僅為59.4 億美元；2014 年， 這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到286 億美元的高位。

相對(duì)國(guó)內(nèi)來講，美國(guó)房產(chǎn)確實(shí)有價(jià)格便宜、租金高等優(yōu)勢(shì)，但也有許多風(fēng)險(xiǎn)，常見的有：房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、租客素質(zhì)、治安、管理難度、業(yè)主責(zé)任、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等等，這些一般都是中介公司明確提示的。但有一些隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，中介則一般不會(huì)主動(dòng)提示，同時(shí)投資者自己也很容易忽視。

風(fēng)險(xiǎn)一：不在美國(guó)居住的非美籍人士出租單純的房產(chǎn)，需要繳納30% 的個(gè)人收入稅。

有很多投資人并不具有美國(guó)身份。美國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于不居住在美國(guó)的非美國(guó)人的房租收入征繳房租總額30% 的個(gè)人收入稅，而且這個(gè)稅還不能申請(qǐng)基于中美兩國(guó)稅收協(xié)定的抵扣，這項(xiàng)稅收的負(fù)擔(dān)是很重的，而且大多數(shù)州還有州稅。如果想投資美國(guó)房產(chǎn)用于出租，其中的風(fēng)險(xiǎn)必須考察清楚。

當(dāng)然這部分稅收也可以換一種方法進(jìn)行納稅，雖然其累進(jìn)稅率最高達(dá)35%，因?yàn)榭梢越档图{稅基數(shù)，一般算下來應(yīng)納稅額會(huì)有所降低。但這種方式必須聘用專業(yè)律師、稅務(wù)師進(jìn)行規(guī)劃，而美國(guó)的律師費(fèi)比較貴。

部分國(guó)人會(huì)選擇一些土辦法避稅或者干脆不報(bào)稅，但這種方式風(fēng)險(xiǎn)更大，可能面臨罰款甚至是刑事責(zé)任。

有的投資者可能會(huì)問，如果我住在美國(guó)或者有美國(guó)綠卡不就沒有這么高了嗎？確實(shí)不錯(cuò)，但此時(shí)你作為美國(guó)的稅務(wù)居民，山姆大叔就要對(duì)你的全球收入進(jìn)行征稅了！

風(fēng)險(xiǎn)二：非美國(guó)稅務(wù)居民出售美國(guó)房產(chǎn)可能需要繳納高達(dá)獲利部分28% 的所得稅。

非美國(guó)稅務(wù)居民或外國(guó)公司出售美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，如果持有期間不超過一年，用累進(jìn)稅率來進(jìn)行計(jì)稅。如果持有超過一年，則適用長(zhǎng)期資本利得稅， 一般稅率最高不超過15%，但特殊情況下可能高達(dá)25% 甚至28%。

比如50 萬美元購(gòu)買的房產(chǎn)，以70 萬美元出售，獲利20 萬，需要繳納所得稅5 萬美元。而且根據(jù)《外國(guó)人房地產(chǎn)投資稅收法FIRPTA》，為防止外國(guó)人或外國(guó)公司出售房產(chǎn)后征稅難度增大，將征收相當(dāng)于房產(chǎn)交易價(jià)格10% 的預(yù)收稅，也就是7 萬美元， 完成交易后，再進(jìn)行抵扣。

風(fēng)險(xiǎn)三：遺產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致資產(chǎn)大幅度折損。

案例：錢先生的孩子到美國(guó)上高中，錢太太陪同，但她的綠卡還在申請(qǐng)中，同時(shí)她又以個(gè)人名義買了一套價(jià)值80 萬美元的房產(chǎn)用于自住。結(jié)果到美國(guó)僅三個(gè)月，錢太太因車禍意外身亡。錢先生悲痛之余發(fā)現(xiàn)，要繼承這套房產(chǎn)，還需要繳納近30 萬美元的遺產(chǎn)稅！

很多國(guó)人購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，都是用個(gè)人名義直接購(gòu)買，那么如果房產(chǎn)持有人身故，根據(jù)美國(guó)稅法的屬人兼屬地原則，就必然面臨遺產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)。

如果持有人是美國(guó)稅務(wù)居民身份，那么他的全部遺產(chǎn)有至少500 萬美元的免稅額，超過的部分需要繳納最高達(dá)40% 的遺產(chǎn)稅。

如果持有人不是美國(guó)稅務(wù)居民身份，那么他就將面臨免稅額僅6 萬美金，稅率最高達(dá)40% 的遺產(chǎn)稅稅率， 這將使我們的投資資產(chǎn)大幅度縮水。

有的投資人可能會(huì)提出，提前將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與給子女呢？因?yàn)槊绹?guó)稅法規(guī)定：“對(duì)非美國(guó)稅務(wù)居民贈(zèng)與不征收贈(zèng)與稅。”但這種理解只知其一不知其二。美國(guó)稅法還規(guī)定：“非美國(guó)稅務(wù)居民贈(zèng)與其位于美國(guó)境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等，需要繳納贈(zèng)與稅”。

那么如何解決呢？一般有兩種通用方法。

方法一：聯(lián)名持有房產(chǎn)，當(dāng)一個(gè)持有人死亡后，房產(chǎn)直接全部歸另一個(gè)人持有人持有。但這種方法終究要面臨兩個(gè)持有人都死亡后的遺產(chǎn)稅問題。

方法二：用LLC 公司(Limited Liability Company，有限責(zé)任公司) 持有房產(chǎn)，同時(shí)還必須在與美國(guó)有稅收協(xié)定的離岸地設(shè)置一家離岸公司， 再持有LLC 公司的股權(quán)。當(dāng)實(shí)際控制人去世后，可以直接在離岸地辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而美國(guó)稅法對(duì)于非美國(guó)稅務(wù)居民持有的非美國(guó)公司股權(quán)當(dāng)然不征收遺產(chǎn)稅。但如果要貸款購(gòu)買房產(chǎn)， 則結(jié)構(gòu)需要更復(fù)雜一些。

當(dāng)需要出售持有的房產(chǎn)時(shí)，只需要繳納LLC 公司的相關(guān)稅費(fèi)即可，而且可以很好地保證實(shí)際控制人的隱私，規(guī)避房產(chǎn)持有過程中帶來的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于投資美國(guó)的非美籍人士，最好還是先設(shè)立一個(gè)有限責(zé)任公司的代持架構(gòu)，雖然需要付出一定的時(shí)間、精力和費(fèi)用，但對(duì)于長(zhǎng)期安全持有資產(chǎn)非常有必要。

在此提醒投資者，在進(jìn)行海外地產(chǎn)投資時(shí)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境的不同， 一定不能直接套用國(guó)內(nèi)的投資經(jīng)驗(yàn)， 比如筆者曾經(jīng)聽一位英國(guó)房產(chǎn)投資中介將倫敦郊區(qū)的房產(chǎn)類比成北京郊區(qū)的房產(chǎn)，聲稱這個(gè)地區(qū)將迅速的發(fā)展成為城市副中心。而實(shí)際上一個(gè)正在高速城市化過程中的國(guó)家(中國(guó))和一個(gè)成熟城市化的國(guó)家(英國(guó))，其大城市郊區(qū)的發(fā)展速度不可同日而語。

同時(shí)由于我們對(duì)國(guó)外的法律、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和交易習(xí)慣等不熟悉，而中介一般為了迅速成交，往往不會(huì)告知全部風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往是我們無法預(yù)見甚至無法理解的。

因此我們?cè)谶M(jìn)行投資前，最好找沒有利益關(guān)系的專業(yè)人士進(jìn)行咨詢。國(guó)內(nèi)目前正在逐步發(fā)展壯大的私人銀行家正是這樣一個(gè)國(guó)內(nèi)非常稀缺的專業(yè)群體。他們熟悉法律、稅務(wù)、全球資產(chǎn)配置、產(chǎn)權(quán)梳理、資產(chǎn)保全及傳承， 屬于站在客戶角度給予客戶專業(yè)咨詢和管理服務(wù)的專家。