萬(wàn)科并購(gòu)的萬(wàn)丈雄心 聯(lián)手中民投“撿漏”上置浮現(xiàn)資本獵人

    觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)或許正如“并購(gòu)狂人”孫宏斌所言,在房地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻遍野的今天,并購(gòu)能力已成為開(kāi)發(fā)商“通關(guān)”的標(biāo)配。

    這一說(shuō)法,對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)同樣有跡可循,凈利率的下滑讓這家長(zhǎng)期占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)頭把交椅的開(kāi)發(fā)商,在挖掘新業(yè)務(wù)的同時(shí)也著手“開(kāi)源節(jié)流”,以低成本收購(gòu)獲取項(xiàng)目資源在萬(wàn)科內(nèi)部的資本運(yùn)作中已漸成氣候。

    10月30日,上置集團(tuán)有限公司刊發(fā)公告稱(chēng),于當(dāng)日交易時(shí)段后,全資附屬公司華通投資有限公司與萬(wàn)科境外全資附屬公司Mainlandcn Ten Company Limited訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。

    據(jù)此,買(mǎi)方有條件同意收購(gòu)目標(biāo)公司美盛資源有限公司的60%股權(quán)及其截至2015年4月30日結(jié)欠賣(mài)方股東貸款的60%,約為2.75億港元,兩部分的交易總代價(jià)為人民幣5.48億元。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,美盛資源有限公司的主要資產(chǎn)為持有的上海碩誠(chéng)股權(quán),而上海碩誠(chéng)名下?lián)碛形挥谏虾il北區(qū)的上置·綠洲雅賓利花園項(xiàng)目。

    萬(wàn)科承擔(dān)此次收購(gòu)的主體為一家境外成立的投資控股公司,諸如此類(lèi)的收購(gòu)路徑在萬(wàn)科的實(shí)操中亦有先例。

    有市場(chǎng)人士指出,萬(wàn)科是次發(fā)起收購(gòu)主體極有可能就是早前披露的萬(wàn)丈資本,或者其與萬(wàn)丈資本一樣同為萬(wàn)科實(shí)施V Capital金融和投資計(jì)劃中的業(yè)務(wù)主角。

    據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,萬(wàn)科早前已在內(nèi)部啟動(dòng)了一項(xiàng)以金融和投資為主要業(yè)務(wù)的計(jì)劃,并將其命名為V Capital計(jì)劃,其中,萬(wàn)丈資本據(jù)稱(chēng)正是該計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體。有消息證實(shí),在萬(wàn)科未來(lái)的萬(wàn)億設(shè)想中,這一計(jì)劃有望成為具有現(xiàn)實(shí)意義的轉(zhuǎn)型方向和業(yè)務(wù)路徑。

    “撿漏”上置上海項(xiàng)目

    上置集團(tuán)披露的公告顯示,萬(wàn)科收購(gòu)的項(xiàng)目土地位于上海市閘北區(qū)寶山路街道,包括162街坊29丘和22丘,251街坊21丘和1/911丘,254街坊15/1丘、15/2丘和15/3丘,257街坊40丘,163街坊3丘地塊的土地使用權(quán),開(kāi)發(fā)的專(zhuān)案名稱(chēng)為上置·綠洲雅賓利花園。

    該專(zhuān)案地塊總樓面面積48萬(wàn)平方米,其中正在開(kāi)發(fā)和出售(尚未交房)的三期地塊樓面面積為15.95萬(wàn)平方米,尚未啟動(dòng)動(dòng)遷的四期地塊樓面面積為18.55萬(wàn)平方米。除此之外,專(zhuān)案一期、二期已經(jīng)出售完畢。

    若以項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格6.8萬(wàn)元/平方米計(jì)算,綠洲雅賓利花園的保守貨值亦超過(guò)200億元。比之于5.48億元的收購(gòu)代價(jià),萬(wàn)科顯然撿了一個(gè)不小的便宜。

    “當(dāng)然,四期的動(dòng)遷成本是最大的不確定性,估計(jì)也是因?yàn)樯现玫馁Y金實(shí)力動(dòng)不起四期了,所以才轉(zhuǎn)讓。”有分析人士指出。

    從過(guò)往房地產(chǎn)業(yè)界的并購(gòu)案來(lái)看,繁雜的債務(wù)關(guān)系往往是收購(gòu)方望而退步的原因。為了不至于“引火上身”,萬(wàn)科在該收購(gòu)條款中就設(shè)定了前提,明確賣(mài)方須向其提供證據(jù)以證明上海碩誠(chéng)未根據(jù)對(duì)外擔(dān)保向集團(tuán)內(nèi)外公司的擔(dān)保發(fā)生責(zé)任,并約定多項(xiàng)反擔(dān)保及抵押條款。

    與萬(wàn)科上述項(xiàng)目并購(gòu)?fù)竭M(jìn)行的還有中民投與上置集團(tuán)的控股權(quán)交易。10月12日,上置集團(tuán)披露,包括中民嘉業(yè)及5名投資者在內(nèi)的認(rèn)購(gòu)人與上置控股訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。該等認(rèn)購(gòu)人同意認(rèn)購(gòu)上置集團(tuán)合共149億股認(rèn)購(gòu)股份,認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股0.1港元,總現(xiàn)金代價(jià)為14.9億港元。

    其中,認(rèn)購(gòu)股份占上置集團(tuán)經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后總股本的約72.45%。在認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后,中民嘉業(yè)及其一致行動(dòng)人合計(jì)持有上置集團(tuán)60.78%。

    對(duì)于出售事項(xiàng),上置集團(tuán)其實(shí)已經(jīng)醞釀許久。在中民投“染指”之前,該公司就曾與保利經(jīng)歷了一起并不成功的聯(lián)姻。

    從當(dāng)前來(lái)看,萬(wàn)科與中民投顯然有意要聯(lián)手對(duì)上置施以“援救之手”,上置集團(tuán)在公告特別強(qiáng)調(diào),此次收購(gòu)事項(xiàng)僅僅只是與萬(wàn)科戰(zhàn)略合作的開(kāi)端。

    不可否認(rèn),在“僧多粥少”的一線城市,開(kāi)發(fā)商的拿地成本與日俱增,在利潤(rùn)最大化的驅(qū)使下,低成本收購(gòu)已逐步成為房企獲得項(xiàng)目資源的重要手段,眼下上置手中擁有的優(yōu)質(zhì)一線資源對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō),顯然極具誘惑力。

    萬(wàn)丈資本路徑浮現(xiàn)

    就交易金額而言,萬(wàn)科的這一收購(gòu)似乎并不算太吸引眼球,但聚焦于萬(wàn)科今年以來(lái)的多起并購(gòu)案,似乎又能從管中窺探出些許端倪。

    據(jù)了解,萬(wàn)科此次發(fā)起收購(gòu)的主體是一家于英屬維爾京群島注冊(cè)成立的投資公司,這與萬(wàn)科此前主要通過(guò)上市平臺(tái)收購(gòu)略有不同。

    “以投資公司層面來(lái)操作更像是一種投資行為,雖然以投資形式介入,但項(xiàng)目也可以得益于萬(wàn)科現(xiàn)有的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)。”該市場(chǎng)人士分析道。

    在他看來(lái),萬(wàn)科是次發(fā)起收購(gòu)主體極有可能就是早前披露的萬(wàn)丈資本,或者其與萬(wàn)丈資本一樣同為萬(wàn)科實(shí)施V Capital金融和投資計(jì)劃中的業(yè)務(wù)主角。

    萬(wàn)科董秘譚華杰在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)對(duì)此并未予以否認(rèn),其稱(chēng),由于交易規(guī)模沒(méi)有達(dá)到萬(wàn)科需要披露的程度,具體的細(xì)節(jié)其并不是特別清楚。

    “實(shí)際上,萬(wàn)科非常開(kāi)放,只要是相互認(rèn)同,大家在資源上有互補(bǔ)性,有合作意愿,萬(wàn)科愿意和各方進(jìn)行合作。如果大家有一個(gè)交易在前,之后也有這樣的紐帶,合作可能就會(huì)更多。”

    目前,據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,今年萬(wàn)科已經(jīng)主導(dǎo)了多起并購(gòu)案,在上述并購(gòu)案中,投資與金融的成份都相當(dāng)明顯,而這與萬(wàn)科內(nèi)部啟動(dòng)的一項(xiàng)以金融和投資為主要業(yè)務(wù)的V Capital計(jì)劃不無(wú)關(guān)系。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,主管V Capital計(jì)劃的是萬(wàn)科集團(tuán)分管萬(wàn)科香港地區(qū)業(yè)務(wù)的闕東武。作為這一計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體,萬(wàn)丈資本有限公司在6月17日以適當(dāng)方式在香港成立,其業(yè)務(wù)范圍主要為金融投資、不動(dòng)產(chǎn)投資等。

    萬(wàn)科副總裁丁長(zhǎng)峰曾指出,該公司的投資方式和目的是以獨(dú)立或者聯(lián)合其他合作方以投資為目的,對(duì)境內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)。其中,在城市存量資產(chǎn)方面,萬(wàn)丈資本將專(zhuān)注于城市更新和核心資產(chǎn)的收購(gòu)改造。

    萬(wàn)科內(nèi)部人士也曾透露,萬(wàn)丈資本的初期募集規(guī)模不小于100億元(并非注冊(cè)資本金,香港設(shè)立公司不需注冊(cè)資本金)。投資業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,將按照投資界的通行規(guī)則,通過(guò)各種手段募集資金,這其中既包括對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的定向募集,也可能在未來(lái)以合適的方式,向公眾投資者募集資金。

    雖然成立不久,但這一業(yè)務(wù)實(shí)體已經(jīng)開(kāi)始顯露崢嶸。7月14日,便有消息稱(chēng)萬(wàn)科牽頭的財(cái)團(tuán)擬出價(jià)35.7億元邀約收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)持有的企業(yè)天地3期,在這次收購(gòu)中,萬(wàn)科的運(yùn)作實(shí)體就是萬(wàn)丈資本。

    除了通過(guò)萬(wàn)丈資本介入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資,萬(wàn)科境外同樣擁有一家名為Wkland Investments V Limited的投資平臺(tái),該平臺(tái)主要為萬(wàn)科發(fā)展香港等海外業(yè)務(wù)。近期,萬(wàn)科通過(guò)這一平臺(tái)認(rèn)購(gòu)綠景中國(guó)17.81%股份,晉身為這家境外上市房企的第二大股東,完成了一筆頗為劃算的投資。

    在年中業(yè)績(jī)會(huì)上,郁亮便有過(guò)一席表態(tài),稱(chēng)在萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部較為主流的想法是通過(guò)收購(gòu)、投資等路徑能夠在遠(yuǎn)期給萬(wàn)科帶來(lái)較高的利潤(rùn)回報(bào)。

    從現(xiàn)實(shí)來(lái)看,萬(wàn)科似乎也在踐行這一策略,不管是萬(wàn)丈資本、Mainlandcn Ten Company Limited,亦或是Wkland Investments V Limited,萬(wàn)科的房地產(chǎn)路徑早已不再是停留于單純的開(kāi)發(fā)層面,投資與金融成份正讓萬(wàn)科越來(lái)越多的扮演資本獵人的角色。

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