現(xiàn)在的瑞典擁有任何發(fā)達國家都難以望其項背的發(fā)展速度。通脹率接近0%，官方利率為負;購房者們不僅可以享受只付利息的貸款，還有著一系列的稅收優(yōu)惠。

瑞典的房地產(chǎn)市場從未如此瘋狂，購房者們也從來沒有這么“任性”過。不過，廉價的信貸和螺旋上升的價格可能正吹起一個巨大的泡沫——如果這一泡沫不幸破裂，可能會對瑞典經(jīng)濟帶來不利影響。

“房價簡直瘋了”

現(xiàn)在的瑞典擁有任何發(fā)達國家都難以望其項背的發(fā)展速度。通脹率接近0%，官方利率為負；購房者們不僅可以享受只付利息的貸款，還有著一系列的稅收優(yōu)惠。當下，瑞典的消費者債務約為可支配收入的175%，在歐洲國家中位居前列。房屋價格則在持續(xù)上漲——斯德哥爾摩的房地產(chǎn)價格大約在6530美元/平方米，要知道倫敦也僅有6750美元。按照當前的利率，大多數(shù)瑞典人都需要整整1個世紀才能還清所有的抵押。

債務當頭并沒有澆滅瑞典購房者們的熱情——他們常常在實地考察之前就會直接搶購房產(chǎn)，有時甚至僅僅是基于地產(chǎn)的照片。“沉溺于”瑞典最火爆的在線房地產(chǎn)網(wǎng)站Hemnet已經(jīng)變成了一種社會現(xiàn)象。一些瑞典人每天要刷好多次廣告，期待找到自己心儀的地產(chǎn)。

“房價簡直是瘋了”，37歲的瑞典人凱瑟琳·溫澤爾(Cathrin Wentzel)表示。溫澤爾正在斯德哥爾摩時髦的國王島地區(qū)尋找一套一臥、44平、建造于1930年代的房屋。這種房型的特色在于爐火、陽臺和水景，售價約在380萬克朗(44.6萬美元)左右。溫澤爾估計，她至少還需要多花50萬克朗才能買到這套房子。“上周我參加了一場拍賣，可即使我的出價比起拍價高出90萬克朗，受訪者還是撤回了這套房屋。”經(jīng)營著自有市場營銷公司的溫澤爾表示。“他們認為，這個出價還不夠高。”——在瑞典，大多數(shù)房地產(chǎn)的出售都是通過文字訊息完成的；一般而言每條信息將出價提高1-2萬美元。

兩難的瑞典央行

上周，瑞典央行維持低水平的利率，為高企的房地產(chǎn)和租賃價格再添上一把火。不過，瑞典央行也處在一個兩難的困境：將利率水平繼續(xù)維持在低點會鼓勵家庭購房者；但拔高利率就會嚴重打壓瘋狂的房地產(chǎn)市場。值得擔憂的是，瑞典有可能終會陷入2008年金融危機那樣的處境。背負著巨大抵押貸款的房屋持有人可能會看到房屋價格直線下降。于是，他們或許會縮減支出、嘗試更多儲蓄，并最終影響到經(jīng)濟本身。

曾經(jīng)，政府顧問機構、財政政策委員會主席約翰·哈斯勒并不擔心房地產(chǎn)市場，但現(xiàn)在他的態(tài)度有所轉變。“不斷加速而且難以解釋的房地產(chǎn)價格上漲，加上市場的投機行為都是很糟糕的信號。”他表示。“這讓我感到擔憂，而幾年之前我并不這么想。”

在過去的幾個月中，伴隨著房地產(chǎn)價格進一步拔高，一些人對泡沫的擔憂開始積聚。2015年9月，抵押貸款的增長速度甚至超過的此前的4年。即使如此，瑞典央行仍將利率水平壓低在歷史性的-0.35%。“我們沒正確處理瑞典的房地產(chǎn)市場，長期而言這將會威脅到經(jīng)濟的發(fā)展。”瑞典央行行長斯坦芬·英韋斯(Stefan Ingves)坦言。

信貸泡沫還是地產(chǎn)供不應求？

不過，并不是所有人都贊同地產(chǎn)泡沫的判斷。懷疑者們認為，是由于過去10多年的缺乏建設，而并非過于寬松的信貸導致了市場的扭曲。

據(jù)斯德哥爾摩相關機構估計，瑞典未來10年至少需要每年建設16000棟房屋，才能滿足人口的增長。預計2030年之前，將會有50萬人搬入該地，更不用說數(shù)量創(chuàng)歷史紀錄的尋求庇護者。

同時，收入的增長和失業(yè)率的下降，意味著瑞典比以往任何時候都要更加富有。“即使房價去年提高了15-20%，人們還是負擔得起。”瑞典房地產(chǎn)中介湯米·郎思坦表示。高度監(jiān)管的市場，也意味著瑞典人需要經(jīng)過漫長的等待才能在斯德哥爾摩租賃房屋，導致買房成為了唯一的選擇。

減少泡沫的改革一直存在風險。直到2010年，瑞典人還可以借入100%的房屋購買款，一些人還會借貸更多為房屋翻修融資。新出臺的85%貸款限額，也常常受到規(guī)避。同時，受稅收優(yōu)惠的激勵，10個瑞典人中就有4個根本不會還清自己的貸款。但在當下，即使是最小幅度的改革舉措——例如政府計劃收緊新貸款者的抵押條件——也遇到了法律層面的困難。

在機會之門關閉之前，一些瑞典購房者們仍在爭先恐后地去購買夢想中的房產(chǎn)，選擇性地忽略著外界對泡沫的討論。“我曾經(jīng)和一個房地產(chǎn)中介探討過這個問題，但他說這僅僅是探討。”溫澤爾表示。