今年以來碧桂園在土地市場頗為進取，已在廣州南沙、佛山、珠海等地拿下幾幅地王。碧桂園方面表示，北京的退地事件不會影響公司繼續(xù)進軍一二線城市的決策和部署。

“北京公司還在和金茂那邊洽談，退還是不退現(xiàn)在都沒有確定。”10月29日，碧桂園集團的相關人士對中國房地產報記者透露。8天前的10月21日，碧桂園剛剛聯(lián)合中國金茂以2.9萬元每平方米的單價、51.8億元的總價奪得了北京豐臺區(qū)的兩幅商業(yè)金融業(yè)用地，如愿以償?shù)卦诒本┦袇^(qū)落子。

但拿地后僅僅幾天時間，業(yè)內就開始傳出碧桂園“嫌地買貴了，沒法做，要退出這塊地”的傳聞。在未有最終結果前，碧桂園不愿透露退地緣由及細節(jié)，而中國金茂方面則對中國房地產報表示不會退地，至于碧桂園所占股份是由公司接手還是轉讓他人目前尚未有定論。

“從三四線城市到一二線城市，這種發(fā)展模式的轉變本身就存在很大不確定性，退地事件只是其中一個體現(xiàn)。”國泰君安分析師劉斐凡認為，對碧桂園而言，未來還將面臨一段艱難的轉型過渡期。

而據(jù)中國房地報記者了解，今年以來碧桂園在土地市場頗為進取，已在廣州南沙、佛山、珠海等地拿下幾幅地王。碧桂園方面表示，北京的退地事件不會影響公司繼續(xù)進軍一二線城市的決策和部署。

高價地的糾結

對碧桂園而言，10月21日原本是個值得慶賀的日子，因為在環(huán)北京區(qū)域經營整整一年后，終于得償所愿踏入京城腹地。當天下午，碧桂園、中國金茂聯(lián)合體力克萬科、招商地產、金地、中鐵建等勁敵，經過近百輪的廝殺，以51.8億元的總價成功競得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地。其中，1516-28-A地塊的樓面地價約為2.9萬元/平方米，溢價率140%；1516-28-B地塊溢價率達146%，樓面地價約2.98萬元/平方米。無論總價還是單價，這都是碧桂園在國內拿過的最貴土地。

拍賣會后，敏感的業(yè)內人士便察覺出了不尋常，因為無論是碧桂園的官方網(wǎng)站還是官方微信，都沒有對這次拿地有絲毫的信息披露。而10月20日晚，碧桂園的官方微信還特地推送了一篇名為“北京，我愛你一年了”的文章，顯然對于第二天的土地拍賣有著頗高的期許。

果不其然，10月24日開始，“碧桂園要退地”的傳聞便逐漸在北京地產圈內發(fā)酵。坊間消息顯示，碧桂園與金茂在土地拍賣前就已組建了合營公司，雙方商定由金茂負責舉牌，但金茂卻在舉牌過程中報出了超過碧桂園授權的金額。因此，碧桂園需要重新算一下賬，而初步核算的結果是“地買貴了，不知道怎么做，做了不知道賣給誰”。然后，碧桂園就不想要這塊地了。

“可能真是價錢算不過來。國企和民營企業(yè)拿地算賬的方法確實不一樣，金茂覺得有得做，碧桂園未必認同。”北京一位開發(fā)商如此評價。

“買貴了”的判斷也不是沒有依據(jù)。在碧桂園拿地的前一天，中鐵置業(yè)才在附近拿了一塊商服用地，樓面地價1.8萬元/平方米，比碧桂園便宜了1萬元/平方米。還有機構統(tǒng)計，在歷史上出讓的四合莊商服地塊中，還沒有超過2萬元/平方米的，碧桂園拿的是最貴的。

“不是住宅用地，做商業(yè)綜合類項目，碧桂園可能也沒太大把握。”克而瑞研究中心經理朱一鳴表示，畢竟住宅才是碧桂園最擅長的產品，此前公司還未開發(fā)過高地價的商業(yè)項目，有顧慮也是正常的。

截至記者發(fā)稿，碧桂園仍未披露這次事件的原委，對外界傳言也不予置評，只表示近期會有確實消息公布。從目前來看，退地似乎只是碧桂園單方面的想法。中國金茂的內部人士告訴中國房地產報記者，金茂肯定會做這個項目，但碧桂園具體怎么退出、何時退出，這些細節(jié)都還在商談中。

轉型的不確定性

在此次北京購地前，碧桂園已經通過各種方式于上海嘉定、深圳坂田、廣州天河等區(qū)域購入土地，如果北京不退地的話，四大一線城市的布局已經在不到一年的時間里就完成了。

全面進軍“北上廣深”等一線城市的決策是在5月28日碧桂園的集團董事會上作出的，7月11日，該公司就已經成立了一個高規(guī)格的一線城市事業(yè)部，目的是全方位地增加一線城市土地儲備。據(jù)了解，今年碧桂園的土地購置預算有一半以上是用于收購一二線城市的土地，總金額大概有200億元。本報記者獲悉，目前碧桂園的一線城市事業(yè)部已經不僅限于北上廣深四個城市，其南海公司已于不久前成立，地位與一線城市事業(yè)部相當，主要負責在廣州和佛山交界區(qū)域物色新項目。

土地收購的急迫性以及彈藥的充足，使得向來低調的碧桂園成為了不少地區(qū)的地王締造者。7月份，南沙自貿區(qū)海港大道東側2015NJY-5地塊被碧桂園以11.05億元拿下，折合樓面價6312元/平方米，成為南沙新單價地王。8月，珠海市珠國土儲2015-07號地塊進入競拍環(huán)節(jié)，氣勢如虹的碧桂園以97.75%的溢價率、6.08億元的總價奪得，17600元/平方米的樓面地價與前珠海單價地王持平。9月底，碧桂園競得順德佛山新城的一宗商住土地，12.7億元的總價打破了佛山今年的成交總價紀錄。

在劉斐凡看來，直至今年碧桂園才開始大舉進攻一二線城市，也是迫于行業(yè)形勢的變化。“公司希望還能保持目前的規(guī)模，但從目前的形勢來看，三四線城市肯定提供不了保持增長的土壤。”劉斐凡表示，在很多三四線城市，碧桂園的銷售規(guī)模已經占到了當?shù)卣w市場的30%以上，有些甚至高達60%~70%，未來增長空間受限是顯而易見的。“地產行業(yè)未來也就是每年10億平方米的銷售規(guī)模，再加上經濟增速下滑的壓力，開發(fā)商們只能涌向消費力較強的一二線城市，搶占別人的份額。”據(jù)其透露，碧桂園對一二線城市的項目毛利率要求只是20%~30%，而不少開發(fā)商都能做到30%~40%。這一方面說明，碧桂園搶占駐點的急切心理，另一方面也意味著由于承受較高的地價、獲取較低的利潤率，市場的些微變化都會對項目的盈利造成較大影響，增加公司運營的難度。北京退地事件便是一個例子。

資本市場也有這種擔憂，瑞信在報告中指出，碧桂園今年在買地方面十分進取(特別是在一線城市)，對利潤率有負面影響，甚至影響資產凈值(NAV)，若未來在買地方面仍是維持積極，相信負面影響將更大。

而穆迪也在10月28日發(fā)布報告，稱預計開發(fā)商會更多地組建合資企業(yè)，以減少前期資金需求，分散執(zhí)行風險，并減少土地拍賣時的競爭。但是，這種業(yè)務戰(zhàn)略也會造成風險，其中包括降低企業(yè)的透明度，合資伙伴發(fā)生爭議的可能性，以及承擔一些隱含的合約義務。

“碧桂園的毛利率在持續(xù)下滑，合約均價在下降，去庫存的任務還沒完成，新進入的城市土地成本又居高不下。”劉斐凡認為碧桂園的轉型存在很多不確定性，在一二線城市站穩(wěn)腳跟之前，碧桂園的盈利指標將很難有改善空間。

不過，碧桂園的轉型決心并沒有因北京這兩塊地的糾葛而受阻。碧桂園相關人士表示，在公司的300多個項目中，類似的事件只是個案，并不影響公司繼續(xù)向一二線城市推進。