【保險海外投資逐步放開 平安首進軍美國物流地產】10月27日，中國平安保險(集團)股份有限公司宣布，將與美國房地產基金Blumberg Investment Partners(BIP)合作投資美國房地產市場，當中包括多個物流資產。中國平安與BIP的聯合公告稱，雙方現已計劃投資一個價值6億美元的資產組合，并另外物色了一批地處戰略位置的物流物業項目，價值逾4億美元。

在寫字樓及土地交易領銜海外投資數年后，中國的保險公司開始把目光轉向當前火熱的物流地產。10月27日，中國平安保險(集團)股份有限公司宣布，將與美國房地產基金Blumberg Investment Partners(BIP)合作投資美國房地產市場，當中包括多個物流資產。中國平安與BIP的聯合公告稱，雙方現已計劃投資一個價值6億美元的資產組合，并另外物色了一批地處戰略位置的物流物業項目，價值逾4億美元。

分析稱，亞洲投資者此前熱衷于商業寫字樓物業，但今年開始，投資者的興趣向物流地產轉移。與此同時，在積累了數年的海外房地產投資經驗后，中國保險公司的收購策略也有所改變。他們從直接投資房地產轉變為投資基金以及成立合資公司。分析認為，通過設立合資公司，能迅速熟悉當地市場，并有效獲取投資相關專業信息。

成立投資基金、合資企業

在成功收購西方多國房地產之后，10月27日，中國平安宣布與BIP成立地產合資平臺，該平臺初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。初始投資項目主要包括“最后一英里”物流地產，現正由評級較高的財富500強公司租用。在雙方聯合發布的新聞公告中還提到，該合資企業計劃持續收購優質資產，并已另外物色了一批地處戰略位置的物流物業項目，項目價值逾4億美元。SunCap地產集團(SunCap Property Group)為上述地產合資平臺的開發商。

雙方聯合公告表示，BIP在未來會繼續為雙方的合資平臺主動尋找更多投資項目，拓展平臺的版圖。資料顯示，BIP是美國不動產基金，總部設立在科羅拉多州的丹佛市，主要投資有房地產、能源及資源等。它在開發前期風險管控及長期投資方面擁有豐富經驗，曾成功建立多個投資平臺，為合作投資方提供優質項目來源。房地產咨詢機構仲量聯行(JLL)早前即有預測，隨著中國保險公司成為海外房地產的積極買家，他們的購置策略將會得到調整。中國的投資方法會從購買直接的房地產到投資基金和形成合資企業。因為合資企業的合作方允許公司獲得在本土市場的專業知識。

目前這一交易由平安集團旗下的平安信托投資有限公司執行，兩家公司計劃投資長期、優質的美國租賃資產。大部分投資集中在紐約市、紐約大都會區、大西洋沿岸中部地區、太平洋沿岸西北地區、佛羅里達州、亞特蘭大市，以及Blumberg總部所在的科羅拉多州。

中國平安方面表示，此次投資標志平安集團首度進軍美國物流地產市場。就此，仲量聯行國際部主任Alistair Meadows表示，平安集團進入物流業，目的在于令其投資多樣化，同時能夠追求更高的投資回報。早前，安邦保險投入20億元收購紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)之后，業內專家已經發出警告，美國房地產市場存在泡沫。

“現在物流行業在世界范圍內都很火，美國、歐洲、澳大利亞都是如此。”Meadows說，“我們可以看到國際投資者對物流行業的需求在增長，包括中國、韓國的投資者，而他們之前都把眼光集中在商業寫字樓。”在中國平安的此筆交易之前，去年年底，全球物流巨頭普洛斯公司(Global Logistic Properties)聯合新加坡政府投資公司(GIC Pte Ltd)向美國一個最大物流地產組合之一的IndCor項目投資81億美元。

布局海外房地產兩年

早在兩年前，中國平安便已經著手進行海外房地產的相關布局。2013年7月，平安集團以2.6億英鎊的價格收購倫敦地標建筑勞埃德(Lloyds)大廈，這是中國保險公司第一次跨境收購海外房地產。今年1月22日，中國平安再次出手，斥資3.27億英鎊購得倫敦金融城南側、緊鄰倫敦著名歷史建筑倫敦塔的大型寫字樓倫敦塔廣場(Tower Place)。緊隨其后，中國平安與人壽兩大保險公司宣布聯手鐵獅門(Tishman Speyer)，斥資5億美元收購了名為“Pier4”的波士頓4號碼頭地產項目。

早前有分析認為，中國平安在海外的不動產投資，和其在境內投資成熟商業地產、寫字樓的資產配置屬性一致，目的是為了獲得穩定可觀的租金回報。有消息指出，中國平安在勞埃德大廈上的租金回報率超過10%。“投資者不大可能僅依靠投資國內市場獲得5%以上的回報。”仲量聯行主管David Green-Morgan說，“倫敦的房地產平均每年能有4.5%的收益”。

“平安正在尋求海外多元化的投資組合，”全球律師事務所Paul Hastings公司合伙人Paul Guan表示，“除了寫字樓和物業，平安集團還代表客戶在市區住宅項目里尋求機會投資。”

事實上，不止平安集團，自國內放寬對保險業的資金監管后，中國保險業過去兩年內在海外的投資增長驚人。這些保險公司都熱衷利用海外房地產資產收益的特點，即相對低風險、高回報和多元化的投資組合的好處。

有關保險公司投資境外的消息，這兩年一直不斷。包括安邦保險、中國人壽、陽光保險集團在內的多個中國保險公司都在倫敦、紐約、悉尼等地購買了喜來登公園酒店、高偉紳律師事務所總部等境外資產。2014年6月，中國人壽與卡塔爾控股以7.95億英鎊聯手購下倫敦知名的10 UpperBank Street大樓90%股權，中國人壽占比70%。2014年10月，安邦保險19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓。今年3月，安邦保險同意斥資約4.15億美元買下第五大道717號大樓的辦公樓部分。

險金監管進一步放開

國內保險公司得以加速海外收購步伐，與中國逐漸放松的險金監管密切相關。2012年之前，根據規定，中國保險公司不能進行海外投資。但2012年之后，中國保監會放松對險資管控。2013年，保險公司對外投資審批標準從1億美元提升至10億美元，去年，商務部取消了大多數針對對外投資的審批程序。同時，根據規定保險公司可以將其總資產的30%投資在房地產或基礎設施，但境外投資不能超過15%。

今年3月，中國進一步放開保險業在海外投資的規定。國內保險公司被允許投資45個外國市場，包括澳大利亞、德國、巴西、印度、日本，美國、英國等。研究全球資本市場的仲量聯行表示，中國境外投資目前已增長50%，達到156億美元，而人民幣貶值預計不會阻斷這一趨勢。預計中國境外投資在今年年末將會達到200億美元，而去年這一數字是165億美元。其中，寫字樓和土地交易將會是房地產投資中的重頭戲，預期分別達到57億和50億美元。

未來的潛力更為巨大。仲量聯行認為，與歐美的同類公司相比，中國幾大保險巨頭現在僅僅配置了總資產的一小部分在房地產領域，這個份額只有歐美同類公司投資額的5%-15%，包括AXA和Prudential.

這樣的情況中國保險業并非孤例。事實上，亞洲多家保險巨頭在房地產投資上份額都不大。以日本最大的保險公司日本郵政為例，仲量聯行預計其控制下的資產超過1萬億，但幾乎沒有分毫直接投資在房地產。

據英國咨詢公司萊坊國際統計，截至去年8月，中國保險行業總資產達人民幣9.5萬億元。“如果這些中國保險公司拿出15%的資產投資房地產，他們在未來10、15到20年間，將能夠投資2400億元在房地產市場，”David Green-Morgan表示，“他們將會很快成為世界上最大的機構投資者”。

據仲量聯行的長期預測，這2400億美元的巨額保險資金，即使只有一小部分最終真正進入境外房地產市場，也相當可觀。

盡管人民幣目前面臨貶值風險，但并未影響這些保險業巨頭對海外的投資。人民幣如果進一步貶值，將使境外收購更加昂貴。“我們還未見到中國買家因為人民幣貶值而對房地產投資興趣下降，”仲量聯行國際資本組負責人Alistair Meadows表示。“如果有影響的，人民幣貶值可能會令境外投資有所加速。”他認為，中國買家們在世界范圍內仍然活躍。

在過去2年，美國、英國、澳大利亞這三個國家仍然是中國資本的首選投資目的地。中國全部海外房地產投資的70%都集中在這三個國家。其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。“對于高端地產項目來說，現在完全是一個賣方市場。”David Green-Morgan稱，新投資者已推動了國際大城市房價持續走高。據彭博報道，隨著中國人壽保險、平安保險等中國企業加大收購力度，截止到去年，倫敦與曼哈頓市中心辦公用地已分別上漲了15%與11%。