“二孩”政策全面放開，樓市再迎來利好，不僅各個(gè)樓盤推出與“二孩”政策相關(guān)的宣傳，不少購(gòu)房者也開始考慮“二孩”時(shí)代的“3+1”生活，如何升級(jí)自己的居住條件。參照今年10月的不同戶型面積的均價(jià)，記者為您提供不同的經(jīng)濟(jì)預(yù)算下的五種升級(jí)方案，供您選擇。

“二孩”政策全面放開，樓市再迎來利好，不僅各個(gè)樓盤推出與“二孩”政策相關(guān)的宣傳，不少購(gòu)房者也開始考慮“二孩”時(shí)代的“3+1”生活，如何升級(jí)自己的居住條件。參照今年10月的不同戶型面積的均價(jià)，記者為您提供不同的經(jīng)濟(jì)預(yù)算下的五種升級(jí)方案，供您選擇。

市場(chǎng)：“學(xué)位房”、“小四房”成熱點(diǎn)

全面放開“二孩”政策即將實(shí)施，給年底東莞樓市帶來新的熱情。消息傳出的第二天，不少開發(fā)商更新宣傳廣告，“學(xué)位房”再次成為新的熱點(diǎn)。位于莞城的富通·自在城是東莞少有的仍有學(xué)位房的樓盤，在“二孩”全面放開消息傳出后，就推出“千軍萬馬搶學(xué)位”的宣傳廣告，稱“二孩”放開后，城區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)位更加稀缺，吸引購(gòu)房者買房。記者了解到，由于南城、寮步等鎮(zhèn)街取消了“學(xué)位房”政策，莞城樓盤由于仍有“學(xué)位房”而受到購(gòu)房者的青睞，隨著“二孩”政策的全面放開，“學(xué)位房”將成為許多購(gòu)房者買房時(shí)的重要考慮因素。此外，位于厚街的中信·富春山居也由于有優(yōu)先就讀南開實(shí)驗(yàn)學(xué)校的優(yōu)勢(shì)，受到購(gòu)房者的喜愛，目前除了厚街本地的購(gòu)房者購(gòu)買外，不少深圳購(gòu)房者也經(jīng)由高速公路來到厚街購(gòu)房。

除了學(xué)位房外，原來的改善戶型四房產(chǎn)品也將變成剛需戶型。“一步到位”購(gòu)房日漸流行。業(yè)內(nèi)人士介紹，今年以來，改善住宅成交比例上升，隨著二孩政策放開，預(yù)計(jì)接下來改善戶型的成交比例還會(huì)上漲。

業(yè)內(nèi)人士：

改善型住宅成市場(chǎng)主流

對(duì)于“二孩”全面放開政策，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改善住宅將成為未來市場(chǎng)的主流。

瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，“二孩”政策推動(dòng)未來住房需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)革新，剛需與改善型戶型面積將相對(duì)應(yīng)提高，三房甚至四房、保姆房或成標(biāo)配；此外，對(duì)于人口流入不多的二、三線城市有促進(jìn)去庫(kù)存的作用，市場(chǎng)大戶型產(chǎn)品嚴(yán)重積壓的窘境或得以改觀；另外，學(xué)位房地位更加不可動(dòng)搖，成為購(gòu)房者考慮的重要因素。

五種居住升級(jí)方案

并不是所有的家庭都有經(jīng)濟(jì)條件直接“小房換大房”，或者是一次性買四房，3+1家庭的居住環(huán)境升級(jí)，還需要考慮到自己的錢包。記者根據(jù)今年10月份不同面積區(qū)間的房子均價(jià)，為您做出五種不同的改善居住環(huán)境的方案，供您選擇。

1

一步到位：

低首付直接購(gòu)買小四房

升級(jí)最低預(yù)算：29萬元

2011年起，“一步到位”購(gòu)房成為新的購(gòu)房習(xí)慣，由于當(dāng)時(shí)房貸政策收緊，換房成本高，不少購(gòu)房者熱衷于“一步到位”購(gòu)房，而今年房貸政策放松，首付降低，利率調(diào)整至歷史新低，購(gòu)房門檻降低，不少購(gòu)房者在買房時(shí)也青睞于“一步到位”，購(gòu)買三至四房。在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，首次購(gòu)房時(shí)一次性購(gòu)買四房，既可以享受目前至低2.5成的低首付，又可以免去以后換房的麻煩，還有未來房?jī)r(jià)上漲可能增加的成本。

成本預(yù)算：目前東莞的“小四房”集中在130~160平方米，根據(jù)瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年10月份130~160平方米住宅的均價(jià)為8927元/平方米，以購(gòu)買一套130平方米的小四房為例，總價(jià)約為116萬元，首付2.5成，首付需要29萬元。

提醒：如果首付29萬元，需要貸款87萬元，按照等額本息貸款20年計(jì)算，每月需要還款5693.66元。再加上“二孩”生活成本和教育成本等，對(duì)于一個(gè)家庭來說，每月的支出也仍然會(huì)比較大，夫妻雙方之間需要一人的收入足夠負(fù)擔(dān)房貸，一人的收入足夠負(fù)擔(dān)家庭生活成本。

2

以小換大：

賣三買四付首付有盈余

升級(jí)最低預(yù)算：48萬元

林先生2005年在南城西平購(gòu)買了一套90平方米的“小三房”，一家三口加上父母一起居住剛剛合適，不過，“二孩”政策放開后，他們就有了再生一個(gè)的打算，家庭升級(jí)成“3+1”，再加上兩位老人，最起碼需要四個(gè)房間。林先生告訴記者，準(zhǔn)備把自己的“小三房”賣掉，換上一套160平方米以上的四房，用賣掉舊的“小三房”的錢去支付新的寬敞四房的首付。

成本預(yù)算：根據(jù)瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，剛需70~100平方米住宅的均價(jià)為9073元/平方米，而大戶型160~200平方米改善住宅均價(jià)為10021元/平方米。記者以目前剛需的最小面積70平方米為例計(jì)算，70平方米住宅總價(jià)為63.5萬元。換房后，購(gòu)買一套160平方米以上的寬敞四房，總價(jià)需要160.3萬元以上，最少需要添加96.8萬元才可以全額購(gòu)買到一套寬敞四房，不過，如果只是付三成首付，則只需要48.09萬元。

提醒：為了減少月供壓力，可以增加首付比例支付。比如如果首付五成，約需要80萬元，在換房時(shí)只需要另外再增加16.65萬元支付首付，月供也只需要5000多元，這將大大減小未來的月供壓力。

3

雙房組合：

為父母加購(gòu)小房

升級(jí)最低預(yù)算：10萬元

自從第一個(gè)小孩出生后，李先生的父母就來到東莞幫他照顧小孩，不過家庭的小摩擦也讓他覺得和父母分開住更有利于家庭的和諧。現(xiàn)在，他們夫婦倆打算要第二個(gè)孩子了，目前住的小三房顯然不夠住，他們?cè)诤透改干塘亢螅谕粋€(gè)小區(qū)給父母另外購(gòu)置了一套小戶型，“父母和我們都可以有自己的空間，又可以幫我們照顧小孩，我們也方便照顧父母。”李先生說，父母和妻子都很滿意現(xiàn)在的居住方式，少了一起居住的摩擦，關(guān)系反而更好了。

成本預(yù)算：瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，東莞50~70平方米的小戶型均價(jià)為8962元/平方米。那么，如果為父母購(gòu)買一套50平方米的小戶型，總價(jià)為44.8萬元，按照目前的低首付政策，首付僅需11.2萬元甚至更低。

提醒：并不是所有小區(qū)附近都有合適的小戶型住宅，如果住得太遠(yuǎn)，反而不方便互相之間的照顧，達(dá)不到目的。且如果新房子在夫妻名下，原來的房子又沒有還清貸款，則不能享受首套房的低首付優(yōu)惠。不過，另外購(gòu)買小戶型的好處在于，如果以后再換大房子在一起居住，小戶型還可以出租或者賣掉，也是一種投資選擇。

4

“慳”錢有方：

加床不加房

升級(jí)最低預(yù)算：2000~5000元

今年初，道滘人劉先生夫婦在莞城購(gòu)買了一套90多平方米的三房，準(zhǔn)備明年將在道滘的孩子接到城區(qū)來讀小學(xué)；不過，“二孩”政策的放開，他們又開始準(zhǔn)備迎接第二個(gè)小孩的到來。但是由于經(jīng)濟(jì)條件等原因，他們不打算馬上換房。于是想出了最“慳”錢的升級(jí)方案。“在孩子的房間放一個(gè)雙架床，兩個(gè)小孩一起住。”劉先生說，等第二個(gè)孩子長(zhǎng)大需要獨(dú)立的空間，大的小孩已經(jīng)長(zhǎng)大要住校了。

成本預(yù)算：不需要另外增加房間，只要更改一下房子的格局，在兒童房放一座雙架床，讓兩個(gè)小孩住一個(gè)房間就可以完成升級(jí)，只需要2000~5000元左右就可以解決。

提醒：在短期內(nèi)可以解決“二孩”家庭的居住升級(jí)問題，在孩子長(zhǎng)大后，需要各自的獨(dú)立空間時(shí)，就要另外完善居住條件。

5

“壕”版升級(jí)：

換豪宅別墅三代同堂

升級(jí)最低預(yù)算：67.8萬元

對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件好的家庭來說，“二孩”政策對(duì)于其居住空間的影響有限，趁著目前東莞豪宅、別墅價(jià)格仍然處于較低水平的時(shí)候，換豪宅、換別墅，一家三代甚至是四代同堂，在東莞也極為常見。目前，東莞200平方米左右的經(jīng)濟(jì)型小別墅盛行，可挑選的房源多，購(gòu)房者也容易挑選到合適的房子。日前，居住在南城的李女士一家就打算購(gòu)買一套小別墅，供一家人居住，“家里三代同堂，需要一個(gè)小花園供老人小孩活動(dòng)。”李女士說，特別是以后第二個(gè)小孩到來，孩子多了，更需要有活動(dòng)空間。

成本預(yù)算：10月份，東莞200平方米以上豪宅均價(jià)11310元/平方米，別墅的均價(jià)為14110元/平方米。如果購(gòu)買一套200平方米的豪宅，總價(jià)約要226.2萬元，如果首付三成，則需要支付67.8萬元，如果是購(gòu)買一套別墅，面積約300平方米，那么總價(jià)為423.3萬元，首付三成需要126.99萬元。

提醒：為了“二孩”而更換豪宅、別墅，需要考慮豪宅、別墅的周邊的教育配套是否有自己滿意的學(xué)校，如是否有合適的幼兒園、小學(xué)等，另外，超市等生活配套是否齊全也在考慮范圍之內(nèi)。