截至11月4日，杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)庫存高達(dá)164660套，一邊是土地市場火熱，另一邊庫存卻依舊居高不下。這背后，是不是一個(gè)扭曲的市場？接下來的杭州樓市將呈現(xiàn)怎樣的走勢？

據(jù)錢江晚報(bào)購房寶指數(shù)統(tǒng)計(jì)，就在11月4日，2015年杭州樓市成交破10萬套。這樣的成績歷史上也只有2009年有過，當(dāng)時(shí)杭州全市成交111280套。在火爆成交的背后，開發(fā)商們的自信心也屢屢爆棚。10月30日，中國金茂豪擲38.8億元拿下濱江中興單元R21-06地塊，溢價(jià)率高達(dá)66.05%；距上一個(gè)地王出現(xiàn)僅三天，濱江板塊宅地樓面價(jià)再次被刷新，成為板塊“新地王”。

但是先不要樂觀，截至11月4日，杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)庫存高達(dá)164660套，一邊是土地市場火熱，另一邊庫存卻依舊居高不下。這背后，是不是一個(gè)扭曲的市場？接下來的杭州樓市將呈現(xiàn)怎樣的走勢？

連續(xù)兩個(gè)月成交破百億

杭州地王頻現(xiàn)

剛剛過去的10月，杭州土地市場的焦點(diǎn)無疑是濱江板塊，三天連續(xù)出讓兩宗宅地，兩破樓面價(jià)紀(jì)錄。

10月27日，綠城與九龍倉聯(lián)合體以溢價(jià)率71%拿下濱江34號(hào)臨江宅地，總價(jià)16.25億元，樓面價(jià)21046元/m2，刷新2009年由明月江南所創(chuàng)下的15397元/m2樓面價(jià)紀(jì)錄；但兩天后，這個(gè)紀(jì)錄再次被刷新，經(jīng)過56輪激烈爭奪，中國金茂以21512元/m2樓面價(jià)拿下濱江中興單元宅地，成為該板塊的新地王。

早在9月，因?yàn)榻衲?0月1日的預(yù)售新規(guī)，杭州土地市場集中爆發(fā)，不少板塊都出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊。文暉單元便是其中的熱點(diǎn)板塊，萬科和朗詩分別以溢價(jià)率36%和37%拿下兩宗宅地，樓面價(jià)均超過17000元/m2，此前周邊地塊拍出的樓面價(jià)基本在12000~14000元/m2。上塘單元亦出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊，陽光城以15111元/m2的樓面價(jià)成交，而與其緊鄰的中鐵建國際城2010年平均拿地樓面價(jià)只有10269元/平方米。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，10月份杭州土地市場延續(xù)上月的熱度，共成功出讓六宗宅地，累計(jì)成交額100.2億元，這是繼9月后，本年度第二次單月破百億。

在9、10月份頻出的高價(jià)地，大多位于成熟區(qū)域，較有利于房產(chǎn)開發(fā)，“濱江區(qū)的兩塊地，是目前整個(gè)板塊配套最齊全、交通最便利的區(qū)域，還有阿里巴巴、網(wǎng)易等一大批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司，購買力強(qiáng)。有那么多開發(fā)商看中也在情理之中。未來好的地塊肯定還會(huì)‘搶’，但對(duì)于條件一般的地塊，開發(fā)商估計(jì)會(huì)更謹(jǐn)慎。”參與濱江兩宗土拍現(xiàn)場的一位開發(fā)商向記者坦言。

“另外一點(diǎn)，可以明顯看到，9、10月份拿地的開發(fā)商基本是大牌房企，地塊總價(jià)基本都在10億元以上。像中國金茂、萬科、朗詩、九龍倉等都屬于補(bǔ)倉型，中小房企基本退出了爭奪。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

成交量“七連萬”

16萬余套庫存依舊是難題

看上去開發(fā)商們信心十足。購房寶數(shù)據(jù)顯示，10月份杭州市區(qū)商品房成交量達(dá)到了11931套，連續(xù)7個(gè)月成交套數(shù)破萬。全年成交已破10萬套，上一次全年成交量破10萬套，還是在房價(jià)狂飆的2009年。

成交火爆、拿地激進(jìn)的同時(shí)，另一個(gè)數(shù)字或許更值得關(guān)注。截至11月4日，杭州市區(qū)商品房庫存量達(dá)到了164660套，達(dá)到了歷史高位，一度還曾沖破17萬套。即便按照月均成交萬套房源的銷售速度估算，將這些庫存去化完畢，仍需一年多時(shí)間。回頭看2009年，當(dāng)時(shí)市區(qū)商品房庫存僅22204套。

相比供應(yīng)量緊俏的濱江，杭州有的板塊庫存嚴(yán)重。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月4日，杭州主城區(qū)住宅可售房源38624套，城東新城為10887套，幾乎是主城區(qū)可售房源的1/3，供應(yīng)量之大可見一斑。

盤點(diǎn)昔日地王

多數(shù)混得并不如意

濱江兩塊地的樓面價(jià)先后創(chuàng)下板塊新高，不免讓人有些擔(dān)憂：這么高的價(jià)格就不怕被套？做高端產(chǎn)品一定有市場嗎？

回顧土地市場的歷史，總有些前車之鑒值得我們深思。2013年，杭州八區(qū)全年賣地成交總額高達(dá)1329.6億元，較2012年翻番，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。這一年，杭州樓市共有十多個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高。

但地王的日子并不好過。

2013年5月28日，首次入杭的淮礦以14711元/m2的價(jià)格拿下彭埠一宗宅地，成為當(dāng)時(shí)城東新城的地王，兩年多過去了，項(xiàng)目直到今年才剛剛確定案名，期間項(xiàng)目一度沉寂，甚至有人猜疑是不是項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓了，直到今年下半年案名確定為淮礦東元府，才讓猜疑聲停止，而面對(duì)城東新城幾個(gè)樓盤的近身肉搏，東元府接下來如何突圍也頗為頭痛。

另一個(gè)去年大熱的地塊，申花板塊也被首次來杭的河北天成刷新了樓面價(jià)——17903元/m2。但因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足，再加上去年市場大部分處于萎靡狀態(tài)，最后項(xiàng)目被迫轉(zhuǎn)讓給中糧置地，也就是現(xiàn)在的中糧大悅城項(xiàng)目。大悅城首次開盤不到一個(gè)月，目前簽約38套。

而像金隅學(xué)府等昔日地王項(xiàng)目因?yàn)闃敲鎯r(jià)在25000元/m2以上，其在售價(jià)格都在40000元/m2以上，如此高的價(jià)格，在當(dāng)下主流市場中，要想快速去化也并不是件容易的事。