【地產項目頻現風波 中航工業地產平臺整合維新】過往，在發展戰略上，中航工業曾提出“兩融”，即融入世界航空產業鏈，融入區域發展經濟圈。航空大世界及旗下地產項目便是“兩融”戰略的大手筆嘗試與推進。只不過，因主業龐雜、專業欠缺、同業競爭及過于求大，致使中航工業地產類項目紛紛陷入困局。

位于西安閻良區北部荊山開發區的中航·國際航空城四周建起了白色圍墻，里面雜草叢生，未有動工跡象。

按照中國航空工業集團公司(以下簡稱“中航工業”)的設想，這將是其首個“航空大世界”項目，2017年建成后，每年預期可達200萬游客及20億元旅游總收入。

2014年8月，中航工業對外發布了一個新戰略：計劃在全國布局5~6個航空大世界項目，總計投資將達1000億~1200多億元。前期已經與陜西、四川、江蘇、廣東等省份進行了接觸，就航空大世界的投資事項進行了溝通。

中航工業將這一宏大項目交由了旗下中國航空技術國際控股有限公司(以下簡稱“中航國際”)執行操作。這家公司被中航工業定位為改革試驗田，是中航工業開拓國際市場、發展相關產業、擴大國際投資的綜合平臺，總資產規模逾2200億元。

然而，據中國房地產報記者了解，航空大世界項目一年來進展緩慢。西安項目遷址兩年多后也是如此。另外，中航工業航空文化產品過于羸弱，缺少類似迪士尼等主題公園鮮明的產品體系與盈利模式。“中航工業的航空大世界項目計劃顯然還停留在紙面上。”一位長期研究主題公園的人士表示。

作為中航工業的改革平臺，中航國際旗下的中航地產股份有限公司(以下簡稱“中航地產”)亦是不斷深陷錯誤戰略布局及過熱的商業地產投資中，公司業績呈斷崖式下降。不久前，中航工業地產項目更是陷入破壞古跡爭議的漩渦中。

過往，在發展戰略上，中航工業曾提出“兩融”，即融入世界航空產業鏈，融入區域發展經濟圈。航空大世界及旗下地產項目便是“兩融”戰略的大手筆嘗試與推進。

只不過，因主業龐雜、專業欠缺、同業競爭及過于求大，致使中航工業地產類項目紛紛陷入困局。

航空大世界項目進展緩慢

在閻良區人民西路與振興路交叉處，名為“居圣苑”的地產項目已經完成了3棟高層住宅建設。在該項目地址上，2010年，中航工業曾對外宣布投資50億元，建設旅游地產項目“航空大世界”。兩年后的2012年4月，中航工業又宣稱，對“航空大世界”項目進行重新定位，增添了新的航空元素，其項目內涵予以進一步豐富升級。按照新的建設思路和內容，投資額度增至200億元，并將原航空大世界項目選址調整到閻良城北的荊山開發區，規劃用地達8019畝，新項目被命名為“中航·國際航空城”。

2012年年初，中航工業集團成立了由中航國際、中航瑞賽、中航試飛院共同出資的西安中航文化旅游產業有限公司(以下簡稱“中航文旅”)，具體實施航空大世界項目建設。

不過，文旅項目原址搖身變為商業住宅，新址規劃用地又超過8000畝，這一用地變化引發了業界對于中航工業“以旅游項目圈地”的質疑。

“說我們圈地是完全不對的，居圣苑項目的地塊屬于試飛院(中國飛行試驗研究院)，現在由試飛院主導開發，和航空大世界已經沒有關系；8000多畝的規劃設計是中航替閻良做的城市規劃，國際航空城屬于其中一部分。”北京航程投資管理有限公司(以下簡稱“航程投資”)總經理徐維東表示。他是中航工業航空大世界項目的負責人。

徐維東在接受中國房地產報記者采訪時表示，2012年，經過2年多論證，認為航空大世界啟動過于匆忙，航空博物館形式的產品設計會使項目難以維持，項目形態應該學習歡樂谷與迪士尼，“當時項目上有一根高壓線，無法挪動，這也是項目變更地址的重要原因。”

不過，從中航·國際航空城目標定位來看，“地產”痕跡過于明顯。規劃顯示，該項目定位為“中國航空文化朝圣地，游、居、業合一的綜合性旅游度假區”。項目包括占地1710畝的主題公園，653畝文化產業園，342畝航空演藝區，2949畝生態度假區，而占地最多的則來自4812畝的“主題居住區”，占到8000畝規劃用地的一半。

規劃已出，但中航·國際航空城進展頗為緩慢，“項目進行到現在，只完成了110畝土地征地工作，其他尚無進展。”徐維東坦承。

中航工業董事長林左鳴曾表示，休閑娛樂領域會有很大的市場空間，中航工業必須占有一席之地。目前看來，其選擇了主題公園“航空大世界”作為切入口。中航工業初衷是涉足一個全新的產業領域，并將部分技術和產品注入主題公園項目中，形成差異化優勢。

但從目前來看，中航工業其他城市的航空大世界項目沒有啟動跡象。

中投顧問文化行業研究員沈哲彥認為，當前中航工業除了進行了航空大世界旅游地產項目的規劃以及部分修建外，其他方面的進展都較慢，其還在航空大世界項目的用地范圍內修建住宅地產。相比來看，占有土地資源進行住宅開發的傾向更為明顯。

在當地多位地產專家看來，“中航·國際航空城”其實是一個“多拿地、做大盤”的地產項目。中航工業通過講故事，在二三線城市儲備大量土地，期待帶來資本增值，給自身的發展輸血。

中航地產負債前行

航空大世界的進展緩慢只是中航工業地產業務的問題之一，旗下中航地產更是發展不力。

前不久中航地產公布了2015年一季度最新財報數據，其報告期內凈虧損6821.13萬元，與去年同期相比由盈轉虧。公司實現營業收入7.16億元，同比下降21.74%。一直處在資金緊張狀態。

中航地產的資金鏈有多緊張？中投證券今年3月份發布的一份報告顯示，中航地產的凈負債率達212%，較年初攀升79個百分點，現金—短債缺口擴大至34億元。

資金面吃緊更直接地表現在于項目開工面積，2014年中航地產開工面積37萬平方米，相比2013年的120萬平方米，下滑69.47%。

關于市場對公司凈利潤率斷崖式下跌的關注，中航地產目前公開的回應是：“公司將積極拓展融資渠道，充分利用各項貸款資源，合理有效地使用資金；優化長、短貸結構，控制短期支付風險；動態監控現金流狀態，保障現金流安全；加強銷售回款管理，提高資金周轉效率。”

不過看空者認為，中航地產“背景大、盤子小”的根本原因在于其商業地產過度投資和錯位的三四線城市布局。

為了緩解資金困局，中航地產近年來的破解之道是不斷轉讓旗下子公司及接受兄弟公司的“輸血”。據中國房地產報記者統計，自2012年起，包括深圳中航、中航國際在內的5家兄弟公司已經持續向中航地產借款超過60億元。

有熟悉中航地產的業內人士表示，“由于中航地產的核心業務為商業地產，而這些項目都具有前期投入較大、回收緩慢的特點，無法做到住宅項目的快周轉，這與其業績虧損存在一定關系。”

中航地產正式宣布從住宅地產開發向商業地產公司轉型的時間為2007年，也正是在這一年11月中航地產借殼深南光A上市，中航地產宣布將商業地產作為其業務的核心，并確立了圍繞“商業+酒店+中高檔住宅”的綜合體項目開發的發展方向。上市一年后，中航地產的盈利就開始大幅下降。

為了緩解資金壓力，中航地產自2012年以來頻頻向中航系公司借款及申請信托貸款。據中國房地產報記者統計，自2012年起，包括深圳中航、中航國際在內的5家兄弟公司已經持續向中航地產借款超過60億元。

自身運營已捉襟見肘，中航地產卻仍對外不斷供血。翻看中航地產的擔保記錄發現，截至2014年中報期末，中航地產對旗下子公司實際擔保余額達32.96億元，相比2013年末增加了49.1%，實際擔保總額占公司凈資產的比例達到了101.67%，而被擔保對象都屬于直接或間接為資產負債率超過70%的子公司。

據中國房地產報記者了解，上市公司對外提供擔保，實際上是一種“隱形的債務”，對企業經營會產生一定風險，一旦被擔保方逾期不能還款甚至出現資金鏈斷裂情況，上市公司很可能為其“買單”。

2013年5月15日，中航地產第七屆董事會第一次會議審議通過了《關于選舉公司第七屆董事會董事長的議案》，選舉了肖臨駿先生為公司董事長，任期3年。肖臨駿的走馬上任給中航地產帶來的起色有限。公司戰略仍在聚焦二三線城市，同時要在大城市的新興區域中心和三四線城市中心尋找城市綜合體發展機會。

“這仍是一步險棋，中航地產沒有反省失利的原因，作為大型央企的地產平臺其如今的境況較為可惜。”一位商業地產專家表示，現在，最讓投資者放心不下的還是公司戰略層面的決策，“三四線城市面臨商業地產需求不足和消費能力有限的問題，項目密集布局三四線城市無疑是‘戰略上的失誤’。”

未來之路

作為中國最大的戰斗機生產企業和最負盛名的軍工企業之一，中航工業早在20世紀80年代中期就成立了中航地產進入房地產領域。此外，中航工業在房地產和酒店、零售和高端消費、貿易和物流、電子科技、資源開發等領域均有較深涉獵，經營多年，但卻在地產業務方面屢屢出現問題。

實際上，對于地產業務的推動中航工業有著自己的想法。中航工業的多位負責人曾公開表示，中航工業打造“航空大世界”，一方面是出于集團多元化戰略考量，為了拉近中航工業與普通大眾間的距離，另一方面是為了自身尋求擴張和轉型。通過發展創意經濟，撬動地方政府的相應投入，打造“航空主業”的現金奶牛。

據媒體報道，最近幾年，中航工業主業基本拿不到訂單，面對日漸難堪的經營業績和大量優質資源長期閑置的狀況，中航工業承受著巨大壓力，中航工業需要一個能夠盤活資產的產業，而“航空大世界”等地產項目被認為能最大限度地滿足這一愿望。

不過，上述主題公園人士認為，鑒于中航工業自身航空文化產業產品體系，還無法支撐主題公園的建設與市場需求，再加上商業模式不清晰，盈利堪優。

中航地產方面也存在同業競爭問題。“從城市來看是沒有同業競爭的，因為項目都已經劃分清楚了。但是從具體業務來看還是有同業競爭的。”一位熟悉中航架構的分析師表示。

根據中投證券的一份研究報告來看，中航地產是中航工業旗下唯一一個地產類上市公司，但是中航地產實際控制人中航國際是集團房地產業務主要平臺。

“中航國際旗下上市公司中，中航國際(香港)也涉及房地產業務，中航國際(香港)定位為多元化戰略投資控股公司，與其相比中航地產更專注于房地產業務。”也即是，中航國際(香港)跟中航地產確實有業務雷同的地方。為此，上述分析報告也提到，在實際推進“整體上市，整合業務”的發展戰略中，中航國際旗下房地產業務或存整合可能，其與公司之間的同業競爭也有待解決。

對于地產業務中航工業一直寄望較高，但如今局面令人唏噓不已。