在“全面放開二孩”政策確認一周后，金融投資報記者調查發現，成都樓市的“二孩”反應不明顯，大戶型成交量并未明顯增加。吸引有意在年底前置業的自住買家看房的主要原因，依舊是10月下旬央行“雙降”新政的持續影響。

“二孩刺激換房”、“二孩拯救樓市”……11月伊始，一場由“全面二孩放開”引發的風波就引燃了躁動的樓市。有分析人士指出，假定5年內50%的家庭會生育二孩，按人均20平方米計算，每年將新增人口近900萬，形成1.8億平方米住房需求。

不過，在“全面放開二孩”政策確認一周后，金融投資報記者調查發現，成都樓市的“二孩”反應不明顯，大戶型成交量并未明顯增加。吸引有意在年底前置業的自住買家看房的主要原因，依舊是10月下旬央行“雙降”新政的持續影響。

經濟壓力制約大戶型熱度

十八屆五中全會通過普遍二孩政策，將允許每對夫婦可生育兩個孩子。這也成為繼2013年十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調整。

消息傳出，有分析人士指出，根據購房的人口結構，20~44歲的人口是買房的主力，大部分人在25~30歲的時候就會面臨首次買房置業需求。根據測算，如果全面放開二孩，那么在2050年，20~44歲的人口比例將比不放開二孩時增加4%，增加規模達到1.28億人。這部分新增人口將使房地產行業直接受益。

根據克而瑞研究中心測算，現階段全國符合全面兩孩政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計算，每年將新增1.8億平方米住房需求。即使考慮到不是所有的家庭愿意生育二孩，但以50.73%的比例推算，得益于全面二孩政策新增的年均人口數依舊在700萬人左右。相當于每年新增住房需求1.4億平方米。這無疑將為房地產市場帶來更多的增量購買力。

對于部分開發商而言，“全面放開二孩”更被宣稱為推動房價上漲、套四以上大戶型房源熱銷的催化劑。“二孩放開給樓市帶來重大利好”“二孩放開將有效刺激換房需求”等也被迅速移植到了房地產項目的戶外廣告與宣傳語上。

不過，從記者調查的情況來看，成都購房者對于大戶型的熱情卻并未顯著提升。其中，部分購房者向記者表示，“總價高”成為阻礙其購置大戶型住房的重要原因之一。為保證套四及以上大戶型住房的功能性，其總面積必然不會太小。而以某位于郫縣犀浦鎮校園路西南交大旁的項目為例，其一個107.73平米的緊湊四房戶型，總價都在83.36萬。而在成都主城區購置四房產品，價格基本都在100萬以上。對多數處于處于事業發展期的年輕人而言，在承擔養育孩子開銷的同時，積蓄并不足以再購買一套套四以上的房子。

人口紅利對樓市影響趨弱

“盡管全面放開二孩政策對房地產市場有積極作用，但是，具體能產生多大影響，仍取決于真實的生育意愿和實際增加的新生兒數量。”愛建證券分析師左紅英指出，從目前大中城市的情況來看，較高的養育成本已經大大降低了育齡婦女的生育意愿。因此該政策的實際效果還有待檢驗。

事實上，迫于現在的生活壓力和養孩子的成本，盡管早在去年3月“單獨二孩”已然放開，但從實際的情況來看，生育意愿并不高。數據顯示，全國共有1100萬對夫婦滿足單獨二孩政策的條件，然而，截止今年5月只有145萬對提出申請，其中真正生育二孩的只有80萬對，二孩主觀執行率只有8%左右。

而在成都共有近26萬戶“單獨”家庭，據成都市衛計委統計，截至3月16日，也就是“單獨兩孩”政策實施滿一年后，只有32506戶“單獨”家庭為生“二寶”辦了《生育證》，約為1/8。據國家統計局成都調查隊發布“單獨二孩”政策落實情況調查報告，只有26.0%的受訪者愿意生二孩，68.5%的受訪者表示沒有生二孩的意愿。沉重的經濟壓力是導致二孩生育意愿降低的主要因素。成都市衛計委亦預計，未來成都市“單獨”家庭申請再生育的數量不會出現爆發式增長。

在這部分為“一家四口”提前做準備的購房需求已持續釋放或提前完成，且真正生二孩的家庭短期內不會集中出現的情況下，大范圍帶動大戶型房源熱銷的期冀顯然并不現實。

在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來，當前樓市已經進入下半場，人口紅利對樓市影響趨弱，二孩政策措施全面實施并不會馬上對樓市產生較大的影響。從二孩政策對樓市的趨勢影響來看，對于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當前樓市去庫存也有積極的意義。但無法根本改變樓市進入下半場、樓市增量房增速下滑、樓市進入存量房時代的事實。

改需產品或將是未來主流

雖然短期內，“全面二孩放開”政策被認為對樓市影響不大，但在住房需求結構即將發生變化的當下，開發商對于產品線的調整已成為必然的趨勢。其中，90平米左右的兩居室地位或尷尬，甚至面臨淘汰，而在購買力有限的情況下，90平米左右的三居室將更受歡迎。

克而瑞研究中心分析師認為，在家庭多子化成為趨勢之后，家庭住房需求結構也將顛覆現有格局，中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房產平將成為市場需求主流，并將持續較長時間。“這也意味著當前困擾諸多二線城市市場大面積產品嚴重積壓的窘境會得以改觀。”

與此同時，上述分析師指出，在改善性需求釋放將大幅增加的市場環境下，未來土地出讓政策應該作出調整調整，在出讓土地戶型規劃中合理增加改善型戶型的占比。“目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產銷售將逐漸向大戶型傾斜。”中金研報指出，隨著我國已經實現每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，家庭住房需求結構也將顛覆現有格局。

事實上，相對于過去十年以首次置業需求為主的市場格局，改善型需求已然出現回升態勢。成都某房企營銷負責人告訴記者，從成交數據上來看，雖然成都樓市目前還是以70-90㎡的剛需房源為主，但90-110㎡改需房源的戰績也頗佳，110-130㎡產品的成交也不弱。能夠明顯感覺到今年的改需客比往年多了不少，改需產品或將是未來一兩年內的主流產品。

源于對購房者購房需求轉變的敏銳捕捉，目前成都已有不少品牌開發商開始關注改需市場。“改善型需求功能性要求更高，細節更多，這對開發商的產品研發能力提出更高的要求，這也將是未來開發商的核心競爭力之一。”張宏偉指出。