全面放開二孩之樓市沖擊

1，中長期年均增加1.4億平方米住房需求

二孩后，家庭結構發(fā)生變化，原來一家三口變?yōu)橐患宜目冢瑫r，也需要父母或雇傭保姆一起來照顧家庭，住房需求結構發(fā)生變化，變?yōu)槿可踔了姆浚@對改善型住房項目來講是利好。

來自克而瑞研究中心的一份報告更是給出了非常具體而樂觀的數(shù)字：短期來看，根據(jù)衛(wèi)計委數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段，全國符合全面兩孩政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計算，每年將新增1.8億平方米住房需求。

中長期來看，該報告估算認為，到2028年，全國在2028年底由15-49歲(1980年開始執(zhí)行計劃生育)人口組成的家庭將達到1.8億戶，其中，“單獨”家庭，約7200萬戶，占比為40%，而“雙非獨”家庭9540萬戶，占比53%，“雙獨”家庭1230萬戶，占比僅有7%。不過，并不是所有的家庭愿意生育二孩，據(jù)人民網(wǎng)此前民意調研結果顯示，我國“單獨”家庭中愿意生育第二胎的比例僅為50.73%，如果比照推算，到2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬-9200萬之間，年均700萬人左右。相當于每年新增住房需求1.4億平方米。

2，四房將取代三房成市場主流，保姆房或成標配

二孩政策放開，許多家庭人口增加，帶來的直接影響之一就是房子不夠住了。據(jù)業(yè)內人士分析，一者，將直接抬高剛需置業(yè)的戶型面積門檻，在獨生子女政策下，90平方米左右的兩房、三房成為剛需置業(yè)(不跟父母同住)的主體，而當一個家庭生育兩個小孩后，那么他的需求將至少是三房、四房，這直接將剛需置業(yè)的戶型門檻抬高了到120平方米左右。如果考慮到這些家庭跟父母同住，那么剛需置業(yè)的門檻將進一步增大。

其次，對改善型需求來說，5房將是主體。目前首改產品的面積劃定為144平方米以下，大部分為三到四居寬裕戶型，對于生二孩的家庭來說，四房首改產品對他們而言將成為剛需產品，五房則成為市場的改善型需求產品。

另外，從房企戶型功能設計來看，以前的一主臥、一次臥，一嬰兒房或者書房的設置將無法滿足市場需求，因為，對于有兩個小孩的家庭來說，配備兩個一樣的次臥或者小孩房間是必須的。對于改善型需求來說，必須考慮到有兩個小孩后的娛樂功能設置，應該單獨開辟小孩娛樂的空間。另外，想生育二孩的家庭，基本是具備較好經濟基礎的，且父母可能工作繁忙，他們更愿意聘請專業(yè)保姆，因而在今后的產品設計上，會將保姆房重點列入設計范圍。

同策咨詢機構總監(jiān)張宏偉也表示，當前由于城市家庭養(yǎng)育小孩的成本較高，一般來說，城市家庭生育二孩的多為經濟狀況良好的家庭，對于改善型住宅功能性要求更高，比如對戶型功能設計應考慮客廳更大的公共活動空間，考慮父母或保姆居住的空間、考慮更多的儲藏功能等等。

3，積壓的大戶型終于有了出路，

政府供地或增加大戶型比例

在家庭多子化成為趨勢之后，家庭住房需求結構也將顛覆現(xiàn)有格局，中小戶型尤其是90平方米以下兩房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房產品將成為市場需求主流，并將持續(xù)較長時間，可以說當前困擾諸多二線城市大面積產品嚴重積壓的窘境會得以改觀。

在改善型需求釋放將大幅增加的市場環(huán)境下，未來土地出讓政策可能作出調整，一方面一線和部分二線城市仍要繼續(xù)加大土地供應，使市場保持相對供求平衡；另一方面，70/90等政策將退出市場，而更為重要的是，在出讓土地戶型規(guī)劃中應合理增加改善型戶型的占比。

4，學位房供求兩旺，

業(yè)內人士建議趁早入市

學位房一直都是市場上的搶手貨，全面放開二孩后，學位房對于許多家庭來說，由“一次性使用”變成“可重復使用”，其價值自然也大大增加。預計未來學位房將伴隨著“人口紅利”水漲船高。

據(jù)中介公司表示，近期央行降息及廣州公積金貸款新政，更催促有意趕在年底前買房入住的學位房買家加快入市步伐。以東風東路小學所在區(qū)域為例，目前中小戶型的學位房相當熱求，而總價較高的大戶型學位房，交投活躍度雖比不上中小戶型物業(yè)，但也不乏捧場客。

有中介業(yè)內人士表示，市場對優(yōu)質學位房的需求有可能進一步增多，而家長持有學位房的時間亦有可能因“全面放開二孩” 政策的實行而相應有所延長。從長遠來看，市場對優(yōu)質學位房的需求有可能增加，對優(yōu)質學位房的價格產生有力的支撐，建議對學位房有需求的買家宜趁早入市。