一時間，二孩來了。

二孩被賦予改良人口結構的重要使命，在垂垂老矣的中國，這一個憑空出世的“小屁孩”儼然成為拯救地球的“奧特曼”？然而，有人反問：這個“小屁孩”真能頂用嗎？

恐怕來不及了！

我國正面臨人口老齡化的嚴峻挑戰(zhàn)。據(jù)民政部統(tǒng)計，截至2013年年底，我國60周歲以上的老年人口已經突破2億人，預計至2025年，將接近3億人，屆時老齡人口的占比將超過20%，正式步入深度老齡化社會。與許多國家的老齡化進程相比，我國的老齡化還呈現(xiàn)出高齡化、失能化、空巢化等特點。

廣州的老齡化現(xiàn)象顯得更為嚴重。截至2013年年底，廣州市共有133.04萬位60周歲以上的老年人，占戶籍人口總數(shù)的16.03%，高于全國14.9%和廣東省13%的水平，已經進入中度老齡化社會。

中國社會科學院人口所曾經發(fā)表過這樣的觀點：中國人口紅利在2009年達到最高獲利點，此后將逐漸減少。一個勞動力資源相對豐富、對經濟發(fā)展十分有利的黃金時期已然過去，誰來養(yǎng)活中國？誰來養(yǎng)活逐漸老去的我們？

公眾對養(yǎng)老問題的擔憂，令越來越多大型房企把養(yǎng)老地產視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，保利、萬科、綠城等都開始謹慎試水。

對未來的房地產而言，二孩是商機，養(yǎng)老是更大的蛋糕。因為，20年后，房地產市場的剛需極可能不再是婚房，養(yǎng)老才是真正的剛需。

當我們垂垂老矣，我們寄希望于孩子，寄希望于政府，也許還要寄希望于市場。市場的完善，也許會給老去的我們一條更現(xiàn)實的出路。

我國正面臨人口老齡化的嚴峻挑戰(zhàn)。根據(jù)民政部統(tǒng)計，截至2013年年底，我國60周歲以上的老年人口已經突破2億人，預計至2025年將突破3億人

ABC

關于養(yǎng)老地產的現(xiàn)狀

養(yǎng)老地產，姿勢多過實際

問：為什么難？

答：賺錢難，拿地難，經營難，難！難！難！

“不是我不給面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政績，土地批給房地產企業(yè)，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成的好處我都看不到。”

——某地產公司職員轉述一位官員的話

“房企做養(yǎng)老地產，在拿地、稅收、貸款等方面難以享受政策給予的優(yōu)惠，與房企做商品住宅、金融商業(yè)沒有太大區(qū)別，但養(yǎng)老地產要實現(xiàn)盈利卻比出售商品住宅、經營金融商業(yè)要困難得多。”

——某房企負責人

“誰都知道，養(yǎng)老地產是一塊好大的蛋糕。但是，真刀實槍去干的，我看真不多。而找到可行盈利模式的，我負責任地說，目前還沒有看到。”一位做了30年房地產的品牌房企老總如此回應。這位老總并不諱言，自己負責的華南區(qū)，現(xiàn)在也應集團部署，正負責對養(yǎng)老地產進行市場研發(fā)，但是什么時候上馬，“還要等等看”。

姿態(tài)多于行動，這就是開發(fā)商面對養(yǎng)老地產的態(tài)度。甚至有專家評說，現(xiàn)在的養(yǎng)老地產，不過是“掛羊頭賣狗肉”，“說是建養(yǎng)老地產，不過是為了拿優(yōu)惠政策，住的全是年輕人”。

“我曾請政協(xié)委員寫一個關于土地拍賣配建養(yǎng)老房的提案，讓開發(fā)商在小區(qū)里配建養(yǎng)老公寓，讓年輕人買房時也為父母買或租一套公寓，實現(xiàn)‘一碗湯距離’的養(yǎng)老計劃，可惜無回應。特別是二孩政策后，兩房及三房戶型難以安置老人，則同區(qū)公寓可作補充。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。

賬，不抵！

“不賺錢，或者說，利潤和建住宅或商用物業(yè)沒法比。”某房企負責人告訴羊城晚報記者，“開發(fā)商是商人，賬算不過來，明顯賠本的買賣，就不可能去做。”

或者說，至少目前，開發(fā)商在蓋房子、賣房子還有得賺的情況下，做養(yǎng)老地產的動力并不足。

由于養(yǎng)老地產需要配置更多配套、做更精細的設計投入、耗費更多的資金，必然會高成本，便必然會貴價，但目標人群——老人群體是否愿意為此埋單卻是一個未知數(shù)。在高成本、高風險的情況下，盡管養(yǎng)老地產的前景再光明，至少在目前，實踐者并不多。

“現(xiàn)在建養(yǎng)老地產，很多企業(yè)是看中政府的優(yōu)惠政策或者是能拿到更便宜的地塊，老年公寓本身多數(shù)承擔著帶動項目土地升值的任務，并非為了發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，所以，現(xiàn)在很多養(yǎng)老地產不過是開發(fā)商的一種噱頭。”某房企負責人透露。

地，稀缺！

房地產是依賴土地的營生，做養(yǎng)老地產也不能沒有土地。問題來了：土地這么貴，拿來做不賺錢的養(yǎng)老地產，怎么可能？！

目前，無論從政府土地出讓的層面，還是開發(fā)商拿地的層面，養(yǎng)老用地都十分稀缺。

一方面，政府不舍得賤賣土地。“不是我不給面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政績，土地批給房地產企業(yè)，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成的好處我都看不到。”某地產公司職員轉述一位官員的話。

另一方面，政府也有顧慮。“政府一方面要鼓勵民間資本進入養(yǎng)老行業(yè)；另一方面又要預防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產。”國內某養(yǎng)老雜志的工作人員表示，有的開發(fā)商以養(yǎng)老產業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產的模式營運；有的拿到了地卻不動，囤地等升值。

對開發(fā)商而言，土地瓶頸不破，做養(yǎng)老地產不過是鏡花水月。“現(xiàn)有政策主要是對非營利性機構給予一定優(yōu)惠，房企做養(yǎng)老地產屬于營利性機構，所以享受不到優(yōu)惠。特別是難以拿到便宜的養(yǎng)老用地。”某房企負責人說，這成為開發(fā)商不可能、不愿意嘗試養(yǎng)老地產的原因。

黎文江認為，一直以來，廣州居住用地出讓并未考慮養(yǎng)老地產用地的供應問題，如今，探討制定推進社區(qū)養(yǎng)老的供地政策已是刻不容緩。“鼓勵有經濟實力的老年人消費養(yǎng)老產品，使養(yǎng)老產業(yè)市場化，可在一定程度上減少對政府養(yǎng)老的依賴。”

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關于養(yǎng)老地產的出路

今天你對我愛理不理，

明天我讓你高攀不起

問：路在何方？

答：大資本、輕資本或許是出路

“燒錢是必須的，養(yǎng)老地產是一個淘金地，下一家大企業(yè)將會誕生在這個行業(yè)。正如當初你看不起馬云——今天你對我愛理不理，明天我讓你高攀不起。養(yǎng)老地產同理，等產業(yè)鏈完善了，門檻就高了。”

——某央企負責人

“做養(yǎng)老產業(yè)，資金鏈千萬不能斷，前期都是鋪墊，必須有其他產業(yè)進行支持，一旦出現(xiàn)問題，前期所有投入都會白費。假如財力不足，現(xiàn)在還是掛免戰(zhàn)牌為宜。”

——某養(yǎng)老機構實際投資人周岳鵬

養(yǎng)老地產注定是一個賺不了快錢的行業(yè)，但仍有太多資本對其虎視眈眈，準備隨時進入。這意味著，大資本準備賺明天的錢，正努力謀求盈利模式，而把資本做輕、延伸服務鏈條、找到新的贏利點、形成規(guī)模效應，也許是養(yǎng)老地產的出路。

燒錢是必須的

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約為4萬億元，到2030年有望增至13萬億元。如此巨大的市場容量，熱錢不可能不關注。

自2013年以來，社會資本對養(yǎng)老服務業(yè)的投資熱情不斷升溫，最典型的當屬房企打造的養(yǎng)老地產。目前，雖然帶著實驗的色彩，但包括萬科、保利、遠洋、綠城等品牌房企已陸續(xù)宣布涉足養(yǎng)老地產領域，并把養(yǎng)老產業(yè)放在戰(zhàn)略的高度。

除房企之外，保險行業(yè)如新華保險、泰康人壽、中國人壽、新華人壽、合眾人壽等也紛紛涉足養(yǎng)老產業(yè)，在全國各地圈地，試圖分一杯羹。

在這個混沌不清的初始階段，一切皆有可能。

民政部今年1月的公開數(shù)據(jù)顯示，一半以上的民辦養(yǎng)老機構收支只能持平，40%的民辦養(yǎng)老機構長年處于虧損狀態(tài)，能盈利的不足9%。原因主要在于民間養(yǎng)老機構成本較高以及布局難以滿足需求。

而一旦有大資本參與，將會重新洗牌。“燒錢是必須的，養(yǎng)老地產是一個淘金地，下一個大企業(yè)將會誕生在這個行業(yè)。正如當初你看不起馬云——今天你對我愛理不理，明天我讓你高攀不起。養(yǎng)老地產同理，等產業(yè)鏈完善了，門檻就高了。”某央企負責人說。

“做養(yǎng)老產業(yè)，資金鏈千萬不能斷，前期都是鋪墊，必須有其他產業(yè)進行支持，一旦出現(xiàn)問題，前期所有投入都會白費。假如財力不足，現(xiàn)在還是掛免戰(zhàn)牌為宜。”周岳鵬，某養(yǎng)老機構的實際投資人這樣告訴羊城晚報記者。

要把資產做輕

除了資金不能斷外，把資產做輕或許也是出路。

克而瑞信息集團養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展中心項目總監(jiān)高淑萍介紹：“把資本做輕，在建立盈利模式后考慮分拆上市，進入資本市場。當然，必須要待有盈利能力之后，才能計劃聯(lián)合上市，這樣上市的成功概率會更大。”

把產業(yè)鏈做長，找到新的盈利點是很多實踐者的做法。尤其是嫁接互聯(lián)網平臺，建立O2O養(yǎng)老服務平臺，為本小區(qū)以及周邊小區(qū)老人提供上門服務。“通過延伸養(yǎng)老服務鏈條，找到新的盈利點，形成規(guī)模效應，才能在激烈的市場競爭中贏得一席之地。”

ABC

關于未來新格局——社區(qū)養(yǎng)老

養(yǎng)兒子不如買房子？

買房子不如選社區(qū)？

問：未來格局？

答：九成以上的養(yǎng)老在社區(qū)完成

“我們做了這么多年的研究和咨詢服務，與眾多地產商接觸下來，深深感到：我們自己要想清楚，過去30年只是靠蓋房子、賣房子，這個游戲在新的老齡社會里是否還能繼續(xù)玩下去？”

——大健康產業(yè)研究院院長王穎

“未來，90%的養(yǎng)老在社區(qū)完成，買房子可能變成不再是買房子本身，房子只是一個容器，人們購買的是容器里面的服務——養(yǎng)老服務。”

——保利物業(yè)董事長胡在新

當我們老去，該如何面對？“養(yǎng)兒防老，積谷防饑”的傳統(tǒng)觀念已經不適應未來社會，同樣，開發(fā)商蓋房子、賣房子的規(guī)則也極可能被改寫。

未來，或許養(yǎng)兒子不如買房子，買房子不如選社區(qū)。因為未來，90%的養(yǎng)老可能都是在社區(qū)完成的。

九成的養(yǎng)老在社區(qū)完成

本月6日，第二屆中國國際老齡產業(yè)博覽會在琶洲保利世貿博覽館舉行，會議上發(fā)布《保利社區(qū)居家養(yǎng)老服務藍皮書》，其中提及“9064”原則。

這是一個被業(yè)內廣泛認可的養(yǎng)老原則。2009年，北京市提出推廣“9064”養(yǎng)老服務新模式，即90%的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老；6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老；4%的老年人入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老。

可以說，這是一種更適合中國人的養(yǎng)老模式，因為中國人的養(yǎng)老始終離不開家庭。所謂三代同堂、四代同堂，其實就是為了養(yǎng)老。按照中國人的傳統(tǒng)心理習慣，家庭養(yǎng)老是最理想的方式，老年人對家人的情感需求最強烈，這是一種根植于東方傳統(tǒng)的觀念。這便意味著96%的老年人在社區(qū)和家庭中接受養(yǎng)老服務，社區(qū)居家養(yǎng)老服務成為養(yǎng)老產業(yè)的巨大發(fā)展空間。

房企紛紛試水社區(qū)養(yǎng)老

試水社區(qū)養(yǎng)老，相對于開發(fā)養(yǎng)老地產，是一種更落地的探索。目前，保利、萬科、長城、中信等均已涉足社區(qū)養(yǎng)老服務。

保利地產應該是涉足社區(qū)養(yǎng)老較早的房企。

羊城晚報記者特意到保利地產的第一個試點——位于廣州保利花園的和熹健康生活館進行實地體驗，看到在這個類似會所的機構里，有為社區(qū)老年人提供的長者學院、書畫閱讀、營養(yǎng)餐桌、居家適老改造、適老產品、健康檢測、健康管理、康復理療、助浴理發(fā)等特色服務。APP平臺則將服務外延，從醫(yī)院到機構、商家，從護理師到子女端，從老人的常規(guī)健康監(jiān)控到大病醫(yī)療等云集其中，既照顧到親情的心理訴求，也照顧到老人的實際需求。

“未來保利的社區(qū)都將建和熹健康生活館，并作適老改造。”保利物業(yè)董事長胡在新說。假如未來能達到規(guī)模化效應，順利找到盈利模式，這確實是實現(xiàn)“一碗湯距離”的社區(qū)養(yǎng)老的途徑之一。

選房子將變成挑社區(qū)

“我認為核心的問題是房地產公司要思考：是做地產還是做養(yǎng)老，是賣房子還是賣服務。我們做了這么多年的研究和咨詢服務，與眾多地產商接觸下來，深深感到：我們自己要想清楚，過去30年只是靠蓋房子、賣房子，這個游戲在新的老齡社會里是否還能繼續(xù)玩下去？”大健康產業(yè)研究院院長王穎說。

也許，未來，年輕人不再是剛需，老年人才是剛需。

“不同客戶群對住宅和養(yǎng)老服務需求不同。我們過去做住宅，也會考慮學校、商場等配套，但過去較少考慮老人的需求。進入老齡化后，則要重點從老人的核心需求出發(fā)，打造充分體現(xiàn)大健康和老人生活需求的醫(yī)養(yǎng)康結合的社區(qū)。立足大健康談養(yǎng)老，全產業(yè)鏈條，產品、服務、設施、金融統(tǒng)籌布局，蓋房子不一定只賺賣房子的錢，做養(yǎng)老服務不一定非得賺養(yǎng)老服務的錢，創(chuàng)新商業(yè)模式，‘羊毛出在豬身上，由狗埋單’，就是商業(yè)模式創(chuàng)新。”王穎認為，老齡化社會的法則變了，房地產的玩法將會發(fā)生變化，未來購房者買房子，重點不在房子本身，而在挑社區(qū)、挑服務。