近期頻出的利好政策，包括進一步的”雙降和公積金貸款首付比例的調整，以及為外資進入中國樓市松綁等微調手段，都在不斷向房地產市場注入動力和信心。

近期頻出的利好政策，包括進一步的雙降和公積金貸款首付比例的調整，以及為外資進入中國樓市松綁等微調手段，都在不斷向房地產市場注入動力和信心。

個人住房消費平穩較快增長

記者從中國人民銀行了解到，2015年前三季度個人購房貸款余額同比增長20.9%，增速比上季末高3.1個百分點，前三季度增加1.92萬億元，同比多增5961億元。分析人士指出，個人住房消費的啟動與相關部委出臺的刺激房地產政策有密切聯系，后續個人住房消費仍將呈現平穩較快增長態勢。

從2014年央行“9·30新政”到今年3月初不動產統一登記實施、3月底出臺“3·30樓市新政”以及8月底住房公積金新政，再到央行9月30日出臺明確房地產信貸政策以及10月8日實施的住房公積金異地貸款，這些政策都釋放出房地產頂層設計提速的信號。

今年9月30日，中國人民銀行與中國銀行業監督管理委員會下發《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，要求在不實施限購措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。這意味著，除北京(樓盤) 、上海(樓盤) 、廣州(樓盤) 、深圳(樓盤) 、三亞(樓盤) 五個城市以外，其他城市首次置業的居民家庭可以享受25%的首付比例。

公積金異地貸款新政推行

今年9月15日，住房和城鄉建設部發布了《住房城鄉建設部關于住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》，該通知明確了公積金異地貸款的職責分工及辦理流程，并要求各城市公積金管理部門抓緊出臺相關細則。

9月30日，住建部、財政部、中國人民銀行聯合出臺《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》，10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。《通知》提出，繳存職工在繳存地以外地區購房，可按購房地住房公積金個人住房貸款政策向購房地住房公積金管理中心申請個人住房貸款。繳存地和購房地住房公積金管理中心應相互配合，及時出具、確認繳存證明等材料，辦理貸款手續。具體辦法由住房城鄉建設部另行制定。

公積金余額可辦理沖貸業務

從今年11月開始，本市職工在工行、農行、中行、建行等全市各銀行辦理個人住房公積金貸款的職工，只要貸款不存在逾期未還的，都可申請提取本人及配偶住房公積金賬戶余額，提前償還公積金貸款或組合貸款中的公積金部分。越來越多的市民使用公積金與按揭組合貸款，部分市民考慮到按揭貸款利率高的問題，希望能將按揭貸款部分全部轉成公積金貸款。記者就此采訪了天津(樓盤) 市住房住房公積金賬戶余額還貸的，需要配偶攜帶身份證、住房公積金龍卡、夫妻關系證明同時到場辦理。

市公積金中心為方便職工打印還款計劃、還款憑證，推出多種渠道打印服務，職工不用再跑腿到柜臺打印。職工還可通過公積金網點自助機具查詢打印還款計劃、還款明細。

公積金管理中心。根據本市政策，如果職工辦理了公積金和商業按揭組合貸款，目前是不能將按揭部分轉成公積金貸款的，但是如果職工公積金賬戶余額較多的話，可以辦理公積金余額沖貸業務，就是用公積金賬戶里的錢提前償還部分公積金貸款本金。辦理余額沖貸業務的職工只需攜帶本人身份證、住房公積金龍卡、貸款賬號就可以就近選擇到任何一家公積金中心網點辦理，一個窗口當時辦結。

多次降息降低貸款成本

在10月24日“霜降”這天，央行宣布下調一年期存款和貸款基準利率各0.25個百分點，并普降存款準備金率0.5個百分點，給這個寒冷的季節增添了濃濃暖意。業內人士指出，在今年央行多次降息，加上各銀行利率折扣猶存，放款速度給力，大部分有購房需求的人不妨趁著年底抄底買房，趕搭政策順風車“先下手為強”。

從去年11月22日開始，央行開啟了降息通道，在經歷了六次降息、五次降準后，至今已累計降息1.65個百分點。有專家認為，縱觀歷史各階段貸款利率水平，目前商業貸款4.90%的基準利率已經創下近十年來的最低水平，而公積金貸款3.25%的利率基準早已在幾個月前就處在歷史最低，這也意味著這個階段買房利率負擔十年來最低，這將成為促進購房人出手買房的重要因素，對新入市購房的人群來說趕在年底買房“正當時”。

央行此次降息，對正在還款中的購房人來說也是重大利好，從明年年初開始房奴們貸款壓力將大幅減少。以100萬貸款貸30年為例，如是每月等額還款方式，降息前，購房商業貸款5年期以上基準利率為5.15%，每月需還款5460.26元，總支付利息為965694.41元；而降息后，5年期以上貸款基準利率為4.90%，每月只需要還款5307.27元，總支付利息為910616.19元，比降息前省了55078.22元。

二胎全面放開刺激潛在購買力

權威機構統計顯示，由于我國25至44歲的主力購房人口占比不斷萎縮，老齡化和少子化導致房地產市場持續性需求收縮，行業天花板漸行漸近。市場期盼已久的“全面二胎”政策塵埃落定，無疑能為房地產市場帶來增量購買力，緩解目前供過于求的市場格局。

在全面二胎政策落地后，隨著家庭多子化成為趨勢，相對于過去十年以首次置業需求為主的市場格局，改善型需求有望出現大幅回升。“中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場需求主流。”有分析師表示，目前首次改善型產品的面積均劃定為144平方米以下，大部分為三居戶型。對于生二胎的家庭來說，也許在擁有兩個孩子以后，“首改”產品對他們而言將成為剛需，四房則成為市場上真正意義的改善型產品。

從房企戶型功能設計來看，以前的一主臥、一次臥、一嬰兒房或者書房的設置將無法滿足市場需求。對于有兩個小孩的家庭來說，配備兩個一樣的次臥或者兒童房將是必須的。對于改善型需求來說，考慮到有兩個小孩后的娛樂功能設置，應該單獨開辟供小孩娛樂的空間。

此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具備較好的經濟基礎，且因為工作繁忙，老人又年事已高，在照顧兩個孩子方面，他們更愿意聘請保姆，因而在今后的產品設計上，會將保姆房重點列入設計范圍，這也是房企未來在戶型設計時不得不考慮的方向。