觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 自2015年3月啟動(dòng)境外債務(wù)重組以來(lái)，短短半年內(nèi)，主導(dǎo)佳兆業(yè)重組的人物從孫宏斌變成了郭英成。如今隨著佳兆業(yè)的一紙公告，郭英成推動(dòng)的境外重組方案也浮出水面。

11月6日晚間，處于停牌狀態(tài)的佳兆業(yè)披露最新通過(guò)的境外債務(wù)重組方案，包括擬用較3月份削息更為緩和的新高息票據(jù)替代原有票據(jù)，并約定公司股票回升后給予最高7%的“或然價(jià)值權(quán)”等。

佳兆業(yè)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于此次重組方案，督導(dǎo)委員會(huì)已透過(guò)無(wú)約束力支持函，對(duì)重組合約細(xì)則所載的條款“表示支持”。據(jù)了解，其所提的“督導(dǎo)委員會(huì)”正是由可換股債券及現(xiàn)有高息票據(jù)的若干持有人組成。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在此之前，佳兆業(yè)已經(jīng)與其最大的在岸債券持有人中國(guó)銀行達(dá)成貸款重組協(xié)議，同時(shí)其位于上海、武漢、廣州、深圳等地被查封項(xiàng)目逐步解除。

考慮到由于資產(chǎn)凍結(jié)、融資困難、巨額債務(wù)等一系列連鎖反應(yīng)，佳兆業(yè)一直面臨流動(dòng)性枯竭、資產(chǎn)被清算等問(wèn)題。若項(xiàng)目逐步解鎖，債務(wù)重組進(jìn)展順利，該公司不僅避免被清算的命運(yùn)，還將重新迎來(lái)正常銷售。

一切跡象顯示，佳兆業(yè)已進(jìn)入重啟的“關(guān)鍵”時(shí)刻。

境外重組作出讓步

早在今年3月8日，佳兆業(yè)首次披露境外債務(wù)重組方案，涉及包括高息票據(jù)、可換股債券及境外貸款，合計(jì)約170億人民幣。

其中，高息票據(jù)包括五筆離岸優(yōu)先票據(jù)，包括約人民幣18億元2016年到期優(yōu)先票據(jù)，利率為6.875%；2.5億美元2017年到期票據(jù)，利率12.875%；8億美元2018年到期票據(jù)，利率8.875%；4億美元2019年到期票據(jù)，利率9%；以及5億美元2020年到期票據(jù)，利率10.25%。

按照當(dāng)時(shí)的重組方案，孫宏斌主導(dǎo)下的佳兆業(yè)分別將上述五筆票據(jù)期限均延展5年，原有票據(jù)利息由8.875%-12.875%大幅降至3.1%-6.9%。此外，2015年到期的人民幣15億元可換股債券部分也延期5年，利率也由8%下調(diào)至2.7%。

不過(guò)，佳兆業(yè)提出的這套“保本、削息、展期”重組方案被債權(quán)人直指條件嚴(yán)格。同時(shí)由于接受條款帶來(lái)效益較小，不少債權(quán)人投了反對(duì)票，這也導(dǎo)致融創(chuàng)中國(guó)最終退出收購(gòu)佳兆業(yè)。

有孫宏斌的前車之鑒，重新回歸佳兆業(yè)的郭英成顯然吸取了教訓(xùn)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，在11月6日佳兆業(yè)最新推出的重組方案，盡管“保本、削息、展期”的重組思路不變，但方案對(duì)于債務(wù)的展期、利息乃至補(bǔ)償?shù)脑O(shè)置方面，都做出了不小的讓步。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查公告，佳兆業(yè)此次重組發(fā)行的新高息票據(jù)分為A-E系列票據(jù)，到期時(shí)間為4-6年后，票息率由原來(lái)8.875%-12.875%降至6%-9.9%之間。

佳兆業(yè)提出，將給予發(fā)行的新高息票據(jù)總額的7.0%“或然價(jià)值權(quán)”。具體而言，佳兆業(yè)普通股的30天成交加權(quán)平均價(jià)達(dá)到或超過(guò)1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4.00港元時(shí)，這項(xiàng)權(quán)利分別可觸發(fā)20%。也即是，當(dāng)股價(jià)為4.00港元時(shí)，新票據(jù)持有者將獲得本金7%的額外利息。

對(duì)于現(xiàn)有可換股債券，重組方案亦計(jì)劃展期4年，并擬將目前2.64港元/股的兌換價(jià)“盡快減低至2.34港元/股”。

值得一提的是，相比于3月份規(guī)定展期前兩年均用“實(shí)物票據(jù)支付”，佳兆業(yè)在最新方案中規(guī)定除了第一年以實(shí)物支付利息外，第二年起采用“現(xiàn)金+實(shí)物支付票據(jù)”方式付息；至第四年及以后，可全部選用現(xiàn)金付息。

此外，佳兆業(yè)還表示，對(duì)于過(guò)期本金及利息的應(yīng)計(jì)利息，還將按較上述票息高2%的利率計(jì)算。

佳兆業(yè)連環(huán)生機(jī)

實(shí)際上，除了境外債務(wù)，佳兆業(yè)在境內(nèi)債務(wù)談判方面也獲得了相應(yīng)的進(jìn)展。此前10月上旬，佳兆業(yè)高級(jí)顧問(wèn)譚禮寧對(duì)外宣稱，公司與最大在岸債券持有人中國(guó)銀行就貸款重組簽署協(xié)議。據(jù)了解，中國(guó)銀行是佳兆業(yè)上海、深圳項(xiàng)目的債權(quán)人之一，并且是上海項(xiàng)目最大債權(quán)人。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中國(guó)銀行將恢復(fù)上海佳兆業(yè)八號(hào)的按揭業(yè)務(wù)，并表示會(huì)加快放款速度；同時(shí)，上海佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)也被曝恢復(fù)正常銷售。

在與中國(guó)銀行就債務(wù)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，佳兆業(yè)迅速和中銀投達(dá)成協(xié)議，后者表態(tài)不會(huì)拍賣佳兆業(yè)上海浦東金融中心項(xiàng)目。此前，由于債務(wù)談判陷入僵局，該項(xiàng)目一度面臨被強(qiáng)制拍賣。

除此以外，廣州佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)全面解封未售房源700余套，并于10月24日正式開盤；10月31日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢深圳國(guó)土局網(wǎng)站得知，佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)已獲預(yù)售證的6棟樓中，遭遇鎖定的房源正逐步解鎖。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在處于鎖定狀態(tài)的11個(gè)項(xiàng)目、物業(yè)項(xiàng)目停售的22個(gè)項(xiàng)目中，包括惠州、湖北、遼寧、山東、珠海、佛山、成都、重慶、長(zhǎng)沙等地項(xiàng)目已陸續(xù)正常銷售，深圳、廣州等地部分項(xiàng)目近期也獲得解封入市。

市場(chǎng)分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，實(shí)際上，佳兆業(yè)境內(nèi)外的債務(wù)談判進(jìn)展是相互影響的。“如果海外債務(wù)盡早談妥，國(guó)內(nèi)相關(guān)債權(quán)人對(duì)佳兆業(yè)項(xiàng)目放行的可能性會(huì)變大；另一方面，佳兆業(yè)越來(lái)越多的項(xiàng)目解封恢復(fù)銷售，也會(huì)影響海外債務(wù)的重組方案。”

隨著項(xiàng)目解封恢復(fù)銷售，佳兆業(yè)一直以來(lái)面臨的流動(dòng)性枯竭問(wèn)題也將獲得大幅度的緩解。按照佳兆業(yè)上一次披露的數(shù)據(jù)，公司回籠資金已由2014年11月20.98億元急速遞減至2015年2月1.43億元，“流動(dòng)性現(xiàn)狀極其嚴(yán)峻”。

同時(shí)據(jù)券商3月份的預(yù)計(jì)，佳兆業(yè)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期的巨額債務(wù)達(dá)298億元，這些債務(wù)迫使佳兆業(yè)盡快進(jìn)行債務(wù)重組，否則將無(wú)法按期償還債務(wù)。

如今隨著境內(nèi)外債務(wù)重組取得相應(yīng)進(jìn)展，佳兆業(yè)也避免了在流動(dòng)性枯竭的情況下遭遇債務(wù)重組受挫引發(fā)的資產(chǎn)清算危機(jī)。從債權(quán)人的角度看，清算談不上丁點(diǎn)利好。一旦清算，“絕大部分境內(nèi)債權(quán)人預(yù)計(jì)將受到損失，而境外債權(quán)人的受償率預(yù)計(jì)僅為2.4%”。

不過(guò)，對(duì)于步入重啟“關(guān)鍵”時(shí)刻的佳兆業(yè)而言，其亟需解決的仍有幾大問(wèn)題，包括剩余境內(nèi)債權(quán)人的談判，以及年報(bào)的審計(jì)工作等。畢竟，在債務(wù)重組完成之前的每一步都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，只有財(cái)務(wù)問(wèn)題徹底解決，佳兆業(yè)危機(jī)才算真正解除。

此前10月底，有消息爆料稱，佳兆業(yè)與信托金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人方面未有重大突破。該消息稱，在華東區(qū)域，佳兆業(yè)已經(jīng)和愛(ài)建信托、中融信托等三家機(jī)構(gòu)進(jìn)行持久的債務(wù)談判，但三家機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查封的項(xiàng)目尚未獲得放行。

即便在大本營(yíng)深圳，佳兆業(yè)旗下悅峰花園、中央廣場(chǎng)等項(xiàng)目目前也沒(méi)有獲得解封，主要原因也由于項(xiàng)目涉及十余家銀行、信托機(jī)構(gòu)，債務(wù)相對(duì)復(fù)雜。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，佳兆業(yè)深圳的業(yè)務(wù)約占其全部業(yè)務(wù)量20%左右。

此外，由于年報(bào)審計(jì)存在問(wèn)題，佳兆業(yè)一再延遲刊發(fā)2014年年度業(yè)績(jī)公告以及2015年中期業(yè)績(jī)公告。考慮到若要實(shí)現(xiàn)最新境外重組提及的7%“或然價(jià)值權(quán)”需要先恢復(fù)上市，而財(cái)報(bào)披露是恢復(fù)上市的前提條件，佳兆業(yè)接下來(lái)不得不面臨財(cái)報(bào)披露這一棘手問(wèn)題。