找準切入時機，跟著“地王”去買房，很容易實現保值、增值，并獲得理想的回報。不過并非所有“地王”都能運作成功，所以購房者也應該學會判斷其內在價值，以規避風險。

找準切入時機，跟著“地王”去買房，很容易實現保值、增值，并獲得理想的回報。不過并非所有“地王”都能運作成功，所以購房者也應該學會判斷其內在價值，以規避風險。

“地王”推升周邊房價

“地王”產生之后，通常會推升周邊房價。與此同時，“地王”對所在板塊的影響具有一定的持續性，通常伴隨著其整個項目的開發周期。

“地王”推漲板塊房價的案例比比皆是。如地處寶山中環線附近的淞南高境板塊，就是因為泰禾集團的進駐，并以高價獲得板塊內一幅地塊的開發權，從而拉開了板塊房價上漲之旅。在泰禾集團進駐該板塊之前的2011~2013年間，淞南高境板塊是上海北部的價格洼地之一，房價漲幅有限，即使在2013年中，板塊內一手公寓項目售價僅2.35萬元/平方米左右，屬于低端水平。但泰禾集團改變了這種現狀，在2013年9月，泰禾集團以2.4萬元/平方米這一“面粉貴過面包”的高樓板價，摘得了寶山區高境鎮高境社區N120301單元A1-07地塊，而這塊地也因極高的樓板價一度成為該板塊“地王”，它的出現改變了板塊的房價走勢。

就在“地王”誕生之后沒多久，淞南高境板塊二手房價便有了反應，不少出自高境新村、泗塘新村的老工房紛紛提價，幅度在10%左右。而隨著“地王”項目的開發，其對板塊內房價的影響也持續不斷。去年秋季，隨著地塊上的樓盤泰禾紅御以3.5萬元/平方米的價位入市，板塊一手公寓均價被拉高至3.05萬元/平方米，單價由此突破了3萬元/平方米大關。除了拉升板塊整體房價水平之外，“地王”對具體項目的價格影響也非常明顯。原本在2013年均價為2.15萬元/平方米的恒盛豪庭，也因為泰禾紅御售價的上漲，在2014年跟漲至2.91萬元/平方米，目前已經達到了3.5萬元/平方米。

類似的情形在各個城市接連上演。就在不久前，葛洲壩以49.5億元摘得北京市豐臺樊家村宅地；中鐵置業與中鐵投資聯合體以11億元摘豐臺花鄉四合莊金融用地。據中原地產研究部總監張大偉測算，這兩個地塊樓面價已突破7萬元/平方米大關，未來售價或超10萬元/平方米。消息傳出之后，周邊在售項目京投銀泰·公園悅府到訪咨詢和購房的客戶有所增加，其中就有為了應對未來可能上漲的房價。此外，南京樓市“地王”頻現，而地王周邊的在售項目價格也水漲船高，如鼓樓濱江板塊一個叫龍湖春江紫宸的項目，半年里均價上漲了5000元/平方米，漲幅接近20%。

多種因素共同促成

“地王”之所以能夠推漲周邊房價，在于樓市整體向上的趨勢、“比價效應”、以及因為規劃的實施使得地段價值提升等多個因素共同造成。

“比價效應”概念來源于股市，是指與同類型公司之間通過諸如經營業績、流通股本、募集資金所投入項目等方面進行直觀比較，來影響二級市場中的股價最終定位。而在樓市中，也存在類似情形。如土地價格大幅攀升，極端情況甚至會出現樓板價貴過在售樓盤單價，這將會促使周邊的開發商以及購房者，在對“地王”項目在類型、品質、建設成本等多方面進行比較之后，重新對在售樓盤價格進行定位。

當然，從更深層次來說，“地王”產生的背后，是地段價值的不斷提升。買房看地段，這在樓市是一個顛撲不破的真理，這是因為地段價值高的區域，市政配套非常完善，適合人們居住生活，能夠獲得市場的廣泛認可，因此好地段上的住宅賣得很貴，就是這個道理。開發商之所以敢不斷加價，導致“地王”的產生，也是因為基于對該地塊所處區域地段價值的高度認可。

類似的案例諸如上海迪斯尼板塊。2009年，上海市政府正式對外宣布，要在浦東新區建設一座世界一流的迪士尼樂園，于是浦東川沙板塊便迎來了“草雞變鳳凰”的巨大轉變。在2013年秋季，川沙板塊就已經出現了樓板價近2萬元/平方米的單價“地王”。在房價方面，2009年至今，該板塊的成交均價呈現持續上漲趨勢。上海鏈家地產跟蹤監測數據表明，截至2015年10月底，川沙板塊的一手商品住宅成交均價超過3萬元/平方米，相比2009年的11153元/平方米，漲幅接近200%，排在上海外環線之外同類板塊房價漲幅前列。

提前介入收益最大

跟著“地王”去買房，無疑是實現房產保值增值的最佳途徑之一。當然，要實現收益最大化，應該考慮提前介入。

跟著“地王”買房，能夠在短期內實現住宅的增值。德佑鏈家研究總監陸騎麟分析指出，“地王”的出現，意味著開發商高成本拿地。對于周邊的二手房東來說，“地王”則變成了名副其實的“巨人肩膀”，站在這樣的“巨人肩膀”上，獲取豐厚利潤變得十分容易。特別是一些區域性高價地塊上建成的樓盤入市后，往往會造成周邊二手房跟風漲價。

如何才能做到提前介入呢？專家表示應該掌握土地市場信息，同時還應該對板塊內規劃情況有所了解。從表面上看，“地王”的產生具有隨機性，不太容易被發現，但其實還是有跡可循的。首先是掌握土地市場動向，這是“地王”產生的基礎，因此購房者必須留意土地拍賣市場信息。其次，并不是所有土地都能當上“地王”，只有少數資質不錯的地塊才有機會，所以購房者還需對土地價值進行綜合判斷。除了分析板塊房價走勢，還要重點了解板塊規劃情況，以及現階段市政建設的實施情況，比如是否有名校、商業設施、軌道交通、高端醫療機構等等項目進駐。

對于介入時間的長短，也應該做到精準把握。通常情況下，介入越早，升值空間越大，但如果考慮到時間成本，或許就不太合算。此外，介入時間過早，還有可能存在一些不可控因素導致風險加大，比如地塊遲遲不能上市等。所以專家建議購房者在確定土地即將進入拍賣市場之前埋伏。除此之外，還有一些不錯的切入機會，如在“地王”項目開盤之前，房價漲幅不大時提前介入。

當然，購房者不能“唯地王論”，認為只要傍上“地王”，升值便會水到渠成。從某種程度上來說，開發商的決策不可能做到百分之百地正確，因此“地王”項目失敗案例也有不少。縱觀全國土地市場，當初投入巨資購置土地，最終卻發現開發的項目很難出售，或者土地價格過高，與市場實際承受能力嚴重脫節等等，如果跟隨這類“地王”入市，風險極大。因此購房者除了要了解區域樓市整體走勢之外，還要學會判斷土地的內在價值，如發現與市場實際情況不符，則應該選擇放棄。