在這里？不。。。我在那里也沒有看到任何泡沫。

他們什么時候會預判正確呢？或許如果他們不斷地應邀亮相財經頻道CNBC或為《彭博視角》(Bloomberg View)撰文——論述中國房地產市場即將崩潰，那么他們的預言終有一天會兌現。

或者不會兌現。

今年9月，《福布斯》富豪榜成員、恒隆地產董事長陳啟宗說，中國的房地產市場正趨于穩定。11月2日，穆迪投資者服務公司(Moodys Investors Service)在發布的中國房地產行業展望報告中證實了這個觀點。該評級機構表示，中國房地產市場仍然穩定，在2016年大部分時候也將會保持穩定，盡管二三線城市的房地產市場因供應過剩而繼續面臨銷售壓力。

上海和廣州等東部城市的情況則大不相同。

穆迪副總裁兼高級分析師梁鎮邦(Franco Leung)說：“我們預計2016年全國房地產銷售額同比(最高)增長5%。”他說明年也可能與今年持平。但他指出，由于貨幣政策以及針對投資者的貸款及其他購房規定的變更，今年全國房地產銷售額同比增幅可能超過10%。

與美國的泡沫市場不同，中國的住房市場依賴于日益擴大的城市移民群體、不斷增加的收入以及現金充裕的投資者(被要求至少支付兩成或以上首付款)。相比之下，美國的住房泡沫源自于次級貸款及其衍生品市場，在該市場上投資銀行像交易股票那樣交易垃圾抵押貸款。中國則沒有一個可能會把大型投資公司拉下水的大規模抵押貸款支持證券市場，也沒有次級貸款市場。很難找到中國房主被貸款機構取消贖回權的新聞。總之，中國的泡沫與美國和歐洲的泡沫完全不同。

此外，如果不良抵押貸款成為中國經濟面臨的一個問題，那么國有銀行會更樂意核銷壞賬。

當然，并非所有人都會接受這一觀點。

布蘭德斯(Brandes)是加州圣迭戈的一家投資公司，資產管理規模達260億美元。該公司投資部主管杰拉爾多·薩莫拉諾(Gerardo Zamorano)說：“我們不看好中國，因為我們認為，中國銀行業的一些風險還沒有顯露出來。”過去幾年以來中國銀行業的債務已經增長了30%(或更多)，許多分析師認為該行業和房地產行業一樣，也是不可持續的。薩莫拉諾說：“我們認為未來可能會有更多的壞消息。”

穆迪則較為樂觀。

2016年經濟增速的放緩主要反映了今年的比較基數較高，而不是預示中國即將發生金融危機。

據中國國家統計局公布的數據顯示，2015年頭9個月，全國房地產簽約銷售額同比增長勢頭強勁，增幅為18.2%，達到4.79萬億元(合7,600億美元)。此番增長背后的驅動因素在于自從2014年下半年以來當局實施的寬松政策。

梁鎮邦說：“在中國經濟持續放緩的背景下，我們預計中國政府將會繼續對房地產行業實施支持性的貨幣政策，并且微調監管措施。”

穆迪預計，如果中國政府進一步放松針對房地產行業的監管措施，那么這些措施將會側重于二三線城市。他們還預計，由于房地產銷售情況好轉以及進入市場的新房供應減緩，去庫存周期(即庫存水平)將維持在9-13個月之間，但低于2015年3月看到的近期峰值15個月。今年頭9個月的新房開工面積同比下降13.5%。穆迪說，去庫存周期的縮短(即庫存水平的下降)將會繼續支撐一二線城市的房價。

據國家統計局公布的數據顯示，2015年9月，中國70個主要城市中有約40個城市報告房價環比上漲，與8月的35個城市相比有所增加。諸如上海等一線城市的房價回升最快。

與此同時，二三線城市的房價在下降，明年也將繼續面臨壓力。二三線城市的房地產投資者將會損失一些資產價值，但這個市場上的大部分客戶是國內長期買家。對于買了不住的投資者而言，房地產基本上相當于保險箱。

穆迪表示，在中國大陸良好的借貸環境的推動下，開發商的融資能力仍將強健。至于最近國內債券發行猛增(今年截至10月30日總計達280億美元，相比之下2014年全年為19億美元)，這種情況將有助于開發商加強流動性、延長債務期限、降低借貸成本并且讓融資渠道多樣化。

穆迪信用觀察名單上的開發商的利潤率將會保持在目前27%-28%的水平(這樣看來中國的房地產行業幾乎不像是陷于困境的行業)，而按照營收與調整后債務的比率衡量的債務杠桿仍將保持穩定。

不過，中國房地產市場將會發生大變動，這點已經被預言有一段時間了。

銷售執行以及流動性水平都疲弱的小型開發商將被大型開發商——尤其是總部設在香港和新加坡的內地大型開發商——所收購。

穆迪說，如果預計未來12個月全國房地產簽約銷售額持續下降5%以上，或者庫存面積與簽約銷售面積的比率(也即去庫存周期)接近2015年3月的峰值15個月，那么它會把對中國房地產行業的展望重新調整為負面。

相比之下，如果預計未來12個月的可持續銷售增速達到5%-10%——而不是最高5%，那么穆迪會考慮把對中國房地產行業的展望調整為正面。另一個好跡象將會是去庫存周期下降至8個月左右。