現(xiàn)在，不僅中國企業(yè)投資的身影遍布全球，中國私人資產(chǎn)也在各國房地產(chǎn)市場大放異彩。尤其近段時間人民幣利率和匯率“雙降”更加速了中國私人海外置業(yè)的趨勢。

現(xiàn)在，不僅中國企業(yè)投資的身影遍布全球，中國私人資產(chǎn)也在各國房地產(chǎn)市場大放異彩。尤其近段時間人民幣利率和匯率“雙降”更加速了中國私人海外置業(yè)的趨勢。

當(dāng)然，與企業(yè)海外并購、收購不同，私人資本海外置業(yè)存在更多風(fēng)險，這意味著投資者需要獲取更多、更為精準(zhǔn)的信息和謹(jǐn)慎的判斷。

境外投資興起

近年來，中國投資者海外置業(yè)可謂成績顯著。

仲量聯(lián)行報告顯示，截至目前，中國2015年在海外的房地產(chǎn)投資比去年同期上升50%，增至156億美元。這一數(shù)據(jù)當(dāng)中包含住宅類房地產(chǎn)，且由于有些交易沒有對外披露，因此可能低于實(shí)際的交易數(shù)字。

在中國宏觀調(diào)控以及住宅市場低迷的形勢下，除了中國開發(fā)商及機(jī)構(gòu)投資者通過國際市場的多元化投資以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性增長，中國私人投資者也加入了這一行列。中國投資者主要青睞于發(fā)達(dá)國家的主要城市，如倫敦、悉尼及美國主要大城市紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥。近期，日元疲軟和中日關(guān)系緩和讓日本東京的地產(chǎn)業(yè)也吸引了不少收入穩(wěn)定、對高檔住宅或投資有需求的中國投資者。

中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院世界經(jīng)濟(jì)所助理研究員徐剛對國際商報記者指出，隨著人民幣利率的下降，中國境內(nèi)外利率差在逐步縮小，這就形成兩種趨勢：一種是部分此前流入中國的尋求高利率差的投資資本正在離開中國，當(dāng)然，在美元加息預(yù)期增大、美元利率升高的背景下，這類資本流出十分正常。另一種是對國內(nèi)資本而言，隨著國外資本收益率的提升，國內(nèi)利率的下降，其國內(nèi)資金的使用成本也在下降。也就是說，對中國投資者而言，可以以更為優(yōu)惠的價格借貸到資金進(jìn)行海外投資。

無疑，人民幣利率和匯率降低利好中國私人進(jìn)行資本海外置業(yè)。

南開大學(xué)日本研究院客座研究員劉云認(rèn)為，匯率機(jī)制會很大程度上影響該國企業(yè)或個人對外資本的投入，因?yàn)閰R率降低，換算成外幣就相對減少。

此外，從當(dāng)前政策來說，劉云指出，人民幣一直在走國際化道路，因此幣值也處于相對穩(wěn)定的波動范圍，也就意味著近年來以人民幣換算成外幣對外投資是比較合理的行為。“大量的中國企業(yè)也在加大境外投資，包括并購國外企業(yè)，當(dāng)前中國正處于這一發(fā)展階段，這也是未來的長期趨勢。”

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年中國的住宅開發(fā)商增加其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地之一。仲量聯(lián)行甚至預(yù)測，2015年底，中國的海外投資總額將達(dá)到200億美元。

需要注意什么

不過，私人海外置業(yè)也須警惕風(fēng)險。

從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，徐剛指出，私人海外置業(yè)大致可分為個人投資和民營企業(yè)投資兩類。可以說，在資產(chǎn)保值和逐利的動力下，海外房地產(chǎn)投資整體是向好的。但利率下降可能會帶來大規(guī)模資本外流，而大量資本涌入境外則提升了資產(chǎn)匯率風(fēng)險的可能，這從8、9月份中國外匯儲備大規(guī)模減少就可看出。不過相對而言，這種風(fēng)險性也較低。

從私人境外置業(yè)投資層面來看，劉云認(rèn)為主要存在兩大風(fēng)險：一是資本出境的風(fēng)險，也就是不違背中國法律進(jìn)行境外投資。二是當(dāng)?shù)胤傻娘L(fēng)險。不同國家對于外來投資和對本地投資的制度是有所區(qū)別的，如加拿大對外籍人士購買房地產(chǎn)有非常嚴(yán)苛的買賣稅收制度；有的地區(qū)要求居住年限，手續(xù)相對復(fù)雜，或不接受貸款等。這樣的風(fēng)險就需要提前預(yù)估。

另外，境外房地產(chǎn)投資與國內(nèi)房地產(chǎn)投資有很大區(qū)別。

徐剛指出，部分投資者在境外投資時由于對標(biāo)的不清楚而面臨投資風(fēng)險。因此對私人投資而言，投資者更多的是要掌握所投資地產(chǎn)的情況，同時與國內(nèi)房地產(chǎn)投資相比，也需要擁有更多的專業(yè)知識，畢竟這與大型企業(yè)投資、并購進(jìn)行股權(quán)投資不同，所面臨的問題和風(fēng)險更多。

劉云也提醒道，境外房地產(chǎn)市場規(guī)律與近幾年中國的房地產(chǎn)市場的增長是不同的，中國從2002年至今房地產(chǎn)市場都處于快速發(fā)展、增值的過程，而國外房地產(chǎn)市場相對成熟，因此風(fēng)險也較高，買進(jìn)時出現(xiàn)問題就有可能很快下跌。

因此，私人在投資境外房地產(chǎn)市場時，劉云認(rèn)為，更要考慮房子本身的質(zhì)量、地理位置、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)前景、周邊鄰里環(huán)境等諸多因素，同時，還應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、治安，以及國家的政治形勢相聯(lián)系，如果相對治安或經(jīng)濟(jì)形勢較差，是不適合置業(yè)的，如美國的底特律。通過多方考慮從而減少資產(chǎn)貶值的風(fēng)險，提高資產(chǎn)升值的預(yù)期可能性。