一面是房企持續(xù)高漲的拿地?zé)崆椋幻媸潜坦饒@、龍湖、華潤、招商等拿地后先后打起了退堂鼓,在北京這個大舞臺,房企們正面臨著一道艱難的選擇題,占領(lǐng)北京市場無疑能帶來巨大的品牌效應(yīng),卻也帶來不小的去化壓力,北京樓市是國內(nèi)最有購買力的市場,但越來越高的地價卻不斷壓縮利潤空間。
一面是房企持續(xù)高漲的拿地?zé)崆椋幻媸潜坦饒@、龍湖、華潤、招商等拿地后先后打起了退堂鼓,在北京這個大舞臺,房企們正面臨著一道艱難的選擇題,占領(lǐng)北京市場無疑能帶來巨大的品牌效應(yīng),卻也帶來不小的去化壓力,北京樓市是國內(nèi)最有購買力的市場,但越來越高的地價卻不斷壓縮利潤空間。在北京,前進(jìn)還是后退,對房企來說,也許正像汪峰在《北京北京》中所唱的:“在這有太多讓我眷戀的東西。我們在這尋找,也在這失去。”
退地幾成真
碧桂園首次進(jìn)京之旅幾告終結(jié)。據(jù)傳其拿地伙伴中國金茂在其準(zhǔn)備退出拿地后已經(jīng)找好了下家。中國建筑相關(guān)人士近日傳出消息,將與金茂聯(lián)合開發(fā)豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩地塊。該兩宗地塊是10月21日金茂與碧桂園聯(lián)合體拿下的豐臺地王,當(dāng)時兩塊地拿地總價格為51.8億元,樓面價2.9萬元/平方米,溢價率140%。
作為國內(nèi)少有的幾家千億級房企之一,碧桂園一直以來給外界的印象是長于三四線城市的項(xiàng)目開發(fā),以超級大盤模式著稱。隨著近年來房地產(chǎn)調(diào)控的深化,帶來的一大變化就是一二線城市與三四線城市樓市的分化,一二線城市今年迅速回暖,三四線城市則依然陷于銷售困局,碧桂園此前的商業(yè)模式受到挑戰(zhàn)。
在這樣的背景下,今年碧桂園開啟了一線城市拿地戰(zhàn)略。4月在土地市場上競得上海嘉定項(xiàng)目,7月又以合作及股權(quán)收購的方式獲得了廣州天河及深圳坂田項(xiàng)目,在最具風(fēng)向標(biāo)作用的北京市場,碧桂園也多次現(xiàn)身拍賣現(xiàn)場,終于在10月21日的拍賣中聯(lián)手金茂拿下了豐臺地塊。值得一提的是,當(dāng)天的拍賣中,金茂碧桂園聯(lián)合體的拿地單價高達(dá)2.9萬元/平方米,而僅僅在前一日,中鐵置業(yè)聯(lián)合體在同一區(qū)域拿下的豐臺區(qū)1516-12-B地塊,樓面價只有1.8萬元/平方米。
或許正是這個有些貴得離譜的價格,使碧桂園打起了退堂鼓。僅僅在拿地3天后的10月24日,市場上就傳出其有可能退出豐臺地塊開發(fā)的消息,傳言稱主導(dǎo)舉牌的金茂在競拍中最終報價超出了碧桂園授權(quán)金額,碧桂園為此仍在核算項(xiàng)目成本和價值。至今碧桂園并未對外表態(tài),直到中國建筑傳出接手消息,似乎印證了碧桂園的退出。
在碧桂園剛拿地不久,瑞信集團(tuán)就發(fā)表研究報告表示,因碧桂園持有一線城市的土地儲備所付價格太高,新項(xiàng)目或?yàn)槊唾Y產(chǎn)凈值帶來負(fù)面影響。碧桂園今年前九個月的合約銷售只有850億元,約為全年目標(biāo)的63%,瑞信認(rèn)為碧桂園較為困難達(dá)到全年銷售1350億元的目標(biāo)。對于碧桂園首次進(jìn)京即受阻的情況,亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,豐臺地塊要面對北京的中高端客群,碧桂園能否掌握北京市場的需求,打造出適銷的產(chǎn)品令外界懷疑,畢竟碧桂園從來沒有在北京市區(qū)開發(fā)過中高端項(xiàng)目。
無獨(dú)有偶,10月23日龍湖平安興昌聯(lián)合體以總價14.2億元,樓面價2.75萬元/平方米拿下的北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊也在近日傳出消息,龍湖和平安打算退出合作,興昌正在尋找新的合作伙伴。11月2日,以83.4億元成交價晉升為北京總價第三高地塊的北京豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)地塊,在拿地結(jié)果誕生后的一小時傳出了華潤招商華僑城聯(lián)合體可能“解體”的消息,華潤和招商有可能退出。
高地價的無奈
碧桂園此前在北京無項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),拿地前可能對未來困難預(yù)估不足選擇退出還不難理解,龍湖、華潤、招商都在北京有成功經(jīng)驗(yàn),依然在拿地后傳出退出傳聞,背后原因是當(dāng)下以北京為代表的一線城市土地市場的瘋狂和房企在高地價下的無奈。
以北京為例,2015年北京供應(yīng)的住宅土地合計32宗,其中大部分屬性都是非居住類用地,住宅部分按照對應(yīng)的樓面價計算,高達(dá)3.7萬元/平方米,而目前北京樓市成交房價只有2.9萬元/平方米,面粉貴過面包成為常態(tài)。10月份北京土地市場合計成交50宗土地,平均溢價率高達(dá)39%。在11月,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,待售土地達(dá)到了67宗,起拍總價高達(dá)765.6億元。對房企來說,在一線城市不拿地,失去了持續(xù)滾動開發(fā)的動力,也意味著放棄了最具活力的市場,而拿地,所面臨的就是高地價帶來的成本壓力,資金風(fēng)險持續(xù)累積。
2015年以來,20大標(biāo)桿房企合計在土地市場投入了3010億元,平均拿地價格為4537元/平方米,同比上漲27%。它們在一線城市拿地所投入的金額占比為44%。地價的上漲已經(jīng)明顯壓縮了房企的利潤空間,目前已經(jīng)公布三季報的80家上市房企,總營業(yè)收入為4244.45億,但合計的凈利潤只有343.5億元,凈利潤率只有8%,今年很可能最終會首次出現(xiàn)上市房企凈利潤低于兩位數(shù)的情況。
聯(lián)合拿地隱憂
分析幾起退地傳言,還有一個共同點(diǎn)都是聯(lián)合體拿地。通過梳理可以發(fā)現(xiàn),近兩年來在各大一線城市,拿下“地王”的往往以聯(lián)合體形式居多,尤其是“民企+國企”、“房企+險資”聯(lián)合體形式成為現(xiàn)階段非常明顯的特征。
在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下,土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費(fèi)者對品質(zhì)要求更高等,都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項(xiàng)目的原因。一直作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企,近年來也成為合作開發(fā)的熱衷者。
不過組成聯(lián)合體后,對房企來說并不是一勞永逸。從幾家有退地意愿的房企就能看出,一是對拿地價格預(yù)期不同,可能導(dǎo)致拿地后無法談攏,為地塊開發(fā)帶來隱患,二是合作開發(fā)過程中出現(xiàn)不同意見,影響項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營節(jié)奏,導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的風(fēng)險。