“商業(yè)地產(chǎn)的基礎是消費和服務需求，第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)的發(fā)達程度決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和發(fā)展水平。” 在盈石集團執(zhí)行董事兼北京盈石總裁何誠看來，這意味著消費對經(jīng)濟增長的促進作用已經(jīng)開始發(fā)力，“隨著國內1億新型資產(chǎn)階級階層的崛起，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級的契機也已經(jīng)到來。”

“一個購物中心項目，預設50年的盈利回報期，這在國內是難以想象的。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利不久前帶團前往英國考察，期間的所見所聞讓他這位多年在國內從事零售商業(yè)地產(chǎn)研究的行業(yè)專家，也不得不再次反思，到底中國的商業(yè)地產(chǎn)項目為何而建？

“與國外的這種漫長穩(wěn)健的回報周期相比，國內商業(yè)地產(chǎn)項目常常盲目上馬，恨不得5年就出來結果。”與此同時，國內紛紛倉促上馬商業(yè)地產(chǎn)項目的背后，所建的物業(yè)并不能夠適應當前消費者市場的購買需求。

“未來行業(yè)的結構性失衡將會愈演愈烈。”在郭增利看來，行業(yè)的變革在所難免，新經(jīng)濟常態(tài)下的格局，尤其是中國“大消費”時代到來，將倒逼商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉型升級。

今年第三季度的國民經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，中國的第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達到51.4%，近十年來首次突破半壁江山。比上年同期提高2.3個百分點，高于第二產(chǎn)業(yè)10.8個百分點。

“商業(yè)地產(chǎn)的基礎是消費和服務需求，第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)的發(fā)達程度決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和發(fā)展水平。” 在盈石集團執(zhí)行董事兼北京盈石總裁何誠看來，這意味著消費對經(jīng)濟增長的促進作用已經(jīng)開始發(fā)力，“隨著國內1億新型資產(chǎn)階級階層的崛起，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級的契機也已經(jīng)到來。”

經(jīng)濟步入“大消費”時代

在中國經(jīng)濟結構調整爬坡的過程中，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩導致多年積累的結構性矛盾也急需解決。傳統(tǒng)產(chǎn)能要完成去庫存、去產(chǎn)能化還需要時間和過程，因此工業(yè)的下行壓力無可避免，GDP增長難免受到其拖累。

不過，拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”中，投資和出口的表現(xiàn)不盡如人意，但消費表現(xiàn)穩(wěn)定，拉動作用穩(wěn)步增強。

“服務業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟穩(wěn)定增長一個非常重要的支撐，我國從工業(yè)制造大國開始升級轉變?yōu)橄M大國。” 而在何誠看來，中國經(jīng)濟的“大消費”時代已經(jīng)到了，“大消費”時代最大的特點是會給商業(yè)地產(chǎn)帶來“個性化消費、體驗式消費、高品質消費”等幾大方面的改變。而這種消費市場和服務業(yè)的升級，將必然帶來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級的格局出現(xiàn)，為目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展困境帶來新的契機。“這個轉型升級趨勢就是經(jīng)濟規(guī)律所致，且這個升級趨勢是很穩(wěn)健。”

盈石集團研究中心根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)測算，今年前三個季度社會消費品零售總額扣物價以后實際增長是10.5%，同時增速是在逐月提高的，與居民消費結構升級相關的一些行業(yè)，旅游、保健、衛(wèi)生、教育、醫(yī)療這些行業(yè)增長速度都是非常快的。

而服務業(yè)的發(fā)達程度決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和發(fā)展水平，盈石集團研究中心總經(jīng)理張平也表示，尤其是居民收入水平提高，意味著消費者總體購買力的提升，尤其是中產(chǎn)階級隊伍的品牌意識及體驗式需求的日益提升，會是引領中國消費市場升級的主要推動力。

瑞信研究院發(fā)布的2015年《全球財富報告》顯示，目前中國中產(chǎn)階級人數(shù)已增長至全球首位，達1.09億名。自2000年以來，中國中產(chǎn)階級的財富大幅增長330%，2015年已達7.3萬億美元，占全國財富的32%。

在張平看來，“‘大消費’時代的本質則意味著我國的整體內需市場將大幅擴容。居民總體收入快速增長的背后，是我國中產(chǎn)階級隊伍的逐漸壯大。”

體驗式商業(yè)引領未來

由于經(jīng)營模式落后，成本持續(xù)上漲，新興業(yè)態(tài)替代、互聯(lián)網(wǎng)購物沖擊等眾多因素的影響，百貨、超市等傳統(tǒng)零售企業(yè)效益下降，關店止損現(xiàn)象時有發(fā)生。聯(lián)商網(wǎng)此前發(fā)布的《2015年上半年主要零售企業(yè)關店統(tǒng)計》顯示，2015年上半年主要零售企業(yè)(含百貨、超市)在國內共計關閉121家。

即便是國內商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大——萬達，其百貨店今年7月終于痛下決心關閉40余家嚴重虧損的門店，剩余的也將調整壓縮經(jīng)營面積。縱觀全國市場，百貨關閉的消息也是接連不斷，有本土的也有國外的，有獨立物業(yè)的也有嵌套在購物中心之內的，比如尚泰百貨從去年開始接連撤出其位于沈陽、杭州、成都的萬象城；比如今年上半年天津接連閉店了4家百貨，勸業(yè)場西南角店、遠東百貨天津商場、天津百盛、津樂匯百貨。

據(jù)盈石集團研究中心數(shù)據(jù)顯示：2015年中國20大城市的商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過9700萬平方米。到2018年，預計仍然有6164萬平方米的可見新增供應陸續(xù)開業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的63%。而這一暑假意味著在3年內，我國大部分城市商業(yè)市場的存量競爭和未來供應壓力將持續(xù)上升。與此同時，新增供應和存量消化的雙重壓力之下這幾年國內產(chǎn)業(yè)機構調整帶來的經(jīng)濟增長放緩也不可避免地給商業(yè)地產(chǎn)帶來陰影。

“大消費”時代的另一個變化則體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈條的縮短與轉變，“供應鏈渠道縮短，品牌商樂于直接對話消費者。”一位國內商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內人士對中國房地產(chǎn)報記者坦言，對于品牌商來說，電商的出現(xiàn)以及消費者需求的變化，能帶來品牌商可以在線上建立更高效的分銷渠道，“無所謂交易發(fā)生在線下還是線上，對他們來說只有利益是永恒的。”

何城表示，昔日的傳統(tǒng)百貨主要依靠粗放的品牌集合和渠道資源，然而進入“大消費”時代，在商品貨架展示和集合豐富度方面，顯然電商們做得更有效率。與此同時，那些帶有體驗型業(yè)態(tài)的好項目永遠不會過時，譬如代替百貨的購物中心業(yè)態(tài)，近年來則因為契合了品牌商和消費者的雙重訴求而更具市場生機。

“未來，市場對實體零售商業(yè)策劃和運營等的專業(yè)需求會更加嚴格，優(yōu)質的服務商將成為開發(fā)商的合作伙伴，線下實體店必須向品牌展示和互動體驗轉型。”

行業(yè)觀點

郭增利：商業(yè)地產(chǎn)結構性失衡會愈演愈烈

盡管消費需求強勁，然而當前商業(yè)地產(chǎn)的結構性失衡問題，已是行業(yè)共識。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，未來如果不能改變現(xiàn)有情況，商業(yè)地產(chǎn)結構性失衡依舊會愈演愈烈，

“第三產(chǎn)業(yè)占比的提升，更需要第一第二產(chǎn)業(yè)的支撐，否則一切都是妄談。”在郭增利看來，消費升級會成為進一步倒逼產(chǎn)業(yè)結構調整的重要因素，對于商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者來說，“要想要從根本上破解，未來道阻且長。”

中國房地產(chǎn)報：你如何看待今年第三季度國民經(jīng)濟結構中第三產(chǎn)業(yè)占比首次提升至50%以上，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說是個好消息嗎？

郭增利：我和大多數(shù)人的觀點不太一樣。前三季度GDP的數(shù)據(jù)，在成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場可能會有一定的理論意義，代表著服務業(yè)的發(fā)展成熟以及繁榮。然而，在目前我們國家作為一個發(fā)展中的市場，說其就能夠帶來利好顯然是不能夠成立的。

從現(xiàn)有的行業(yè)格局來看，我國的服務業(yè)質量或者說商業(yè)地產(chǎn)運營水平，遠沒有達到西方成熟市場的水平。那么，第一、第二產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)的下滑、發(fā)展遲緩，反而可能意味著對于第三產(chǎn)業(yè)是一個抑制。試想第三產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品到底服務給誰？顯然它需要前兩個產(chǎn)業(yè)的基石支撐。因此，商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展水平，還是要取決于整個經(jīng)濟面的和諧程度。倘若連支撐因素都沒有，就妄想談第三產(chǎn)業(yè)拉動，這種經(jīng)濟結構早就的商業(yè)市場格局繁榮是不大可能的。

中國房地產(chǎn)報：未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能會越來越難？可以這樣理解嗎？

郭增利：我可能比較悲觀。我認為，目前以及將來很長一段時間內，商業(yè)地產(chǎn)的結構性失衡問題依舊會愈演愈烈，因為現(xiàn)有市場真正需要的產(chǎn)品和當前商業(yè)地產(chǎn)所能夠提供的服務，完全不能夠匹配。現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，并不能夠與消費升級需求完全融合到一起。其實老百姓不是沒有消費，而是不愿意消費的。僅僅拿食品來說，國人近年來一直在消費進口食品，即“消費外流”現(xiàn)象。但是進口食品并沒有國內生產(chǎn)上的帶動。大家都在反思我們的錢到底哪里去了？而這對于當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，對于商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者來說，那就意味著你提供的產(chǎn)品對消費者沒有吸引力。從某種程度上來說，消費升級會成為進一步倒逼產(chǎn)業(yè)結構調整的重要因素。而對于商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者來說，消費升級領域還是最有前途的領域。

中國房地產(chǎn)報：你認為造成商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結構性失衡的根本原因是什么？你的建議是？

郭增利：其實，在國內做商業(yè)地產(chǎn)探討和研究，往往避重就輕，僅僅探討整個商業(yè)地產(chǎn)的運營和金融兩大核心問題的解決，然而僅談這個行業(yè)本身是不合理的。

在我看來，國內的購物中心現(xiàn)在是“群魔亂舞”的時代，不管有沒有什么實力和預期，當前眾多的房企、投資人都覺得自己能做。我有一個悲觀論點，要使其滅亡，必使其瘋狂。真正的市場所需要的是什么，地方政府沒有想明白，開發(fā)商更沒有去想，在房地產(chǎn)市場運行的初期，商業(yè)地產(chǎn)更多是作為土地、房地產(chǎn)等加快資金變現(xiàn)的工具，甚至把購物中心理解成現(xiàn)金流來做。而在國外批件購物中心的規(guī)劃很嚴格，譬如英國目前從政策層面，是限制郊區(qū)性購物中心。這與國內動輒需要購物中心拉動新城新區(qū)發(fā)展，甚至通過建購物中心來助力住宅銷售有著本質區(qū)別。

因此我給行業(yè)的建議就是，如果跳開整個商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)邏輯不談，縱使談再多的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運行邏輯，這也是解決不了問題。只有開發(fā)商、特別是城市管理者，協(xié)同一致樹立一個共同目標，才能真正破解結構性失衡難題。