11月4日上午，中共上海市委、市政府舉行撤銷閘北區、靜安區設立新的靜安區工作大會，確定靜安區與閘北區正式合并。從今年9月開始被熱議的靜安閘北合并最終如期實現。合并的主角閘北區也因為并入靜安的預期利好，在短短兩個月間身價倍漲。

11月4日上午，中共上海市委、市政府舉行撤銷閘北區、靜安區設立新的靜安區工作大會，確定靜安區與閘北區正式合并。從今年9月開始被熱議的靜安閘北合并最終如期實現。合并的主角閘北區也因為并入靜安的預期利好，在短短兩個月間身價倍漲。

“新靜安”塵埃落定

本世紀以來，上海已經三次調整了行政區劃：2000年南市區并入黃浦區；2009年南匯區并入浦東新區；2011年盧灣區并入黃浦區。如今，熱議已久的靜安閘北合并最終塵埃落定，意味著上海中心地帶的重整開始向縱深發展。第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善認為，閘北區域定位漸變，正逐步擺脫過往被標簽化的“下只角”形象。

“行政區劃適時調整，是適應城市持續健康發展的需要。”上海市委書記韓正指出，隨著上海經濟社會深入發展、城市建設步伐加快，中心城區區劃面積過小、資源分布不夠科學合理的弊端日漸顯現。為進一步優化城市布局，使行政區劃更好適應城市發展和上海《城市總體規劃》的要求，更好地提升城市功能，促進區域協調可持續發展，市委、市政府決定實施閘北、靜安兩區行政區劃調整。今年10月，國務院給予正式批復。

兩區合并除了區域發展前景，備受關注的還有“新靜安”的房價變化。從9月有合并消息以來，閘北已經開始有所改變，更有業內人士調侃10月將是靜安最后一次問鼎上海房價最高的區域。

靜安閘北的合并，引發了樓市的連鎖反應，并將10月的閘北商品房推向了成交均價超6萬元/平方米的新高度，同比漲幅高達38.5%，穩坐滬上各區的頭把交椅。甘啟善告訴中國房地產報記者：“出于各大開發商對上海中心板塊土地的激烈角逐，閘北‘地王’頻出并不出人意料，但這并不意味著閘北全境的房地產市場在短期內會出現爆發式的增長。此外，根據相關部門對閘北各個板塊的差異化定位與規劃，閘北或將呈現出多樣化的發展態勢。”

韓正強調，閘北、靜安兩區“撤二建一”，是強強聯合、優勢互補的重要發展契機。一是有利于提高行政管理效能，更好地體現“精簡、高效”的行政管理體制改革要求。二是有利于優化城市功能布局，在更大范圍內統籌資源配置，統一產業規劃和功能布局，實現優勢互補，進一步提升中心城區品質和能級，增強發展后勁。三是有利于提升區域整體公共服務水平，促進蘇州河以南地區的優質資源向北輻射，加快社會事業和基礎設施建設步伐，推進中心城區公共服務均衡化，促進民生改善。

高漲幅板塊外擴

閘北的一出“逆襲”刺激了整個上海。而從數據得到的事實是，不單是閘北，五年之間上海各個區域板塊房價的漲幅變化都令人眼紅不已。據中國指數研究院數據顯示，2010年6月上海房價均價為25477元/平方米，到2015年9月房價均價漲至35451元/平方米，僅五年的時間房價漲幅高達39.14%。

在上海，人們對地方向來有“灣”和“嘴”之稱。河岸內凹的地方被叫做“灣”；而外凸的地方，就叫做“嘴”。如今的陸家嘴、江灣等地名也都因此而來。至于那些比“嘴”更小的地方，上海人習慣稱之為“角”，而且有“上只角”與“下只角”之分。但隨著近年來房地產業的發展，帶動上海區域價值重新洗牌，許多“滾地龍”、“鄉下頭”實現了成功逆襲。那些曾經被遺忘的“下只角”也開始變身開發熱土。

上海各區域間曾有的“上只角”與“下只角”之分，實質上也是上海各區域發展不均衡的真實寫照。隨著城市建設的不斷深入，老地段概念正在經歷重新定義。從中國指數研究院數據中可以看出，自2010年至今年9月，上海有16個板塊房價漲幅超過100%。而這“百分之百”也就意味著對些板塊舊的定義已經顛覆。

從細分數據可以看到，16個漲幅過百的板塊中有7個位于內環里，可見內環以內的房價仍然勢頭較強，但仔細觀察不難發現，該區域間漲幅較高的板塊多是像塘橋、洋涇這樣的價值洼地。而相對傳統的豪宅區域，由于開發空間有限，漲勢已經開始放緩。

有業內人士分析，內環內的傳統豪宅區域因為開發空間日漸萎縮，新房較少，成交量也在不斷下滑，雖然也有個別板塊漲幅較大，但也是此前尚存的“洼地”板塊，傳統區域的漲幅已經在逐漸放緩。

相反，內環以外的區域正在騰飛，換言之，上海的房價漲勢正在外擴。最典型的例子就是位于中外環的真如板塊，五年內漲幅高達351.31%，勢頭驚人。

不只是真如板塊，外擴的趨勢和范圍正在不斷擴大。今年以來，上海掛牌出讓的多幅土地都拍出高價，其中不少都位于青浦、金山、嘉定等外圍區域。隨著上海房價的整體上漲，原本相對價格較低的區域和板塊紛紛身價倍增。

以近期發展迅速的嘉定新城為例，據房盟RTC監控，嘉定新城2011年新房均價15055元/平方米；而至今年10月均價漲至20501元/平方米，五年來漲幅超36%。

9月23日金地以20億元競得嘉定新城E26-1地塊，樓板價18680元/平方米，溢價率達96.63%。該地塊的成交價及樓板價均創下了嘉定新城土地出讓歷史最高紀錄，成為嘉定新城新地王。業內預估未來該項目價格突破3萬元/平方米已成定局。

嘉定新城的板塊升值并非巧合，而是與多年的建設和市政規劃密切相關。隨著保利大劇院、嘉定圖書館、瑞金醫院北院、嘉定婦幼保健院等高規格市政配套和商業配套投入使用，嘉定新城的城市配套日漸完善。同時地鐵11號線的貫通和延伸也吸引了大量的購房者。

而且，嘉定在剛需和改善兩方面同時發力，為樓市的發展提供了更多靈活的發展空間。同時，企業與人口的導入也讓嘉定新城的整體結構逐漸豐滿，為區域升值做好了鋪墊。

同嘉定新城一樣，青浦新城、南橋新城等新城建設正在驅動著區域發展。這些逐漸成長起來的外圍區域也在成為上海房價外擴的“目的地”。