2015年的年尾將近,對于一些處在危機四伏的二線和三四線城市房地產市場而言,又迎來了樓盤去化的關鍵時機。
返鄉置業地方樓市的救命稻草?
2015年的年尾將近,對于一些處在危機四伏的二線和三四線城市房地產市場而言,又迎來了樓盤去化的關鍵時機。
“十三五”規劃最新公布的“全面放開二孩”政策,引發了人口結構與住房供求關系的全民話題。實際上,除了人口結構之外,人口的時空遷徙與空間再分布同樣是影響中國房地產市場的重要因素。
從2000年以來,我國的人口再分布出現了空間不均衡性與聚集性的趨勢,人口密度降低的鄉鎮街道單元數量遠高于增加數量。這對于庫存高企的三四線城市來說,如何抓住返鄉置業的需求,正在成為一場人口遷徙的樓市“戰爭”。
經濟下行、供應過剩等等原因使三四線樓市的危機加速惡化。而從2014年起,三四線城市樓盤開發商開始將新的希望寄托在返鄉置業人群身上,利用各個長假開展樓盤促銷活動,意圖抓住樓市去化的救命稻草。
在一線城市賺錢,三四線城市買房,成了不少在外打工者可以實現的夢。
在湖北宜昌,部分項目的返鄉置業購買人群能達到整體客群的四成之多,許多在一線城市或者沿海經濟發達城市工作的白領會在“五一”、“十一”、春節集中看房。
在河南信陽,許多開發商提前打起了返鄉置業人群的主意。
在廣東江門,今年5月五邑地區取消了執行多年的境外人士購房限制措施,江門市住建局局長馬克烈直言,龐大的華僑群體回鄉購房有助于拉動改善型住房的購買需求。
以湖南省的湘江新區為例,大部分項目的購買人群基本上是一半為長沙市本地購房者,一半為省內地市的異地置業和外省的返鄉置業,其中返鄉置業銷售份額占新區各大項目整體銷售額的20%至30%。
事實上,伴隨各大一二線城市房價居高不下,土地價格漲勢駭人,以及城市宜居指數不斷下降,返鄉置業的需求亦在暗潮涌動,這股回流的購買力也正在成為支撐三四線城市樓市發展的重要力量。
長沙新區成返鄉置業熱點
年末雖未至,但今年的長沙返鄉置業潮確有提前到來之勢。
10月18日,在深圳做化妝品生意的劉先生,在位于長沙市梅溪湖國際新城花費85萬元購買了一套139平方米的住宅。
“我想趕在年底返鄉置業潮來臨之前買。”劉先生今年37歲,老家在湖南岳陽市華容縣,前一天來到長沙市各區域考察了多個樓盤,第二天就簽下了購房合同的意愿。
隨著長沙城市的不斷發展尤其是新區發展的快速推進,加上作為省會城市的長沙,房價基數較低,越來越多的像劉先生這樣的游子,選擇了在長沙的新區返鄉置業。
中建梅溪湖中心營銷總監孟凌告訴中國房地產報記者,長沙的返鄉置業高峰期基本上是在每年的12月至次年的2月份出現,“五一”、“十一”期間以及暑假也有部分返鄉置業者的集中購房,購房者以40歲左右的外出經商人群居多,主要來自廣州、深圳,也有少量的京滬返鄉客。
而從之前的返鄉置業人群來看,以外出經商人群為主,外出工作白領占小部分,外出打工的農民工則比較少。
北京科技大學教授、博士生導師趙曉也表示,3億農民工在工作地買房的不超過1%。“一方面,農民工中有許多人仍然有著住房的剛性需求;另一方面,這些不在工作地買房的農民工,要么回家建房,要么返鄉置業。”
“趁時光還早,還鄉正好。作為返鄉一族,我們也正在重回家鄉尋求機遇。”長沙一返鄉置業者如是說。
當地一位業內人士分析,長沙市的每年返鄉置業人數正呈逐步增長之勢。以國家級新區——湘江新區為例,大部分項目的購買人群基本上是一半為長沙市本地購房者,一半為省內地市的異地置業和外省的返鄉置業,其中返鄉置業銷售份額僅占新區各大項目整體銷售額的20%至30%,對房價及市場需求影響不是太大。
“返鄉置業者有一部分是半投資半自住,但他們更多的是買給父母居住,心儀的戶型在100平方米以上,以120至140平方米為佳。”孟凌表示,由于長沙的房價基數相比其當前所居住的城市較低,這部分返鄉置業的客戶,對價格的抗性不是很大,付款方式為一次性付款和貸款按揭各占一半。
在孟凌看來,返鄉置業客更在意的是居住環境,相當一部分是沖著省會城市長沙新區頗具教育資源優勢的學位房而來。不僅僅是擁有著國家級新區的優勢,隨著武廣高鐵、滬昆高鐵湖南段通車,長株潭城市群、湘南承接產業帶、武陵山區連片扶貧、環洞庭湖經濟區等國家發展戰略“落地”湖南,長沙乃至湖南已經成為中部和全國的重點發展區域,正吸引著大批在外務工創業游子返鄉工作創業。
“返鄉置業者的特點是購房決策的周期很短,除青睞學位房外,較為看重的是項目所在片區或板塊在周邊乃至全國的知名度。”孟凌說,在每年返鄉置業潮到來之前,各大房企也會使出渾身招數增強自身項目的競爭力和吸引力,比如有針對性地推出特價房源,主動走出去嘗試性地組織異地湖南商會會員推介活動等。
據悉,在營銷促銷手段方面,前些年,當開發商發現返鄉置業的商機后,長沙本地的媒體曾與深圳、廣州的媒體聯動,組織返鄉客包機組團看房。而隨著互聯網等新媒體的快速推進,各房企基本上轉變為由房企直接給返鄉置業者報銷機票、高鐵票等補助方式,并延續至今。
“希望這樣可以多一些返鄉人群。”上述開發商表示。
臺山恩平僑鄉的另類返鄉置業
今年60多歲的王伯(化名)是巴西華僑,國慶期間在臺山碧桂園買下兩套大平層單位,準備給兩個孩子回國后居住。在華僑人口比本地人口還多的“全國第一僑鄉”臺山,類似王伯這樣的華僑是回鄉置業的主力人群之一。
今年5月,江門五邑地區取消了執行多年的境外人士購房限制措施,江門市住建局局長馬克烈直言,龐大的華僑群體回鄉購房有助于拉動改善型住房的購買需求。在這之前,歸江門市代管的臺山市和恩平市等地區正備受高庫存的困擾,臺山消化現有庫存需要一年半的時間,恩平更是長達4年。
華僑購房大軍
“華僑確實是消費力較強的群體,我們也很想挖掘這部分人的潛力,但缺乏有效的蓄客渠道。”江門某大開發商不無惋惜的表示。
而作為臺山華僑懇親會的協辦方,臺山碧桂園每年都不會放過這個不可多得的銷售良機。“我們已開始著手籌備針對華僑的營銷方案,希望在11月臺山的懇親大會上多吸引點華僑客戶。”臺山碧桂園營銷總監陳競文透露。
“華僑的比例占了成交額的10%左右。”陳競文對中國房地產報記者表示,臺山本地人口90多萬,華僑卻有120多萬,對任何房地產項目而言,都是無法忽視的重要客戶群。他透露,去年臺山碧桂園有50套房子是賣給了華僑,今年截至目前也已有37套,
據其介紹,臺山的華僑大部分集中在北美洲,即加拿大和美國,也有小部分分布在南美洲的巴西、委內瑞拉,甚至非洲的摩洛哥。華僑們的購房置業的需求,有些是買房給父母、子女居住,有些想老了葉落歸根、回鄉養老。
創業成功的華僑經濟條件都比較好,購買能力強,再加上國外居住環境的影響,都比較喜歡大戶型產品。
陳競文介紹,就臺山碧桂園而言,華僑回鄉置業,改善親人的生活環境占85%,投資占13%,其他占2%。
自住為主的特點同樣體現在新會碧桂園。新會也是著名的僑鄉,華僑主要集中于香港、澳門及東南亞等地,而港澳華僑對房子的偏好與美洲華僑有明顯不同。新會碧桂園營銷總監梁冠華告訴中國房地產報記者,由于港澳地區的住房面積普遍偏小,所以港澳華僑也偏愛90平方米以下的小戶型。“新會一套房子總價才60萬、70萬元,放在香港支付首付都不夠。他們回來買房還是很劃算的。”
由于距離近,港澳華僑的回鄉次數較多,大部分都有親友在新會,在親友的推介下回鄉置業用來度假,或者養老。
恩平有20多萬的華僑在委內瑞拉發展,與恩平當地人口相當。有數據顯示,恩平的商品住宅,有三成左右是賣給了委內瑞拉華僑,商鋪更有超過五成是華僑購買。
“蛋糕好看,不容易吃到”
在今年5月份,江門市取消“限外”政策之前,港澳臺居民和華僑以及在境內工作超過一年的境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。
“限外”政策對江門房地產市場造成了直接影響。有開發商透露,在“限外”之后,項目的華僑購房比例從10%左右一度下降至不足5%。近兩年,隨著地方樓市越發不景氣,當地對取消“限外”的呼聲越來越高。
有數據顯示,以今年前7個月商品房去化速度來計算,在后續沒有新增供應的假設之下,包括臺山、恩平在內的江門代管四市去庫存所需的時間均超過一年,恩平所需時間最長,要賣完7387套待售量,需要接近4年。開平有8000多套的庫存,去化周期長達2年。臺山市住建局副局長伍朝斌對外表示,臺山目前的存量房約有96萬平方米,共6500套,需要一年半時間去庫存。
在庫存的壓力下,江門業界對限外政策的取消抱著較高期望。江門市住建局局長馬克烈也表示,江門是僑鄉,華僑回鄉購買改善型住房的需求較為旺盛。
“華僑的購買力很強,但是居住地點分散,很多是通過親友間接買房,很難掌握這些資訊,也缺乏渠道。”一位新進入江門的大開發商不無惋惜地表示,華僑這塊蛋糕,好看但是不容易吃到。
在華僑集中的地區,開發商也要挖空心思爭取這一部分客戶。臺山美嘉華庭年初推出一批現房產品,號稱4月10日前,華僑購房可獲贈回程機票。其他項目也有提供免費機場大巴接送華僑等服務。作為臺山懇親會的指定接待單位,臺山碧桂園的五星級酒店占據了地利優勢,在去年11月的懇親會中,該公司還制作了購物袋現場植入項目信息,吸引華僑看房。
今年臺山的懇親會很快又將如期舉行,陳競文開始忙碌了起來,他認為跟去年比起來,今年多了政策利好,精心籌劃一番,應該會有不錯的收成。
武漢宜昌逃離北上廣的購房需求
10月末,在北京工作的龍曉(化名)回武漢在南湖邊出手一套126平方米三居室。在同一周,同樣在北京工作的黃燦(化名)回老家湖北宜昌辦理新房房產證。
“父母老了,應該離他們更近。”龍曉說,三四線城市沒有那么合適的IT崗位,龍曉選擇了省會城市武漢。
黃燦則表示,在宜昌買的房子現在也不空著,要不家里父母住,以后孩子上學也能夠更穩定。
隨著北上廣深的房價、物價越來越貴,有一部分像龍曉和黃燦一樣的北漂一族選擇返鄉置業,提前為自己計劃未來。
部分項目返鄉需求占四成
武漢是湖北省的省會城市,宜昌是湖北省域副中心城市。這兩個城市成為當下湖北籍人士返鄉置業的熱點城市。
從宜昌東站下車,關于返鄉置業的樓盤廣告充斥在火車站廣場醒目位置。不少項目的銷售人員在分發傳單。離火車站近是不少回宜昌的返鄉人群考慮的重要因素,因為高鐵的開通,大大縮短了省內省外的出行時間。
從武漢坐高鐵到宜昌僅需要2個小時,而從北京坐高鐵只需要7個小時,從北京到武漢大約5小時多一點。
在宜昌東站附近,不少樓盤仍在繼續興建,而周邊大大小小的樓盤已超過10個。針對返鄉置業的優惠廣告也是鋪天蓋地。
“北京房價太高,光首付能在老家買兩套房了。”黃燦在2013年全款在宜昌東站附近樓盤買了一套兩居室,總價五十多萬元。
在一線城市賺錢,三四線城市買房,成了不少在外打工者可以實現的夢。一些開發商也圍繞返鄉置業做起了文章。
“我們項目返鄉置業購買的人群能達到四成。很多人都能夠全款購買。”宜昌東站附近某項目營銷人士對中國房地產報透露。該項目分三期,共2000多套房源,當前均價5100元/平方米左右。
據其介紹,一般在“五一”、“十一”長假,特別是春節,往往是返鄉置業的高潮期。年底開發商為了業績沖刺,針對返鄉置業群推出的優惠幅度更誘人。
“現在降準降息買房更省錢。”龍曉早就決定回武漢買房,趁著央行降準降息出手了一套。
龍曉身邊也有一些像他一樣的返鄉置業人群,這些人大都在一線城市和沿海城市工作,收入相對可觀。由于面對工作地房價居高不下的情況,不愿背負高成本生活成為其回家置業的理由之一。此外,考慮到家鄉發展較快,在家鄉購買物業升值潛力大。還有部分人選擇到了在家鄉“投資”置業。
宜昌是一座旅游城市,目前是湖北省房價排在第二的城市,高鐵開通后,一些武漢人也選擇宜昌購房作為投資。
在湖北省統計局副局長、湖北省政協常委葉青看來,武漢大力提倡“大眾創業、萬眾創新”,最近兩年,返鄉創業人群明顯增多,特別是北上廣深發達地區的返鄉創業人群,是很重要的力量。“這些城市生活成本逐年提高,武漢作為‘1.5線’城市,房價還是相對較低的。這些回來的人多考慮買房結婚的問題。武漢現在畢業的大學生愿意留在武漢的比例也在增大。”
據一位武漢地產人士透露,由于武漢去年取消限購,并且放寬落戶條件,算上返鄉置業人士,外地戶籍人口在武漢買房超過50%。
“落戶”重于“投資”
“回來最關鍵是工作的問題怎么辦,物價也很貴。”黃燦在北京某企業做財務,抱怨宜昌除了房價相對便宜,別的什么都不便宜,不過她并不想把新裝修好的房子租出去。“空著吧,偶爾父母來住住。”
“房子也是一種財富的象征,還有一種衣錦還鄉的說法。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。
據武漢媒體2014年的回鄉置業的意向顯示,67%的受訪者表示因為看好武漢的未來,在此有更好的發展空間,另外28%是因為骨子里的鄉土情結,希望離家人、朋友近一些,剩下5%的表示已有房產,希望在武漢置業做投資用。
有一個不可忽視的現象是,今年以來,武漢樓市成交屢創新高,不斷刷新紀錄。中國指數研究院數據顯示,10月,武漢新建住房成交2.4萬套,較9月增長21.8%,同比增長19.4%,打破2014年11月2.14萬套紀錄,創造武漢樓市近十年單月成交第一高。
“我們小區就有很多武漢周邊城市的人。”在漢陽郊區某樓盤的劉先生表示,在湖北省內,武漢周邊城市有不少居民來購房,很多是為子女的教育、發展考慮。
買房落戶的確是省內外人口移居武漢并扎根的基本途徑之一。
據悉在武漢買房落戶的要求并不算高,2008年11月以后,購買總價50萬元(含)以上,和住房面積100平方米(含)以上的房產即可落后。這對于大多數在北上廣和沿海經濟發達城市工作的返鄉置業人群來說,這個門檻并不算高。
就購房客群而言區,關注“落戶”的買家更傾向于指定價格內的房源,“投資客”則傾向于大點的改善型房源。前者者的人群數量往往高于后者,但購買力相對較弱。
“異地公積金的放開也讓很多在一線城市工作的人下定決心返鄉置業。”前述樓盤的銷售員說。
一位兩年前回到地方工作買房的購房者感慨,“地方城市很容易就有房有車;但是好工作的機會少,工作更加辛苦,論發展不如北上廣。”
信陽縣城開發商的困惑
“干完這個項目就轉型做現代農業,掙房地產的錢在我們這個小縣城已經到頭了。”
從事房地產行業十余年之久的楊燁,所開發的樓盤位于河南信陽市下轄的一個縣城。
“如今縣城里的房地產市場大不如從前了”。楊燁早年曾在政府機關工作,后來因為仕途發展不順,2004年起在縣城轉型干起了房地產。第一個房地產項目,只有2套別墅和6套住宅。“想當年只要有一張圖紙,我說要蓋樓賣房子,馬上就有客戶愿意交錢。”如今,一方面要想方設法高標準打造產品,一方面還要擔心銷售不好會影響整個樓盤的開工進度。
“微利狀態”
作為從事房地產行業十幾年來的收官之作,楊燁希望在這個豫南小城的事業能夠圓滿落幕。他所開發的項目樓盤均價在3600元/平方米,從去年6月份開盤至今售房近200套。比較本縣范圍內大部分的樓盤來說,楊燁已經是非常滿意,“至少沒賠本賣”。
據他介紹,其開發的項目成本還勉強算的過賬,該縣的另一個項目的成本造價在4000元/平方米。“這個成本價格已經逼近信陽市區房價了。”
楊燁給中國房地產報記者算了一筆賬,按照當地的建造成本,他所開發的項目屬于“微利狀態”。當初拍地價格共計600多萬元,按照規劃為6000多平方米計算,土地成本達到1000元/平方米。建筑成本1200元/平方米,稅收達到500元/平方米,“五證齊全”手續費用在150元/平方米,再加上綠化以及附屬工程的建設成本,項目的純成本就在3000元每平方米。
如今,只有每年“五一”、“十一”和春節期間的返鄉置業潮才能給這個縣級城市的房地產市場帶來稍許喧囂。
據他觀察,返鄉置業購房目的群體主要是為了便于孩子教育以及老人養老需求,這兩類人群所傾向的購房需求都是配套設施完善的產品。作為人口輸出的大縣,楊燁計劃春節期間通過打折、送現金、帶客優惠、團購等一切促銷手段,從而來吸引更多的購房者。
目前,楊燁所在的河南省已經成為人口輸出大省。在全國勞務輸出人口最多的十座城市中,河南省占據了六座。
返鄉置業人群雖然存在,然而想通過這股力量來消化高庫存的市場并非易事。
“目前這個縣城每年的住房供應面積以接近2000套的速度遞增,然而又缺乏新的產業支撐,以及外來人口的流入。這種依靠返鄉置業支撐起來的房地產市場,大概還能保持五年左右的購買力。”
想退出也很難
作為縣級小城乃至三四線城市的一個縮影,楊燁的感受和遭遇并非孤案。來自中國指數研究院的數據顯示,2014年以來,各線城市房地產開發投資增速均呈逐月回落態勢,其中,三四線城市房地產開發投資增速持續低于全國水平。
讓楊燁們擔憂的還有在市場不景氣的同時,這個豫南小城在十余年時間里土地成本價格更是翻了近20倍。“2004年的時候,我買一畝地的價格在14萬至15萬元,如今拍賣價格已經達到了300萬元每畝。”
當地另一位房地產業內人士向中國房地產報記者坦言,與全國其他三四線城市一樣,供大于求的現狀依舊讓其不容樂觀,剛需型的返鄉置業群體的購房需求,恐怕過不了幾年也就消耗殆盡了。
面對當地低迷的市場行情,一些開發商不得不延緩開發進度,或者緊急叫停在建工程,甚至不惜為此繳納土地閑置費。2011年,該縣就查處各類違規土地出讓金6807萬元,欠繳1.2億元。
然而即便如此,當地的房地產商想要完整退出市場,卻是難上加難。當地一位不愿具名的金融界人士對中國房地產報記者透露,在這個豫南小城房企資金鏈中,一般20%是自有資金,40%至50%是銀行貸款,30%是民間借貸,必須不停地建設新項目、銷售回款,才能保證資金鏈不會斷裂。“一旦開發商資金鏈斷裂,很容易引發樓盤爛尾、經濟糾紛等一系列問題,地方政府會采取更多的救助政策,幫助房地產項目順利復工并交房。”
中國房地產報記者也通過多個渠道獲知,早在今年3月份,當地縣政府、國土、城建、金融系統的會議上,相關領導明確表態“堅決不能降價,支持房地產行業順利發展”。不過,盡管政府給予的種種“行政性”支持,也并未讓樓盤好賣多少。
“許多售樓部經常整天都沒有一個到訪客戶。”楊燁感慨道,做了十多年房地產,他已經有計劃改行做現代農業,或者“到信陽市找一塊好地做養老地產”。