據(jù)預測，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現(xiàn)，屆時每三個人當中就有一個老年人，獨生子女養(yǎng)老壓力巨大。這種現(xiàn)狀加之青島依山傍海的優(yōu)越地理環(huán)境，讓開發(fā)商看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力，紛紛拿地試水養(yǎng)老地產(chǎn) ，先后出現(xiàn)了新華錦長樂國際、芭東小鎮(zhèn)芭東和園、萬科怡園公寓等養(yǎng)老項目。

據(jù)預測，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現(xiàn)，屆時每三個人當中就有一個老年人，獨生子女養(yǎng)老壓力巨大。這種現(xiàn)狀加之青島依山傍海的優(yōu)越地理環(huán)境，讓開發(fā)商看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力，紛紛拿地試水養(yǎng)老地產(chǎn) ，先后出現(xiàn)了新華錦長樂國際、芭東小鎮(zhèn)芭東和園、萬科怡園公寓等養(yǎng)老項目。近日，城市信報/信網(wǎng)記者了解到 ，這些項目多面向高端老年人群，昂貴的會費讓不少普通消費者望其項背。業(yè)內(nèi)人士認為，青島的養(yǎng)老地產(chǎn)要達到較成熟的程度，至少還需要十余年。

開發(fā)商青島布局養(yǎng)老地產(chǎn)

人口老齡化是近些年來一直被熱議的話題。根據(jù)青島市老齡辦公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，青島市有153萬60歲以上老人，占全市總?cè)丝诘?9.6%。而全國平均老齡化程度為15.5%，這也顯示出青島市老齡化程度較高，高出全國平均水平4.1個百分點。同時，青島市80歲以上老人有24.3萬人，占全市總?cè)丝诒壤?.1%，占老年人口比例15.8%，這在山東省也位于首位。

而根據(jù)預測，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現(xiàn)，屆時每三個人當中就有一個老年人，獨生子女養(yǎng)老壓力巨大。再加上青島依山傍海的優(yōu)越地理環(huán)境，不少開發(fā)商便看中了這塊肥肉，紛紛投入養(yǎng)老地產(chǎn)。

記者了解到，近幾年，多家開發(fā)商紛紛花重金在青島投建養(yǎng)老服務項目：在2009年以前，青島首家會員制養(yǎng)老服務中心——石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務中心便引起人們的關(guān)注，該中心依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，耗資1.2億元，共打造260個面積在40至180平方米之間的房間；2014年4月，萬科怡園開始接受預訂；2014年11月，由新華錦集團和日本長樂控股株式會社共同投資 3億元打造的新華錦·長樂國際頤養(yǎng)中心正式對外營業(yè)……一場由市場主導的養(yǎng)老地產(chǎn)模式正在展開。

空調(diào)、地段、醫(yī)療設施成標配

記者調(diào)查了解到，上述3家養(yǎng)老地產(chǎn)項目，不管是在硬件設施，還是軟件服務方面，都有著共同之處。室內(nèi)通常配有空調(diào)、地暖、廚具、潔具等，可以拎包入住；擁有充足的醫(yī)療設施和隊伍，同時比較注重精神層面的護理，促進老年人身心健康。

“固定玄關(guān)凳，利于起坐；開敞式鞋柜，方便拿取；設置L形扶手，便于抓握起坐。櫥柜下方人體工程學內(nèi)凹設計，高度0.8米，保證輪椅進入；櫥柜內(nèi)置手動下拉籃，輕松取物；可抽拉水龍頭，滿足輪椅使用者需求；電磁爐臺面上放開關(guān)控制，操作簡便，確保安全。室內(nèi)各處保證足夠輪椅活動空間；入戶門設置2個高度的貓眼，滿足輪椅使用者需求。馬桶衛(wèi)洗輔助器和側(cè)邊扶手：輔助長者安全 、舒適地使用馬桶；防水淋浴坐凳、側(cè)邊L形扶手確保洗浴安全 。圓弧形墻角與踢腳線；起夜地燈；拉繩、按鈕安全報警系統(tǒng)……”萬科怡園公寓工作人員告訴記者，項目設置四十余處安心設計，確保居者方便、安全地使用。芭東和園項目同樣在許多細節(jié)上為老人做了細致的考慮：以無障礙設計理念為基礎，設置門寬為1.5米左右，可容納輪椅進出；每個房間內(nèi)配有應急按鈕，可以隨時呼叫社區(qū)醫(yī)療人員；周末會請名家前來舉辦各類講座，豐富老年人的精神需求。

據(jù)了解，青島目前養(yǎng)老項目的理念大多引自日本和德國 。如怡園公寓的泡湯池便引自日本，而芭東和園則與德國IB國際聯(lián)盟合作，擁有SPA水療、溫泉中心和咖啡廳等。“外面的人想花錢進來享受，都是不被接受的。”芭東小鎮(zhèn)工作人員告訴記者，為了能讓業(yè)主獲得更加舒心的居住體驗，這些服務項目都是不對業(yè)主以外的社會人員開放的。

郊區(qū)養(yǎng)老房租售價趕超市區(qū)住宅

與高大上配套設施相比，入住成本也是不低。據(jù)了解，目前青島已投入的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多為小戶型，通常分為出售和出租兩種，但售價和租金都遠遠高于同等區(qū)域的商品房。

萬科怡園位于臺柳路和合肥(樓盤) 路路口北側(cè)，目前是只租不售。租也是按照床位出租，每張床位一個月4000元~5000元。而周邊的小區(qū)，整套出租價格在1300元~3000元不等，其中萬科城一套兩室戶90㎡房子 ，最貴一月租金為2900元。

芭東和園于2013年底開售，共有14棟多層，310套養(yǎng)生公寓，出售均價在16000元/平方米左右，項目所在地雖然位于即墨市溫泉鎮(zhèn)，但這樣的價位完全可以與新都心區(qū)域住宅平起平坐。而新華錦長樂國際頤養(yǎng)中心為自持運營的全租式公寓，大多為57~83平方米的套一、套二戶型，共有130套，月租金為8400元到10000元之間，該項目位于濱海大道沿線，緊鄰的愛丁堡國際公園月租金在3000元~7500元不等。

據(jù)萬科怡園企劃部主管武濤介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)對客戶是十分挑剔的：“最主要就是價格問題，一般的老人，即使設施再齊全，配套再好，也不會每個月花近萬元去租一套公寓，所以，我們這類項目面向的客戶大多是中高端群體。”

市區(qū)受寵，郊區(qū)滯銷

價格高昂，那么市場銷售如何？受地段影響，各家養(yǎng)老地產(chǎn)銷售也都不盡相同。

據(jù)武濤介紹，萬科怡園地處新都心北側(cè)，鄰近市區(qū)，自2014年4月開始接受預訂，“不到一周的時間，就有三組意向客戶了，”如今130張床位已經(jīng)全部滿員，甚至還有兩三位客戶正在排隊等候。

而根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)中心數(shù)據(jù)，位于即墨的芭東和園總共310套，已售164套，仍有146套可售，去化率為52.9%。作為一個兩年期的項目，至今仍未全部出售。

而長樂國際頤養(yǎng)中心一名工作人員表示，自2012年3月開業(yè)來，130多套公寓，現(xiàn)已入住70%左右，客群多為退休人群，來自全國各地。不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，這些數(shù)據(jù)帶有一定的“水分”，其實，長樂國際頤養(yǎng)中心的入往率尚不到30%。

拿地成本高，熱銷項目仍未盈利

采訪中，記者了解到，由于我國政府目前針對養(yǎng)老項目用地沒有明確的界定，也難以確定項目房屋的建筑性質(zhì)。如果通過正常的招拍掛程序獲取土地 ，過高的成本是許多養(yǎng)老項目難以回避的問題。

武濤告訴記者，拿地成本高是怡園項目遇到的最大的難題，項目目前幾乎沒有盈利，處于收支平衡地步。不過對于具體地價，他表示不方便透露。

養(yǎng)老項目較普通住宅項目投資高，且受制于土地和項目分割情況，獲取銀行貸款難度較大，同時由于涉及到自持問題，資金回籠緩慢，通常10~15年。爭取險資投入或通過民政部門獲取政府低息長期貸款基本是養(yǎng)老項目必經(jīng)的融資渠道。

商業(yè)項目缺少補貼

除了拿地成本，開發(fā)商進軍養(yǎng)老項目還面臨另一個問題。

作為專業(yè)的養(yǎng)老服務機構(gòu)，一般涉及諸多社會專業(yè)分工，相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)的專業(yè)配套服務匱乏，將導致養(yǎng)老機構(gòu)的運營更加艱難。

武濤表示，目前怡園只能針對身體健康的老人，至少也能夠生活半自理的老人。對于完全沒有自理能力的老人，他們也是無能為力。“專業(yè)的看護照顧人員，需要一定醫(yī)療資質(zhì)審核通過才可以。目前我們是1個看護人員負責8位老人，對于一些完全不能自理的老人，我們在看護和照顧上還是不足。”武濤說，“不過現(xiàn)在我們也正在和多家社區(qū)醫(yī)院合作，希望能夠每月或每周過來照看一下。”

此外，我國養(yǎng)老事業(yè)由民政部門主管，注定了我國現(xiàn)行養(yǎng)老的社會福利定位，主要針對三無及低保老人，以政府投資建設養(yǎng)老院、護理院為主。對于這些養(yǎng)老機構(gòu)，政府每月會予以一定補貼來降低成本。而市場化養(yǎng)老機構(gòu)則不享受此類補貼。

“公辦養(yǎng)老機構(gòu)每張床位每月補貼近千元，如果我們也享受同樣補貼的話，租價每月至少能降1000元，這也會讓更多老年人選擇。”武濤說。

青島養(yǎng)老地產(chǎn)仍處起步階段

養(yǎng)老地產(chǎn)更注重產(chǎn)品品質(zhì)，“目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要是借鑒國外的一些做法，亟需開發(fā)及運作標準”，青島地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長龍江說。事實上，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)屬性讓它與普通住宅項目不同，從戶型到配套再到運營，都需要與老年人生活需求對接的專向設計。

與普通住宅開發(fā)不同，目前青島涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，除了是具有足夠?qū)嵙Φ拿餍瞧髽I(yè)外，更多的是通過和國外公司合作借鑒國外的經(jīng)驗。因為在發(fā)達國家，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個相對成熟的產(chǎn)業(yè)。

“傳統(tǒng)的住宅市場受到抑制，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有點膨脹，旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展很有潛力。”業(yè)內(nèi)人士分析，在青島，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，已成型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目較市區(qū)較遠。而一些開發(fā)商為了促銷，原本不是養(yǎng)老地產(chǎn)項目卻也打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號。

龍江表示，現(xiàn)在青島已經(jīng)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)有幾家，但都分布在市區(qū)周邊如即墨、嶗山等地。另外，他分析，因為市內(nèi)屬于地塊稀缺的地方，政府愿意高價出售給開發(fā)商搞商業(yè)開發(fā)，而考慮到成本問題，養(yǎng)老地產(chǎn)項目只能在周邊地價較低的地區(qū)拿地建設。

“能建造方便老人的設施是開發(fā)商考慮得比較周全，但是對于養(yǎng)老地產(chǎn)很多開發(fā)商還有誤解。”青島知名樓市評論人張百忍表示，現(xiàn)在青島做起養(yǎng)老地產(chǎn)的僅有兩三家，而他們都有強大的資金支持和運營能力。“這不僅僅是建個公寓配套個扶手這么簡單的事情，還需要涵蓋醫(yī)療、康復、餐飲、文體等配套的有機結(jié)合，有專業(yè)團隊進行管理。”張百忍說。