綜合各方面情況分析，熱點城市住宅市場運行風險正在積聚，土地市場資金過度集中以及由此引發的住宅被豪宅化問題，有可能會影響到城市經濟結構的轉型，值得高度警惕。

樓市“金九銀十”未達預期，熱點城市交易量連續下滑。伴隨著穩定住房消費政策效應衰減，熱點城市房地產市場出現了降溫跡象。但與此同時，熱點城市住宅被豪宅化傾向較為明顯，土地市場也是異常活躍，或將引發新一輪去庫存難題，值得高度警惕。

穩定住房消費政策效應促使市場需求提前并集中釋放。雖然房地產業驅動宏觀經濟增長的作用已經明顯下降，甚至已經成為拖累宏觀經濟增長的負面因素，但穩定住房消費依然可以為宏觀經濟運行提供安全緩沖，減少經濟增速出現斷崖式下滑，同時又為經濟結構轉型爭取穩定的經濟金融環境，年初以來國家有關部委通過各種政策措施，鼓勵改善型和剛性住房需求釋放。

從實際情況分析，上半年全國商品房銷售面積同比增長3.9%，扭轉了市場成交持續下滑的勢頭。但也要看到，市場成交量上升是需求集中提前釋放的結果，在政策效應衰減過程中，第三季度住房市場成交下滑較為明顯。以熱點城市北京為例，北京二手房市場已經連續三個月出現交易量下滑，10月全市二手房網簽總量環比上月下降了16.7%。據中介機構分析統計，今年北京“金九銀十”二手房網簽總量環比七八兩月減少22%。10月北京純新建商品房簽約3467套，環比9月下滑了23%，同比下降18%。這些情況表明，樓市降溫勢頭仍在持續。

而熱點城市土地市場異常活躍，與日益降溫的樓市形成明顯反差。今年全國樓市區域分化加劇，熱點城市北京、上海、深圳等地市場成交活躍，價格漲幅也較為明顯。由此帶動房地產開發資金向熱點城市集中。

仍以熱點城市北京為例子，剛剛結束的10月北京土地市場異常火爆。據統計，10月20日到30日共成交12宗土地，成交金額高達294.37億元，接近北京前9個月土地成交總金額的三分之一。其中，一宗地單價北京最高，一宗地是總價北京次高。目前，在土地價格連續攀升情況下，未來北京住宅存在被豪宅化趨勢。據中介機構統計數據，今年以來北京已經出現了41宗地塊樓面價超過3萬元/平方米；其中，樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，樓面價超過5萬元/平方米的有9宗。未來房價預期在15萬元/平方米左右的項目將有14個，10萬元/平方米以上的項目合計將有21個，疊加部分老項目，未來北京住宅單價10萬元/平方米以上的項目將有50個，可售住宅套數超過3000套。

熱點城市住宅市場降溫與土地市場反向變化以及土地市場引發的住宅被豪宅化問題，或將引發新一輪去庫存難題。據市場人士分析，目前“賣一買一”或“賣二買一”的改善型購房需求已經占到二手房市場交易量六成以上。這種置換消費模式，即購房人既是賣家也是買家的雙重身份，將由處于置換鏈條終端、購買能力最差的買家來決定房價上漲的幅度。考慮到這些終端需求人群的有限購買力，未來市場房價將很難出現明顯上漲，這必然帶來住宅市場去庫存問題。

綜合各方面情況分析，熱點城市住宅市場運行風險正在積聚，土地市場資金過度集中以及由此引發的住宅被豪宅化問題，有可能會影響到城市經濟結構的轉型，值得高度警惕。