觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)“花5000萬(wàn)在超山腳下造了一條塞納河”，這是廣東房企東暉給杭州留下的第一印象。

這個(gè)號(hào)稱史上“最強(qiáng)綠粉”的東暉在11月4日新聞發(fā)布會(huì)上宣布，其闖入杭城的首個(gè)項(xiàng)目龍悅灣即將以起價(jià)3388元/平方米、均價(jià)3998元/平方米入市，推出300套高層公寓。

此消息一出，杭州全城媒體一片震驚，許久未見(jiàn)的“3”字頭重出江湖。身披“綠城”外衣的龍悅灣，硬是以“價(jià)格殺手”的面貌出現(xiàn)在余杭臨平北超山板塊。

對(duì)于這種混搭風(fēng)，東暉地產(chǎn)董事龍格在接受媒體采訪時(shí)直言，“背后也是一個(gè)市場(chǎng)行為，我們希望通過(guò)低價(jià)切入市場(chǎng)，因?yàn)楫吘过垚倿呈俏覀冊(cè)诤贾莸牡谝粋€(gè)項(xiàng)目。”

浙江中原地產(chǎn)資源管理經(jīng)理荊海燕則用“取巧”一詞來(lái)概括東暉此次入杭的落地求生。因?yàn)樵凇俺蛢r(jià)”引爆瞬間轟動(dòng)效應(yīng)后，“綠城致敬者”的口號(hào)或許將為龍悅灣帶來(lái)一個(gè)持續(xù)市場(chǎng)影響力。

3字頭入杭

據(jù)龍格介紹，東暉·龍悅灣此次推出“三個(gè)3”，起價(jià)3388元，均價(jià)3998元，還有300套高層公寓。

“這么一個(gè)低價(jià)是給杭州人的大禮，這批房源面積段集中在103-135方，預(yù)計(jì)會(huì)在這個(gè)月中旬開(kāi)盤(pán)。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，龍悅灣的前身為陳家木橋15、16號(hào)姊妹宅地，坐落于杭州余杭臨平09省道與五洲路交界處西北角，出讓面積分別為34765平方米、70900平方米，總起價(jià)約3.61億元。

2012年7月，桂林東暉建設(shè)以3.94億總價(jià)將上述兩地塊收入囊中，折合樓面價(jià)分別為1522元/平方米、1569元/平方米。

彼時(shí)報(bào)道介紹，桂林東暉建設(shè)發(fā)展有限公司于2006年4月在桂林市注冊(cè)成立，是一家從廣東來(lái)桂林投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，此前已開(kāi)發(fā)過(guò)桂林東暉星城、東暉國(guó)際公館等項(xiàng)目。

對(duì)比近每平約1500元的拿地價(jià)，“3388元/平起”的數(shù)字著實(shí)讓市場(chǎng)大呼“擊穿了杭州在售住宅最低價(jià)”，一夜間房?jī)r(jià)拉回到了10年前。

“肯定是目前杭州最低價(jià)，雖整個(gè)板塊競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，但從表面對(duì)照成本看，確實(shí)是虧的。”荊海燕在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指出。

按開(kāi)發(fā)商每賣(mài)一平米要交超10%的稅計(jì)算，3998元/平的均價(jià)實(shí)際上開(kāi)發(fā)商能拿到手的錢(qián)約為3600元，而這恰好是開(kāi)發(fā)的建安成本，這也意味著龍悅灣的地價(jià)是白送。

那么，3388元/平方米的起價(jià)在整個(gè)板塊又是個(gè)什么概念呢？答案是，比8年前綠城藍(lán)庭的首開(kāi)價(jià)格還要低。2007年6月，綠城藍(lán)庭一期房源入市，首開(kāi)價(jià)僅為4600元/平方米。

而同處超山腳下的龍湖香醍溪岸目前最后一批房源清盤(pán)在售，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，它的近月成交均價(jià)5542元/平方米，而2011年10月開(kāi)盤(pán)至今，該項(xiàng)目的高層公寓2013年價(jià)位最高時(shí)也曾賣(mài)到7000-8000元/平方米。

距離拉遠(yuǎn)一點(diǎn)，與09省道一路之隔的野風(fēng)啟城近月成交均價(jià)在5973元/平方米，九龍倉(cāng)君廷近期最后一套成交均價(jià)6628元/平方米。

這樣看來(lái)，在這個(gè)“沒(méi)有最低、只有更低”的價(jià)格戰(zhàn)王國(guó)，龍悅灣儼然摘下了“第一低”的頭銜。

對(duì)此，龍格早前在接受采訪時(shí)淡定指出，“希望通過(guò)低價(jià)切入市場(chǎng)，因?yàn)辇垚倿呈俏覀冊(cè)诤贾莸牡谝粋€(gè)項(xiàng)目。很多廣東的開(kāi)發(fā)商，像碧桂園、越秀、雅居樂(lè)，他們?cè)谑状芜M(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候都會(huì)以低價(jià)的方式進(jìn)入。”

龍格的回應(yīng)透露的是，“低價(jià)”是一種落地求生的營(yíng)銷(xiāo)手法。而荊海燕則認(rèn)為，除“撬動(dòng)市場(chǎng)，拉動(dòng)人氣”主觀考量外，超山板塊先天條件不足也是“低價(jià)”的一大誘因。

“由于距杭州主城距離遠(yuǎn)，且利好消息不是特別多，整個(gè)臨平北存貨量特別大，價(jià)格也最低。”荊海燕向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，雖有不足，但如果真能低價(jià)入手一套龍悅灣性價(jià)比還是很高的。

在推出震撼的“3”字頭起價(jià)后，市場(chǎng)關(guān)注的另一問(wèn)題是龍悅灣定位的消費(fèi)群體。對(duì)此，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院丁建剛給出的預(yù)測(cè)是，“一類是比較年輕的剛需，其實(shí)它是新杭州人進(jìn)入杭州的門(mén)檻，還有一類是老杭州人改善客戶。”

以綠城之名

其實(shí)，在以“價(jià)格殺手”身份攪起市場(chǎng)緊張氣氛前，龍悅灣的“最強(qiáng)綠粉”稱號(hào)已在杭州地產(chǎn)圈中掀起過(guò)一波熱潮。

“一個(gè)來(lái)自廣東的開(kāi)發(fā)商，不久前甚至花5000萬(wàn)元，在超山下造了一條塞納河，向宋衛(wèi)平致敬。”有報(bào)道曾如是評(píng)價(jià)東暉在杭的首次亮相。

2007年拿地后，東暉先是請(qǐng)來(lái)綠城東方院總建筑師、曾操刀杭州桂花城的何兼，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)了245套“法式小獨(dú)棟”，每幢小獨(dú)棟外立面都整體干掛葡萄牙進(jìn)口砂巖，耗資1.35億。

隨后，兩套精裝樣板房也由杭州桃花源御用設(shè)計(jì)師戴坤昆操刀，從售樓處的案場(chǎng)服務(wù)，到園區(qū)交付后的物業(yè)管理，全部聘請(qǐng)綠城物業(yè)。

更甚者，東暉還花費(fèi)5000萬(wàn)將南北地塊之間、紅線外的市政河道重新整修，將其命名為“塞納河”，復(fù)刻巴黎經(jīng)典，與兩岸的法式風(fēng)格建筑融為一體。

5000萬(wàn)的“塞納河”也成為了東暉辟謠“低價(jià)入市是因?yàn)橘Y金鏈緊張”的有力證據(jù)。“一個(gè)河道不是小區(qū)的必需品，所以一個(gè)資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商也不可能做這些事情。”

“我相信物美價(jià)廉是所有消費(fèi)者不懈的追求，我們的物美，從設(shè)計(jì)到施工，到最后的物業(yè)全都是綠城，綠城也就意味著高品質(zhì)。”在對(duì)龍悅灣入市效果期待中，龍格認(rèn)為，綠城的外衣是其能振動(dòng)市場(chǎng)的法寶。

荊海燕則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，因?yàn)辇垚倿秤腥种际莿e墅區(qū)，借助市場(chǎng)認(rèn)可的綠城高端風(fēng)格，顯然能增加其成功落地的可能性，“風(fēng)險(xiǎn)低，更保險(xiǎn)”。

值得一提的是，在地產(chǎn)圈中，形如東暉這樣的“鐵桿綠粉”顯然不是個(gè)例。比如，地上集團(tuán)就被稱為“臨安綠城”，其在錢(qián)王大街開(kāi)發(fā)的楓林曉城，基本上是綠城紫桂花園的翻版；另一代表作春天花園，則模仿春江花月。

號(hào)稱“紹興綠城”的金昌房產(chǎn)，在奧體板塊開(kāi)發(fā)的春和錢(qián)塘，也是從綠城二代高層的模子里“倒”出來(lái)的。

然而，即便公開(kāi)宣稱是綠城忠實(shí)效仿者，走著“綠城style”路線的東暉還是希望踩著前輩的肩膀玩出點(diǎn)新花樣。

以往綠城的獨(dú)棟別墅的起步面積動(dòng)輒達(dá)四五百平，而龍悅灣的小獨(dú)棟的主力戶型卻是230及250平方米。

除戶型、面積上的差異外，低總價(jià)當(dāng)然是另一大賣(mài)點(diǎn)。與綠城以萬(wàn)億計(jì)算的“土豪”價(jià)不同，

龍悅灣恰好為綠粉們提供了一個(gè)“折后350萬(wàn)元起”的“親民”選擇。

“實(shí)際情況還是要等開(kāi)盤(pán)，在產(chǎn)品沒(méi)有交付前，購(gòu)房者還是愿意為這個(gè)價(jià)格冒風(fēng)險(xiǎn)，但如果產(chǎn)品出現(xiàn)交付質(zhì)量問(wèn)題，這將產(chǎn)生致命殺傷力”。荊海燕表示。

當(dāng)然，由于與綠城畢竟不是一個(gè)等級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)者，龍悅灣此次并未選擇期房銷(xiāo)售，而是特意等到現(xiàn)房狀態(tài)才正式對(duì)外亮相。

據(jù)悉，在今年推出樣板區(qū)的時(shí)候，龍悅灣70%的工程量已經(jīng)完成了，全小區(qū)245棟獨(dú)棟全部結(jié)頂，而且一半已經(jīng)石材干掛完成。北地塊有6幢高層，其中4幢已經(jīng)結(jié)頂，兩幢符合預(yù)售條件。