以“南窮北賤”聞名的北京傳統南城城市“洼地”豐臺區最近因為“地王”而火得一塌糊涂。“落后”“城中村”等扣在豐臺區頭上多年的帽子這次或許能夠摘下來了，因為圍繞著豐臺的是“地王”與“豪宅”的重重光環。

豐臺，風抬，瘋臺！

以“南窮北賤”聞名的北京傳統南城城市“洼地”豐臺區最近因為“地王”而火得一塌糊涂。“落后”“城中村”等扣在豐臺區頭上多年的帽子這次或許能夠摘下來了，因為圍繞著豐臺的是“地王”與“豪宅”的重重光環。

幾年前，坊間流傳著一種說法：“豐臺之所以不急于發展，是因為等朝陽和海淀土地開發完了，自然就得開發豐臺了。”如今看來，似乎一語成讖。當前海淀區與朝陽區的可供開發住宅用地確已接近尾聲，而擁有大量土地資源的豐臺區，開始全面發力了。

狂收573億元的“土豪”

實際上，豐臺區的地緣優勢是很多區縣所不具備的，行政區劃從二環跨到六環，但經濟發展與城市建設卻大相徑庭。然而伴隨著今年豐臺區多塊高價地的出讓，豐臺或將改頭換面。

其實，豐臺區不只是出了地王，整個2015年豐臺土地出讓收益更令人艷羨，實現了由“屌絲”到“土豪”的逆襲。

據北京市國土資源局網站數據統計，今年豐臺區已成交商業用地出讓金加總之后達573億元，而北京市2015年至今土地出讓金也才大約1200億元。同時，今年北京出讓的最貴的超過80億元的3宗地均出自豐臺。

亞豪機構數據顯示，截至目前，今年北京一共出讓32宗住宅用地，其中7宗位于五環以內，這7宗地塊都屬于豐臺，這意味著未來五環內僅有豐臺尚有潛在住宅供應，由此可以體現出豐臺住宅用地的含金量。

據中原地產研究部的數據，全北京5萬元以上樓面價的一共有13宗地塊，其中有7宗出現在豐臺。而豐臺目前在售項目成交情況也較為樂觀。前10個月銷售額突破10億元的項目在豐臺有4個，包括京投銀泰萬科西華府、紫辰院、西宸原著、億城燕西華府，而目前在售的6個典型項目存量也已經不多。

中原地產研究部首席分析師張大偉分析，在最近地王影響下，在售項目去化速度明顯加速，也就是說2016年這一批10萬+地王入市的時候，豐臺將迎接頂豪集中釋放期。

去年，龍湖在豐臺西局斥資35.7億元拿地，純商品房樓面價接近6萬元/平方米。今年10月20日，豐臺樊家村拍出一宗樓面價高達7.5萬元/平方米的地塊，成為名副其實的北京單價地王。10月30日，天恒中糧聯合體以85.95億元拿下豐臺南苑A地塊，樓面價5萬元/平方米；11月2日，豐臺槐房B地塊又拍出了83.4億元的高價，樓面價達到5.6萬元/平方米。這兩塊地則被稱為北京總價第二高和總價第三高。

亞豪機構市場總監郭毅分析，此前豐臺拍出的6宗地塊的純商品房住宅的樓面價格水平最低也超過4萬元/平方米。在北京整體土地資源稀缺且以郊區供地為主的格局下，豐臺是北京五環內唯一整片開發、集中供地的區域，因此顯得尤為珍貴。并與北京東部的亞奧、望京、孫河、東壩、亦莊的高端樓盤形成帶狀分布，購房者選擇面大同，京西原本只有零星高端項目在售，這使得豐臺西南三環這個京西唯一高端盤扎堆的片區贏得了開發商和購房者的共同關注。

中國社科院城市發展與環境研究所前所長牛鳳瑞認為，一線城市拿地成本越來越高，房價取決于地價，地價背后是復雜的社會再分配，地方政府要通過土地出讓來實現國民收入的二次分配，所以很難說它對或錯。根據市場競爭原則誰有實力拿地誰拿，但這里面面臨著金融風險。對于國企來說，賺與賠似乎影響并不大，私企沒有實足把握不敢拿地，所以這種情況是房地產市場這個發展階段必然產生的一種現象。

隔岸觀火后發制人

如今，豐臺區被業內視為城六區中唯一可以發力的區域。而在此之前，豐臺區的城市建設多年來一直備受詬病。

從目前豐臺區的二手房房價即可窺見一二，即使是在地王出現以后，據中國房地產報記者了解，目前豐臺南三環至四環的萬年花城二手房價格也僅在3萬元~4萬元/平方米。與東、西、北向的相同環線位置的樓盤價格差距在1萬元/平方米左右。

“歷史原因使得豐臺區過去的發展速度顯得慢了一些，過去人們對豐臺區一直是發展欠佳、落后的一個印象。”中國房地產經理人聯盟常務理事第四任輪值主席陳順對中國房地產報記者表示，事實上像方莊板塊以前是北京的富人區，離二環很近，但現在很多人不知道方莊屬于豐臺，一提杜家坎就能聯系起豐臺實際上都是受過去這種印象的影響。

實際上，在中國房地產報記者幾年前采訪萬年花城片區的中介機構經紀人了解到的情況是，豐臺區房價一直上漲乏力的原因在于區域城市建設與相關基礎配套設施的滯后。很多到過豐臺的人都有體會，“城中村”的臟亂差印象揮之不去。幾年過去了，豐臺區也發生了很大的變化。在原有幾大商圈，包括方莊、馬家堡、西局、大紅門等區域發展的基礎上，一些新興板塊也形成了一定的商業氛圍，如總部基地、中關村科技園豐臺園、麗澤商務區。

盡管如此，相比其他城區來說，仍然顯得緩慢。過去幾年，豐臺土地出讓相對較少，特別是住宅用地，而且土地出讓并不集中。而且按照規定，大城市單塊土地出讓不能太大。所以在豐臺區很少有大規模的居住區，導致很難形成聚集效應。在近幾年海淀、朝陽以及各大郊區新城供地如火如荼之時，豐臺區并沒有參與其中，使得其仿佛被業界所淡忘。

從當前豐臺的房地產發展形勢來看，在過去的很多年中，豐臺區的確有隔岸觀火、后發制人的意思。去年朝陽區東三環農展館“地王”短短一年時間就被豐臺區搶了“寶座”，現在看來，朝陽區、海淀區供地已是杯水車薪，而豐臺區的供地才剛剛開始發力。

此外，去年以來，豐臺區除住宅供應外，商業用地供應也在加速，包括所出讓高價地塊都有商業用地的捆綁，勢必為區域整體商業配套提升加碼。

但值得注意的是，豐臺區的市政基礎設施建設方面與海淀、朝陽、東城、西城等核心城區仍然存在相當大的差距，包括市政道路、醫療、教育等都差距不小。隨著大型品牌開發企業進駐，在改善商業配套的同時，這些市政配套的頑疾能否解決，則是開發商與當地政府急需解決的問題。

郭毅認為，大量名企進駐區域，將會拉動商業、教育、交通、綠化等方面全方位改善和提升，在整體區域的商品住宅產品品質實現全面升級之后，區域的升值潛力也將得以體現。

陳順認為，實際上最近兩年豐臺的發展加快，有影響力有實力的開發商包括萬科、中糧、首開、龍湖紛紛進駐。這些地王項目的入市都會使人們對于豐臺落后的印象逐漸改變。