以上這些現象不可忽視的一個宏觀大前提是，央行從去年以來先后六次降息、五次降準，住房信貸政策包括首付款比例、房貸利率等降到了比2008年金融危機時期還低的水平，財稅政策對房地產持續減負，公積金貸款提取達到了歷史上最寬松地步。這些超級寬松政策對住房需求和供給都帶來直接影響。

9日，全聯房地產商會發布第三季度REICO報告顯示，三季度二手房成交量在7月達到峰值后持續環比下調，三季度房地產開發投資增速出現1998年以來首次負增長。

幾個特點必須引起關注：房地產開發投資下降持續時間太長，1至9月，房地產開發完成投資增速連續18個月下降。

大幅度低于同期固定資產投資，比同期固定資產投資增速低7.7個百分點。

趨勢性下降勢頭或將愈演愈烈，17年來增速首先負增長。三季度房地產開發投資同比增長-0.57%，增速比去年同期降低10.6個百分點，是1998年以來首次負增長。

地區之間分化嚴重。與上年同期相比，一線城市房地產開發投資增速上升1.3個百分點，二線和三四線城市投資增速則分別下降11.9個和10.5個百分點。

全面下降趨勢開始呈現出來。前三季度，一線、二線和三四線城市房地產開發投資分別同比增長14.8%、1.3%和1.2%，增速全部有所下降。

另一個值得關注的現象是，三季度二手房成交量在7月達到峰值后持續環比下調。

以上這些現象不可忽視的一個宏觀大前提是，央行從去年以來先后六次降息、五次降準，住房信貸政策包括首付款比例、房貸利率等降到了比2008年金融危機時期還低的水平，財稅政策對房地產持續減負，公積金貸款提取達到了歷史上最寬松地步。這些超級寬松政策對住房需求和供給都帶來直接影響。

從需求方看，投放成本特別是貸款成本是歷史上最低最輕的，應該能夠刺激需求回升；從供給上看，包括房地產開發貸款、二手房交易費用成本等已經大大降低，本應該能夠刺激開發商開發的積極性，促進二手房交易量上升。

然而，房產開發竟然在三季度出現了17年來的首次負增長，二手房交易量環比持續下降。這是一個令人不可思議的現象。問題出在哪里呢？難道出現了經濟學上一個不常見的經濟現象——政府失靈嗎？還是另有原因呢？

筆者始終認為，一系列刺激房地產的政策，都是針對供給與需求下手的，而且主要是針對需求即買方。制約住房需求的原因是購房成本，其中主要部分是房價高低，其次包括貸款、稅收、交易等成本多少。一系列刺激政策主要是針對后者，即住房需求除了房價以外的附加成本進行減負。

但是，如果房價遠遠高出需求者的收入，遠遠超過需求者承受能力，那么，即使將除了高房價以外的附加成本都除去，比如：無息貸款、免除一切稅負等，也可能無濟于事或者效果甚微。因為，購房者的主要負擔在房價本身的成本，房價畸高仍舊會嚇退購房者。

因此可以說，高房價是導致政府一系列刺激房地產政策效果甚微的主要原因。

結論出來了，如果城市房價沒有一個像樣的降幅，需求就很難啟動，特別是二三線城市前幾年跟隨一線城市房價盲目上漲，已經透支和消耗了購房者未來很多年的元氣。在這種情況下，無論如何刺激房地產都很難見到實質性效果。出路何在呢？

保剛需、抑制投資投機性需求是有效措施。目前面臨一個兩難選擇：繼續放水刺激房地產的話，可能會將需求刺激起來，而需求刺激起來后房價將會繼續升高，而高房價反過來又抑制了需求；如果不刺激甚至加碼調控的話，目的是降房價、抑制過熱，但卻會抑制需求甚至傷及剛需。因此，必須實行有區別有差異的房地產政策。

目前刺激剛需的政策已經足夠，關鍵在于將高房價這個抑制需求的最重要因素“搞定”。這就要求必須深化差異化房地產政策，包括兩層含義：一是繼續抑制投機性需求，加大投機性購房的成本，鏟除炒作房地產、推高房價的土壤。

二是三四線城市適度鼓勵改善型住房以及投資型購房需求；而一線城市要繼續加碼房地產調控力度，堅決抑制投機性投資性需求。同時，繼續實行嚴格的限購政策。