【樓市庫存高企背后：中央喊話去庫存】目前，庫存積壓仍舊是困擾著樓市的一大問題。為此，習近平主席在11月10日主持召開中央財經領導小組第十一次會議時，著重提出了化解房地產庫存的問題。而業界對于未來的去庫存新政也尤為期待。

目前，庫存積壓仍舊是困擾著樓市的一大問題。為此，習近平主席在11月10日主持召開中央財經領導小組第十一次會議時，著重提出了化解房地產庫存的問題。而業界對于未來的去庫存新政也尤為期待。

樓市庫存高企

據第一財經日報報道，樓市“3·30新政”之后至今已有半年多，效果如何引人關注。這其中，剛剛結束的“金九銀十”的成績是一個重要的風向標。

國家統計局11日發布的數據顯示，1~10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1~9月份回落0.3個百分點。而此前1~9月的增速比前8月提升了0.3個百分點。

增速回落的一個原因是基數影響。國家統計局投資司高級統計師李皎分析，去年10月份當月銷售面積下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7個百分點，使得今年1~10月份基數比1~9月份明顯上升。

其次是三四線城市的低迷。1~10月份，非重點城市商品房銷售面積增速比1~9月份回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行；而40個重點城市商品房銷售面積增速與1~9月份持平，是市場穩定器。

對此，上海證券報也報道表示，三四線城市的庫存問題，讓今年的房地產市場呈現出分化越來越明顯的“冰火兩重天”。今年以來，即便有限購取消、降準、降息等利好政策，三四線城市依然面臨巨大的樓市庫存壓力。

國家統計局公布的9月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，城市分化格局難以改善，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同環比均出現穩步上漲，二線城市環比漲跌互現，維持小幅波動，三線城市同比仍是下降格局。

易居研究院智庫中心近日發布《中國50城住宅庫存報告》顯示，去化周期較長的10個城市分別為北海、煙臺、呼和浩特、荊門、三亞、茂名、淮南、沈陽、濟寧、海口。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，雖然今年以來樓市利好政策不斷，但“50城”去庫存壓力并沒有得到實質性釋放，部分城市甚至還出現了壓力增加的尷尬。

而與三四線城市樓市寒冬相對的，卻是一線及部分熱點二線樓市成交火爆、房價地價上漲的火熱行情。中原監測的40個城市數據顯示，10月一線及二線城市商品住宅成交面積增幅較大，同比分別上升了23%和22%；從價格來看，一線城市無論是新建商品住宅還是二手住宅價格同比漲幅均領漲全國。

土地市場亦是如此。從各線城市來看，一線城市10 月土地供應面積明顯增加，環比上升75%，同比上升35%，土地市場成交火熱，增加了政府的推地信心；二線及三四線城市則土地供應下滑，分別環比下降38%和58%。土地市場表現與新房市場成交走勢息息相關，新房市場的分化現象在土地市場重演。

對此，第一財經日報也援引中原地產首席市場分析師張大偉分析表示，盡管今年樓市明顯回暖，但真正有前景的也就十幾二十個城市，其他城市多進入到不溫不火的狀態，因此這些城市在全國的城市總量中，畢竟只占了很小的一部分。

一方面是三四線城市的持續低迷，另一方面則是9月以后房企密集推盤，進而在10月份形成了較大的庫存規模。統計數據顯示，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業營業用房待售面積增加709萬平方米。

高企的庫存也得到中央的高度關注。10日，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。習近平特地提出要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。這一表態引發業內較大關注。

房地產投資走弱

同時，據每日經濟新聞報道，房地產投資增速已經從今年初的雙位數區間逐漸降至10月的2%。

與投資相關的一系列指標也并不樂觀：1~10月份，房地產開發企業土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%，降幅與1~9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。

瑞銀證券首席經濟學家汪濤分析說，在建面積和房地產投資下行比想象的要多，最主要是因為去庫存。即使明年新開工數據出現明顯好轉，整個在建面積還是承受向下的壓力，顯示房地產投資繼續弱化。

房地產投資走弱對經濟產生了一定的拖累作用。汪濤指出，如果在建面積和房地產開發投資都下行，房地產建設過程中對鋼筋、水泥、建材、機械、交通運輸、煤炭等各方面的需求也會疲軟。“而且這些行業中還有一些產能過剩已經很嚴重，如果明年淘汰過剩產能，對工業生產、對投資也有打擊。”

而積極的一面，1~10月份，全國房地產開發企業到位資金10.16萬億元，同比增長1.3%，增速比1~9月份提高0.4個百分點。國家統計局解釋說，在各類到位資金中，定金及預收款增速提高0.7個百分點；個人按揭貸款增速提高1.8個百分點，可見銷售增長對企業資金回籠影響明顯。企業到位資金狀況的好轉，對房地產開發投資會產生一定的支撐作用。

去庫存新政引關注

基于這樣的現狀，業界對于后續的去庫存新政也尤為關注。

據上海證券報報道，上海易居房地產研究院院長楊紅旭認為，在經濟穩增長基調下，房地產業必須穩定發展，繼續去庫存，提高房企擴大再生產的積極性，促使房地產開發投資回暖。他預計，十三五期間房地產政策將總體保持偏暖狀態，對樓市有保有壓的調控還會持續。

而對于“有保有壓”的樓市調控方向，不少業內人士認為，接下來樓市政策或出現分化。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，降低購房貸款首付比例是可行的方法之一，且有一定的操作空間。現在首套住宅首付比例可以下降到25%，今后不排除降低到兩成的可能；此外，還可以對改善型需求再度加強支持力度，比如對二套房首付比例上進一步調低。

但是，降低首付比例等信貸政策的放松或許仍是“有條件”的調整。今年9月30日央行再次放寬住房信貸政策，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%，但四大一線城市目前仍維持限購，因此首付比例下調并不惠及一線城市，如此從嚴政策預計還會延續下去。

除信貸政策外，不少業內人士預計，政府或將引導購房意愿，出臺購房補貼或稅費優惠政策，降低置業負擔。而這些購房優惠政策的制定或將因地制宜，由地方政府主導，政策分化性更加明顯。那些庫存量較大、成交乏力的三四線城市，地方政府或將出臺進一步促進成交、加速去庫存的樓市政策。

業內人士認為，從此次中央財經領導小組工作會議的表述來看，去庫存已經成為當前樓市調控的重中之重，與之相配套的政策或正在加緊籌備，部分庫存壓力過大的城市有可能搶先發力。除了以上提到的信貸和購房稅費優惠等政策外，2016年各地住房公積金貸款的上限額度也有可能會大幅度提高；從政府層面來看，購買商品房作為保障房以及棚戶區改造貨幣化安置等，都是制造購房需求、創造流動性，從而消化市場庫存的可用手段。

對此，21世紀經濟報道也報道表示，“中央財經領導小組會議明確了房地產去庫存的方向，后續新一輪的去庫存的寬松政策也將次第出臺。”易居研究院總監嚴躍進預期。

11月11日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議提出通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費，這無疑也是未來去庫存的樓市政策的一大方向。

嚴躍進亦提醒，戶籍制度改革和購房相結合的政策還存在錯位問題，當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的廣大的三四線乃至縣級市，根本不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費的效果有限，相比之下，大中城市戶籍吸引度較大，戶籍制度對推動市場成交效果明顯。

在嚴躍進看來，戶籍制度改革帶動住房消費的一個重要方向即是推動農民工購房，新型城鎮化的一大目標即是努力實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶。

國家住房銀行或將提上時間表

另外，據中國經濟網報道，習近平總書記11月10日在中央財經領導小組第十一次會議上強調，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。習近平關于樓市的最新表態引發專家熱議。專家認為，各地方政府、住建部等部門很可能會出臺相關政策，促進房地產去庫存。未來房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，國家住房銀行或提上時間表。

多位專家認為，房地產業穩定發展對經濟增長有重要作用，目前庫存壓力不得不引起重視。近幾年房地產庫存持續增長，主要是指三四五線城市庫存量非常高，一線城市庫存已經不高，開發商在建設過程中非常謹慎。

民生證券研究所執行院長管清友表示，房地產定位常態化，短期核心去庫存，長期核心是要持續。而去庫存要兩手抓：一方面激發合理需求，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，國家住房銀行或提上時間表。另一方面讓市場決定供給。此外，保障房的思路或加快從增量建設轉向存量購買，加快去庫存過程。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉也表示，在中央財經領導小組第十一次會議表態之后，各地方政府、住建部等部門會出臺相關政策，促進房地產去庫存。政策刺激后，全國樓市繼續回升的概率很大，下個月商品房銷售面積可能穩定在7.2%-7.5%的增幅水平上，但明年不好說。

此外，全聯房地產商會執行會長任志強于日前在全聯房地產商會三季度REICO報告會上表示，當前房地產市場的最大壓力是庫存較大。REICO報告預計，四季度受經濟運行壓力較大、居民購房意愿下降、前期政策效應遞減等因素影響，房地產市場表現弱于三季度的可能性很大。

易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為，“十三五”末必須實現全面建成小康社會的偉大目標，以及與相匹配的GDP與居民收入翻番的量化指標，經濟穩增長壓力很大，這就需要房地產業必須穩定發展，繼續去庫存，促使房地產開發投資回暖。楊紅旭預計，“十三五”期間房地產政策將總體保持偏暖狀態，樓市鐵定不會硬著陸。

李宇嘉認為，隨著“十三五”時期城鎮化的推進，地方政府對于第二產業和房地產的依賴將下降，房地產也將回歸其本質——居住和產業發展的物質基礎。城鎮化內需與地方政府公共服務、稅收將形成良性循環。另外，城鎮化推進中的新增人口是樓市的有效需求，人口、產業、住房也將形成相互推動的良性循環。