?承接10月火熱，上周樓市繼續維持高流量。據上海中原地產研究咨詢部數據顯示：上周(11月2日-8日)新建商品住宅成交面積31.8萬平方米，雖然環比減少33.7%，但絕對量還維持在比較高的水平，并且交易量高于去年同期86%。

承接10月火熱，上周樓市繼續維持高流量。據上海中原地產研究咨詢部數據顯示：上周(11月2日-8日)新建商品住宅成交面積31.8萬平方米，雖然環比減少33.7%，但絕對量還維持在比較高的水平，并且交易量高于去年同期86%。

成交量持續攀升

改善型住宅迎來“小陽春”

區域方面，近期改善型代表浦東地區又開始活躍起來。上周成交6.6萬平方米，環比增加13.8%，排名全市第一。嘉定、松江等外圍區域排名繼續保持前列，但從絕對量能來看，和前期高峰比有1-3成左右的下滑。近期，改善型產品成交勢頭良好，上周排名前十的項目中有6個項目為此類產品，并且成交單價段主要集中在4萬-6萬元/平方米。上周成交量最大的項目為花木板塊的“陸家嘴梧桐公寓”，共銷售171套，均價5.8萬元/平方米。

上周單價5萬元/平方米以上的中高端房源成交486套，環比增長11.2%。在結構性變化下，成交均價為34858元/平方米，環比上漲4.7%。

樓市步入去存量房時代房企推盤積極

雖然到了11月，但房企推盤積極性仍然很高。上周入市面積為43.6萬平方米，環比僅減少1.5%。當前買家入市意愿仍較高，在二手房掛牌數量不足以及價格高企的市場背景下，房企利用這一契機錯位競爭。基于如此高的推盤量，未來一到兩周還會保持較快的交易節奏。從結構來看，剛需項目有回升態勢，當期供應占比達到75%。其中，本月新入市量最大的項目為臨港板塊的限價房項目“宜浩綠園”，供應面積為26.2萬平方米。

“雙降”政策效應弱化二手房穩中有降

根據中原地產數據推算，上周全市二手住宅成交約6151套，環比減少27.1%。隨著“雙降”政策效應弱化，二手房供求穩中有降，成交量明顯回落。由于政策利好提前釋放。目前，原閘北地區二手房交投穩定，大部分業主樂觀看漲，惜售情緒濃重，房源供應量萎縮。而當前房價普遍偏高，與買家分歧較大，不利于成交。整體來看，二手房市場降溫趨勢顯現。

上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，和以往相比，臨近年底并非是推盤旺季，但今年底的供應量非常充足。一方面是房企在為年底銷售排名而努力；另一方面則是對明年樓市預期有所調低。借助政策利好以及市場熱度，抓緊搶收。短期來看，市場中又不乏靜安閘北合并、全面放開二胎等熱點。因此交易節奏還會有所延續，今年樓市暖冬格局基本確立。

房東跳價、客源減少，二手房高端市場面臨重壓

10月二手房高端市場有所降溫，據上海中原地產研究咨詢部數據顯示，10月單價6萬元/平方米以上房源成交510套，環比減少8.9%。高端項目代表古北板塊10月成交21套，環比減少19.2%。此外，別墅項目聚集區徐涇板塊，10月別墅產品成交21套，環比減少16%。結合11月上旬市場情況來看，交易趨冷的態勢還將延續。

造成二手房高端市場成交降溫的原因主要有以下幾方面。首先，今年市場比較好，而且高端市場表現又比較突出，房東覺得價格還有成長空間，有惜售心態。一些代表性小區，比如世貿濱江11月上旬只有2套新增房源掛牌，有效供應不足阻礙成交步伐；其次，需求已過高峰期。經過大半年的交易，購買力消耗不少，需求開始降低。從近期看房客源來看，11月比上月同期縮水2成以上； 最后，房東隨意跳價使成交受阻。比如古北板塊10月以來跳價房東越來越多，至少占4成，而且跳價幅度愈來愈大。比如上周一套古北瑞仕花園的2房型，最初掛牌830萬元，有客戶看中這套房源后，房東認為自己價格掛低了，結果直接漲價到900萬元。這個價格如果購房者要求不高的話完全可以買板塊內的3房。

上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示：二手房定價的參照物是板塊內新房，一般比新房價略低些。雖然有價差，但這種優勢可能不會令消費者買賬。以陸家嘴為例，雖然新盤價格10萬元/平方米以上，但新盤戶型設計，裝修用材都是當下主流。反觀二手房，一些代表性項目比如仁恒濱江都在10年以上，裝修也開始陳舊，戶型設計和當下主流有落差。其次，當前新開盤高端住宅項目節奏也比較快，房企在去庫存的背景下，定價策略也比較貼合市場，所以吸引部分買家轉投新房市場。

隨著來客量減少，二手房高端市場成交將進一步承壓，加上年底來臨，交易降溫趨勢會越來越明顯，隨著量能收縮價格也很難維持在當前水平。因此，對于賣家而言，尤其是還有置換需求的房東，對價格不宜過多堅持，否則容易錯失機會。