瑞典的房地產市場從未如此瘋狂過，房價不斷上漲。業內人士擔憂，廉價的信貸和螺旋上升的價格可能正吹起一個巨大的泡沫，一旦破裂，將對瑞典經濟帶來不利影響。

瑞典的房地產市場從未如此瘋狂過，房價不斷上漲。業內人士擔憂，廉價的信貸和螺旋上升的價格可能正吹起一個巨大的泡沫，一旦破裂，將對瑞典經濟帶來不利影響。

近日，據報道，瑞典房地產市場正處于一個極為瘋狂的階段，購房者們也從來沒有這么“任性”過——房價瘋狂上升，購房者們卻愿意背負巨額債務，熱情購房。

一直做北歐房地產生意的Virginia Tate和記者聊到瑞典地產時，擔憂之情溢于言表。“近期，也有很多客戶向我咨詢關于瑞典樓市的投資價格，但無論是幾年前還是現在，我給的答案都是‘要謹慎’。”

然而，瑞典的房產投資者顯然沒有做到Virginia所說的謹慎，如今，瑞典的房屋價格仍在飛速上漲。目前，斯德哥爾摩的房地產價格大約在6530美元/平方米，要知道倫敦也僅有6750美元/平方米。

與持續上升的房價相對應的則是當地廉價的信貸。“長此以往，我們可以推斷，瑞典的房地產市場將被吹起一個巨大的泡沫。緩慢的經濟發展，高速增長的房價，如此不和諧的共存是無法長久的，一旦當地的房地產泡沫破碎，對于瑞典來說將是嚴重的打擊。”Virginia說。

供不應求

“萬萬沒有想到，一年不到的時間，讓瑞典的房價虛高到這樣的地步。”瑞典當地的房地產經紀人Emilie對記者表示，以往46平方米的公寓價格在90萬瑞典克朗左右。而且，這46平方米只是計價面積，實際的使用面積大概在50多平方米。“但是，現在你沒有300多萬克朗(約人民幣219萬元)，你就別想找到面積超過40平方米的房子”。

瑞典統計局最新公布的數據顯示，受經濟持續向好影響，2012年，瑞典公寓住宅價格上漲了8%，家庭別墅價格上漲了2%。2013年，瑞典房價總體上漲4%。

據《瑞典日報》報道，目前，瑞典的房地產市場為賣方市場。根據瑞典統計局數據，2015年第一季度，瑞典全國別墅平均價格為260萬克朗，與去年同期相比增長2%。北博滕省漲幅最高，達16%，其次分別是東約特蘭省、達拉納和西博滕。

具體來看，今年第一季度，斯德哥爾摩地區平均房價為480萬克朗，比上年同期上漲11%，哥德堡和馬爾默平均房價分別為370萬克朗和320萬克朗，均同比上漲約7%。

據報道，37歲的瑞典人凱瑟琳·溫澤爾正在斯德哥爾摩時髦的國王島地區尋找一套一臥、44平方米、建造于20世紀30年代的房屋。這種房型的特色在于爐火、陽臺和水景，售價約在380萬克朗(44.6萬美元)左右。

溫澤爾估計，她至少還需要多花50萬克朗才能買到這套房子。“上周我參加了一場拍賣，可即使我的出價比起拍價高出90萬克朗，受訪者還是撤回了這套房屋。”經營著自有市場營銷公司的溫澤爾表示，“他們認為，這個出價還不夠高。”

在分析人士看來，瑞典房價漲得如此迅猛的原因在于過去的幾十年中，瑞典新房屋的建造速度遠遠落后于人口增長速度，并帶來了勞動力流動性銳減、住房價格攀升、按揭貸款利率居高不下等令政府頭疼的問題。

“瑞典復雜的建筑法規也是導致其住房短缺的原因之一。在瑞典，開發商往往需要10年甚至更長的時間才能獲得規劃許可。冗長的建筑審批程序和對零售市場的限制，都大大降低了瑞典房屋供應的效率。”業內人士指出。

根據瑞典房產協會的預測，到2030年為止，斯德哥爾摩的人口將增長大約60萬，而目前該城市的住房市場就已經存在11萬套房屋的缺口。如果瑞典一直陷在房產供不應求的泥潭中，則每年將損失19.4億美元的潛在增長。

據斯德哥爾摩相關機構估計，瑞典未來10年至少需要每年建設1.6萬棟房屋，才能滿足人口的增長。預計2030年之前，將會有50萬人搬入該地，更不用說數量創歷史紀錄的尋求庇護者。

央行兩難

瑞典央行維持低水平的利率無疑為高企的房地產和租賃價格再添上一把火。

據悉，瑞典擁有任何發達國家都難以望其項背的發展速度。通脹率接近0%，官方利率為負。購房者們不僅可以享受前幾年只付利息的貸款，還有著一系列的稅收優惠。當下，瑞典的消費者債務約為可支配收入的175%，在歐洲國家中位居前列。

但債務當頭并沒有澆滅瑞典購房者的熱情，他們常常在實地考察之前就會直接搶購房產，有時甚至僅僅是基于地產的照片。“沉溺”于瑞典最火爆的在線房地產網站Hemnet已經變成了一種社會現象。一些瑞典人每天要刷好多次廣告，期待找到自己心儀的地產。

在分析人士看來，瑞典央行正處于兩難困境：繼續將利率水平維持在低點會鼓勵家庭購房者；但調高利率就會嚴重打壓瘋狂的樓市。

令人擔憂的是，瑞典有可能最終會陷入2008年金融危機那樣的處境。背負著巨大抵押貸款的房屋持有人可能會看到房屋價格直線下降。于是，他們或許會縮減支出、嘗試更多儲蓄，并最終影響到經濟本身。

曾經，瑞典政府顧問機構、財政政策委員會主席約翰·哈斯勒并不擔心房地產市場，但現在他的態度有所轉變。“不斷加速而且難以解釋的房地產價格上漲，加上市場的投機行為都是很糟糕的信號。”他表示，“這讓我感到擔憂，而幾年之前我并不這么想。”

瑞典房價的上漲態勢與其經濟狀態顯然“背道而馳”。“如今，瑞典失業率仍然居高不下，經濟依然處于收縮狀態，但房價卻一漲再漲。”一位海外房地產分析師告訴《國際金融報》記者，這種房價變化與經濟發展狀態極不協調。

在過去的幾個月中，伴隨著房地產價格進一步上漲，瑞典政府方面對泡沫的擔憂也開始積聚。2015年9月，抵押貸款的增長速度甚至超過此前4年。即使如此，瑞典央行仍將利率水平壓低在歷史性的-0.35%。“我們沒正確處理瑞典的房地產市場，長期而言這將會威脅到經濟的發展。”瑞典央行行長斯坦芬·英韋斯坦言。

泡沫風險

從美國發生次貸危機之后，全球房地產市場受到強烈震蕩，而瑞典作為受害較小的國家，同時保有AAA的頂級評級，使各國投資者紛紛將投資的目標瞄準了瑞典的房地產市場，大量海外投資者的涌入很有可能使以斯德哥爾摩為首的瑞典房地產市場遭遇和倫敦同樣的命運。

瑞典財政大臣安德斯·伯格曾對媒體表示，政府不會容忍房價進一步上漲，并已采取措施為信貸市場降溫。

早在上世紀90年代，瑞典就曾因居高不下的房價和不斷增長的信貸最終引發了地產崩盤，導致經濟進入長期衰退。如今，新一輪房貸高峰又引起了國際貨幣基金組織和瑞典政府的擔憂。

“無論是提高信貸門檻還是提高初次購房者限制都不能解決根本性問題，只有提高房屋供應量才能遏制住房價上漲的源頭。”上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍曾在接受《國際金融報》記者采訪時指出。

不過，并不是所有人都贊同地產泡沫的判斷。懷疑者們認為，導致市場扭曲的真正原因仍然是過去10多年的建設不足，并非過度寬松的信貸政策。

房產商Tim認為，要判斷一個地區的房價是否存在泡沫，關鍵是看其房屋價格是否與價值相符，而不僅僅看到房價的上升幅度。

Virginia則告訴記者，“很多時候，一些客戶總是選擇性地忽略外界對泡沫的討論。去年的房價上升并不讓我感到擔憂，因為之前北歐房產的價格的確是處于低位，但是如今，隨著瑞典一些城市的房價直逼倫敦，我們也發現其中的問題。”

“不只是瑞典，去年至今，整個北歐樓市似乎都陷入了房地產泡沫化的危機之中。加上政府目前的貸款優惠，更是讓一些本地人為了買房，背上了沉重的債務。而之前已經有調查顯示，因北歐和波羅的海國家家庭債務水平普遍偏高，這或會導致房地產泡沫加劇，并且引發家庭償債風險。”Virginia稱。