北京城建：開(kāi)發(fā)與投資，雙輪驅(qū)動(dòng)

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：平安證券有限責(zé)任公司研究員：王琳，楊侃日期：2015-11-13

首都區(qū)位+產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式獨(dú)特：截止目前，公司共擁有二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目26個(gè)，其中17個(gè)位于北京市(其中9個(gè)為保障房及限價(jià)房項(xiàng)目)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目5個(gè)，全部位于北京市。公司所有土地儲(chǔ)備總可售貨值約705億元，北京占73%，銷售充分受益北京市場(chǎng)復(fù)蘇。同時(shí)公司利用集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)以及多年的保障房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取土地，未來(lái)將加大棚戶區(qū)改造及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)力度，在通州建設(shè)及棚戶區(qū)改造中都將最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

股權(quán)投資業(yè)務(wù)為公司可持續(xù)發(fā)展助力：北京城建自1999年投資國(guó)信證券、北科建集團(tuán)，開(kāi)始對(duì)外股權(quán)投資業(yè)務(wù)以來(lái)，目前已形成了房地產(chǎn)上市公司中獨(dú)具公司特色的股權(quán)投資板塊。2001年入股中科招商，2010年參股錦州銀行。截止2014年末，公司共對(duì)外投資企業(yè)9家，總投資額12.45億元，根據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)估值，我們認(rèn)為公司目前股權(quán)投資企業(yè)合理估值約100億元，未來(lái)公司將進(jìn)一步加大股權(quán)投資業(yè)務(wù)，公司表示積極尋找新的股權(quán)投資項(xiàng)目，布局新興產(chǎn)業(yè)。

股東資源雄厚，國(guó)企改革大風(fēng)中有望率先受益：公司大股東北京城建集團(tuán)是以工程承包、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城軌建設(shè)、園林綠化、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、投資融資為六大支柱產(chǎn)業(yè)的大型綜合性建筑企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)現(xiàn)有總資產(chǎn)968億元，是北京市國(guó)資委100%控股的國(guó)有企業(yè)。在全面深化國(guó)有企業(yè)改革的大環(huán)境下，若國(guó)企改革推行，上市公司有望在資源整合、員工激勵(lì)等方向受益。

盈利預(yù)測(cè)及投資建議：公司在北京以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式獲取土地項(xiàng)目，具有資源獲取的獨(dú)特模式，目前項(xiàng)目73%位于北京市，充分受益北京市場(chǎng)回暖。同時(shí)公司在對(duì)外股權(quán)投資逐步發(fā)力，主要股權(quán)投資的合理估值約為100億元。公司作為城建集團(tuán)旗下主要的地產(chǎn)上市公司，未來(lái)也有望受益國(guó)企改革進(jìn)程。我們測(cè)算公司當(dāng)前股價(jià)較NAV 折價(jià)26%，預(yù)計(jì)公司2015年-2017年EPS 分別為1.02/1.25/1.49元，考慮到公司在北京區(qū)域內(nèi)資源獲取能力，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)模式推進(jìn)低于預(yù)期。