近期，交通銀行在上海發布《交銀中國財富景氣指數報告》(以下簡稱財富景氣指數)。從區域上來看，所有地區財富景氣指數均呈現不同程度下跌。其中，京滬深地區的跌幅相對較高，中西部和北部地區的跌幅則相對較低。

房地產企業應在經濟低迷中，抓住機遇謀求發展。

近期，交通銀行在上海發布《交銀中國財富景氣指數報告》(以下簡稱財富景氣指數)。從區域上來看，所有地區財富景氣指數均呈現不同程度下跌。其中，京滬深地區的跌幅相對較高，中西部和北部地區的跌幅則相對較低。

“六次降息、五次降準，如果流動性持續充裕，利率水平持續下降，購房成本自然也會相應下降。這樣，國內房地產市場的需求也就被釋放出來了。”近日，交通銀行首席經濟學家連平在接受《中國房地產金融》雜志采訪時表示。

財富景氣指數創五年新底

從交行發布的報告來看，9月財富景氣指數為111，延續上期的下滑態勢，指數達2010年設立以來的歷史最低點。經濟景氣指數、收入增長指數、投資意愿指數這三個一級指標均有明顯下跌。其中，經濟景氣指數為106，下跌12個百分點；收入增長指數為120，下跌12個百分點；投資意愿指數103，下跌6個百分點。就業形勢指數、投資收益指數、流動資產投資意愿指數等六個二級指標，除不動產投資意愿指數小幅上升1個百分點外，其他指數跌幅均在10個百分點上下。

當前，中國經濟已經進入新常態，改革也已經進入深水區，同時受到國際市場動蕩的影響，經濟在周期性、結構性和外生性三性疊加的影響下，下行壓力較大。在連平看來，A股的異常波動也給經濟運行帶來不確定性，這些因素都在本期財富景氣指數上有所體現。

從區域上來看，本期所有地區財富景氣指數均呈現不同程度下跌。其中，京滬深地區的跌幅相對較高，中西部和北部地區的跌幅則相對較低。從二級指標來看，本期僅不動產投資意愿指數較上期小幅上升1個百分點，其他指標環比的跌幅都是在10個百分點上下。

具體來看，投資收益指數下降最為明顯，降幅達到13個百分點。一方面經濟下行壓力仍然較大，另一方面，6月資本市場波動以來，市場的恢復需要時間積累，進而導致近期各個指標都連續下滑。

經濟景氣指數包括投資景氣指數和就業形勢指數。本期，就業形勢指數降至98點，自去年以來首次跌破臨界點(100點)；同時，投資景氣指數降至107點，均創新低。由于實體經濟運行疲軟，經濟轉型面臨陣痛期，工業企業用工需求低迷；同時資本市場處于調整當中，新興服務業的發展也需要一個過程，企業用工需求下降。這些都是導致本期就業形勢指數跌破臨界點的原因。

收入增長指數包括家庭財務狀況指數和投資收益指數。家庭收入變化連續兩期下跌，說明小康家庭的焦慮情緒已小幅蔓延，引起這一變化的主要原因是近期資本市場低迷導致財產性收入較年初大減。本期引起小康家庭收入變化的比重更多的是靠勞動所得(53%)，該比例已經超過財產性收入的比例(47%).

投資意愿指數包括流動資產投資意愿指數和不動產投資意愿指數。流動資產投資意愿指數明顯下滑，而不動產投資意愿指數則穩中有升。近來，由于央行出臺了一系列穩增長的釋放流動性政策，資金利率下降帶動一系列固定收益理財產品的收益下跌。另一方面，自6月股市下挫以來，股指處在震蕩期間，股市的收益率下降，所以投資者逐步減持流動資產，尋求更合適自己的投資產品。

小康家庭不動產投資意愿企穩回升

本期財富景氣指數中，不動產投資意愿指數上升1個百分點，時隔18個月后再度站上景氣區間，其他指數跌幅均在10個百分點上下。“盡管從全國大面積看，房價仍然十分低迷，但在流動性充裕、利率水平明顯回落和政策松綁的條件下，北上廣深和部分二線城市房價已經揭竿而起，開始上漲。”連平告訴我們。

在此影響下，小康家庭購房信心有所回升，表現在不動產投資意愿指數逐步趨穩；同時恰逢傳統樓市旺季“金九銀十”，季節性因素也對本次不動產投資意愿指數的上升產生了積極作用。

據報告內容顯示，受降準、降息、首付款比例降低等一系列利好政策的促進，擁有多套房的小康家庭認為目前投資不動產的時機比未來更合適，他們對現在的購房意愿明顯提高。擁有1套房及以下的小康家庭盡管現在不動產投資意愿略有下滑，但伴隨著傳統“金九銀十”的樓市旺季的到來，這些剛需購房者對未來抱有更多期待。

分城市級別來看，本期核心城市小康家庭不動產投資意愿指數為102點，處于景氣區間，北上廣深4個一線城市房價環比漲幅均比上月有所降低，反映在本期不動產投資意愿上——核心城市小康家庭對不動產仍持觀望態度，非核心城市小康家庭的不動產投資意愿略有回升，這可能是受到近期相關政策出臺、降低了投資不動產的門檻，鼓舞了小康家庭購置房產的信心。

房地產企業機遇中謀發展

連平在接受《中國房地產金融》采訪時預計，隨著人民幣的貶值，部分投資者會從人民幣資產領域適度退出。“我們認為，未來人民幣匯率總體會保持在目前的一個中樞水平上階段性的升貶，呈現雙向波動的態勢。”

在中國，市場人士普遍認為國內房價存在虛高。即使從全球范圍來看，中國的主要城市房價相比海外諸多城市房價，也存在價格較高的現象。在這種情況下，如果人民幣持續貶值，則意味著以人民幣為計價單位的資產以外幣表示的價值會減少，這必然會使得股票和房地產市場承受壓力。如果人民幣貶值這一現狀持續時間較長、貶值幅度較大，則會導致資金持續地從房地產領域或股市流出，并兌換成外匯資產，形成資產外流趨勢。

“尤其是一次性貶值之后，由于政策、市場的調整干預，在六次降息、五次降準帶來充裕流動性的同時，利率水平、購房成本持續下降，這也意味著市場需求將進一步釋放。”在連平看來，一旦市場趨于穩定后，像過去那樣的國內房地產大規模、持續性的調整應該不太可能會再次出現。

雖然政策層面可能會對房地產市場產生影響，但影響范圍將會十分有限。連平認為，未來隨著時間的推移，如果匯率保持基本穩定，鑒于中國城鎮化仍有較大的發展空間，而人均GDP又有持續的提升空間，房地產企業更應該抓住機遇謀發展。