在宏觀經濟增速放緩的大背景下，上周高層頻繁提及房地產行業，并紛紛表示要積極地穩定樓市，傳遞“去庫存”的明確態度。業內人士表示，“庫存重災區”的三四線城市去庫存的措施有望出臺。

近日，國家統計局公布了前10個月房地產相關數據，截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。

在宏觀經濟增速放緩的大背景下，上周高層頻繁提及房地產行業，并紛紛表示要積極地穩定樓市，傳遞“去庫存”的明確態度。業內人士表示，“庫存重災區”的三四線城市去庫存的措施有望出臺。

全國房地產庫存持續上行

中小城市土地交易市場低溫持續

中國經濟網了解到，北海市區常住人口153.93萬人，現有庫存量超過500萬平方米，在沒有新增供應量的情況下，需要兩年半能消化完；煙臺市區常住人口180.27萬人，現有庫存量超過800萬平方米，在沒有新增供應的情況下，需要26個月的時間來消化；三亞市區常住人口53.6萬人，庫存量近400萬平方米，在不增加的供應的同時，按照當前的消化速度，需要23個月才能完全消化。

除此之外，據公開數據顯示，在中原地產監測的21個城市中，三成城市庫存消化周期超過一年，另有三成城市消化周期為半年。

而中國經濟網記者從國家統計局官方網站了解到，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高，據統計，除了今年5月份庫存下降了15萬平方米外，其他月份一直呈上漲趨勢。

庫存量雖持續走高，但一二線城市的庫存壓力確明顯小于三四線。中原地產首席分析師張大偉分析，正是由于區域間的差距，三四線城市由于庫存高，市場風險提高。而一線城市新增人口眾多，房地產市場需求相對旺盛，所以多數大型房企回歸一線城市，造成了土地市場的火熱，高價地頻出。

據中國經濟網了解，10月一線城市共推出土地50宗，推出土地面積250萬平方米，環比增加4%，而北京土拍火熱攬金近300億。相比一線城市，二三四線城市量價下滑，其中二線城市樓面均價及出讓金上月沖高后回落，同比增幅均縮小。三四線城市供地量增加，成交各項指標仍以下降為主，交易市場低溫持續。

“金九銀十”房企加速推盤，但是依然沒有阻擋庫存再度上行。9月，據中指院數據顯示，重點監測的城市中，僅2城市庫存有所下降，分別是蚌埠和杭州，其余城市均呈現上漲，其中南充漲幅最大為20.32%，深圳次之上漲14.92%。

樓市將有望延續寬松政策環境

去庫存仍是重中之重

日前，習近平總書記、李克強總理前后接連強調要化解房地產庫存，促進房地產業發展。在業內看來，中央針對房地產市場的接連表態，或將影響今年年底的中央經濟工作會議，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。 而在此之前，我國的房地產政策一直在不斷放松，中央與地方從促進住房消費和穩定樓市的角度紛紛下發文件來穩定房地產的發展。

據中國經濟網了解，早在9月，住建部發布公積金異地個人住房貸款操作的相關細則，公積金繳存人要到異地貸款買房的，只要向繳存城市公積金中心申請書面證明即可。業內人士表示，自330新政以來，目前公積金首套二套房的政策已是歷史最寬松的情況，同時政府還在持續向市場釋放利好，這次公積金異地使用，對樓市來說也有刺激作用。

除此之外，央行連續降息、降準，加上三部委聯合降低公積金貸款首付比例，松綁限外令等房地產市場的利好政策的刺激下，全國主要城市房地產市場出現復蘇，特別是深圳房價，連續多月領漲全國其他城市，暴漲60%左右。

中國指數研究院認為，短期來看，在年度銷售目標和現金回款壓力下，房企將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續緩解，一線及部分熱點二線城市房價將延續溫和上漲趨勢；而部分三四線城市仍以去化為主，房價將保持平穩。

房地產庫存影響投資

保障房市場化成為去庫存一大“利器”

房地產庫存持續高位，直接影響到房地產投資數據。國家統計局數據顯示，1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點至2%，創歷史新低，這一增速增速已經連續21個月下滑。

有專家認為，高庫存、低投資格局下，房地產正在從過去中國經濟的引擎轉變為增長拖累。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數。

所以國家層面要出臺政策來引導住房消費。而保障房的市場化運作成為了去庫存的一大利器。目前，有很多城市都在保障房建設與去庫存難題中摸索可行性方案，李克強總理也明確提到過，要把一些存量房轉為公租房和安置房。而福州辦商品房的回購、北京保障房、滬版土地置換獲得保障房資金等嘗試，都為其他城市去庫存起到了示范性的作用。

李克強總理曾表示，要加快戶籍制度改革，推動住房消費。專家分析，大中城市戶籍吸引力較大，戶籍制度對推動市場成交效果明顯，但相比之下，戶籍制度改革和購房相結合的政策還存在錯位問題，當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的三、四線乃至縣級市，不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費的效果或有限，而加快戶籍制度改革必然會推動住房消費，對去庫存有很大的積極影響。