【房地產行業11只概念股價值解析】萬科A:銷售形勢良好，土地投資大幅提升。

萬科A:銷售形勢良好，土地投資大幅提升

類別：公司 研究機構：廣發證券股份有限公司 研究員：樂加棟，郭鎮，金山 日期：2015-11-10

核心觀點：

銷售形勢持續穩健，均價整體繼續上升

2015年10月，萬科實現銷售金額236.5億元(同比+7%，環比-3%)，不過從認購金額的角度來看，同環比均實現了較大幅度的上升，金九銀十萬科的銷售形勢基本穩定。2015年1-10月，萬科累計實現銷售金額2041億元(同比+19%)，已經接近去年全年水平。公司目前可售資源充足，存量和每個月的新推貨都保持相對穩健水平，全年銷售金額超過2500億元是比較確定的。10月銷售均價約12620元/平米(環比-5%，同比+9%).

拿地力度大幅提升，物流地產繼續發力

2015年10月，萬科共獲取19個項目資源，合計建筑面積約305.7萬平米，總地價約150.74億元。月度拿地規模是近兩年來的高點，與銷售規模之比繼續提升，10月達到28%。土地投資力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同時質量相對較好的地塊(樓面價占周邊售價之比較低)的推出量也在增加，萬科拿地的可選擇范圍加大。不過整體拿地價格囿于土地資源稀缺、優勢地塊爭奪激烈而有所上升。合作力度則略有下降，目前來看，公司10月獲取的項目大多是萬科控股以及100%控股，少數股東權益占比未來將相對下降。10月，萬科再次公告了獲取物流地產項目，杭州大江東香精廠項目，建筑面積10.2萬平米，截至目前，萬科在物流地產項目上的儲備建面達到49.0萬平米。未來發展提速可期。

預計公司15、16年EPS分別為1.64、1.86元，維持“買入”評級

萬科的銷售規模繼續保持穩健態勢，前10月的銷售規模已經接近去年全年水平。轉型業務(如物流地產)有序推進。我們看好公司的長期發展

風險提示

全國房地產市場負向波動；轉型業務推進不及預期。

保利地產：10月銷售低于預期

類別：公司 研究機構：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-11-12

結論與建議：

公司10月銷售情況：公司10月單月實現簽約面積100.7萬平方米，實現簽約金額114.11億元，同比分別-13.6%和-24.4%，環比分別+10.9%和-2.3%。公司10月銷售情況低于預期。整體來看，公司2015年1-10月累計實現簽約面積958.3萬平方米；實現簽約金額1212.0億元，分別同比+15.2%和+13.4%。

受推盤節奏和結構影響，10月銷售不及預期：公司10月單月銷售金額同比、環比均出現下降，一方面是受推盤節奏的影響，公司10月推貨量較原計劃約有4成左右的縮減；另一方面是由于公司10月二、三線城市的銷售占比有所增加，拉低了公司的銷售均價，公司10月的銷售均價為11333元/平米，環比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地產政策和貨幣政策持續寬松的背景下，我們認為公司后續銷售仍將維持在相對高位，但由于公司9月和10月的銷售金額均略低于我們之前的預期，我們小幅下調公司全年銷售金額預測至1450億元(原預計1500億元)，同比增長6.1%。

盈利預測與投資建議：公司作為國內地產行業的龍頭企業，擁有出色的產品結構與品牌優勢，銷售穩健，融資成本低廉，未來將會在行業集中度提升中受益。另外，公司正在積極推進“5P”戰略[Promise(承諾)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我們看好公司未來在小區O2O 和養老地產方向的發展潛力。考慮到公司今年銷售將低于原來的預期，我們小幅下調公司的盈利預測，預計公司2015、2016年凈利潤分別同比增長12.0%、6.8%至137億元、146億元，對應PE 分別為1.27元、1.36元，對應目前A 股PE 分別為7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行業龍頭企業中估值較低，具有較大的吸引力，維持買入的投資建議。

招商地產：受結轉節奏改變以及匯兌損失增加影響，公司前三季度凈利潤同比微降1%

類別：公司 研究機構：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-10-30

結論與建議：

公司業績：公司2015Q1-Q3共實現營業收入239.1億，同比增長0.6%；

實現凈利22.2億，同比下降0.97%；基本每股收益為0.86元，公司業績低于預期。其中Q3公司實現營業收入59.3億元，同比下降23.0%，實現凈利潤7350萬元，同比下降83.9%。

結轉偏少迭加匯兌損失增多拖累業績：由于公司Q3結轉量偏少使得公司Q3營收同比下降23.0%，拖累凈利潤同比下降。而從結轉質量來看，公司Q3單季毛利率為32.7%，環比提升2.9個百分點，同比提升4.5個百分點，公司的結轉質量較為良好。公司Q3凈利潤大幅下降另外還主要是由于匯兌損失增加所致的財務費用激增：由于8月份外幣匯率波動，公司外幣借款所帶來的損失大幅增加，Q3單季匯兌損失為4.28億(去年同期僅為5015萬元)，使得公司Q3財務費由去年同期的1.7億激增至7.0億。展望未來，由于公司結算主要集中于Q4(2014年Q4營收占全年營收的45.3%)，我們認為3Q單季度結轉進度的減少不會對業績造成較大影響。匯兌損失方面，公司目前已開始結合對外幣資金的需求情況，陸續以人民幣借款置換部分外幣借款，我們預計公司未來外幣匯率變動的風險將逐步降低。

銷售穩定增長：公司2015年1-9月累計實現銷售面積235.4萬平，實現銷售金額376.3億元，分別同比增長11.7%和20.2%，公司銷售業績穩定增長。我們認為在目前政策寬松的環境下，公司4Q銷售將持續增長，預計全年銷售業績將可增長13.6%至580億。

合幷方案穩步推進，園區龍頭呼之欲出：招商蛇口換股吸收合幷招商地產整體上市方案已于10月9日在股東大會順利通過，幷于10月13日收到證監會的受理通知，預計招商蛇口將于年底前完成合幷幷實現上市。

合幷后的招商蛇口主業將整合為園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊，成為全國最大的房地產園區企業。幷且，新公司將擁有原招商地產土地儲備建面1265.3萬平米，土地使用權23萬平米；原招商蛇口房產建面139萬平米，房產開發儲備建面388萬平米，土地使用權590萬平米(其中前海區域的土地使用權為530萬平米)，一躍成為前海蛇口自貿區最大的地主，未來將會充分享受到自貿區建設及一帶一路建設所帶來的紅利。

盈利預測：由于目前吸收合幷還未完成，我們暫不調整招商地產盈利預測。基于整合完成后招商蛇口的發展前景，我們維持公司A、B股的買入建議。